Bezpieczny najem? Jaką umowę zawrzeć?

Powszechnie wiadomo, że wynajem mieszkania to nic nadzwyczajnego. Wystarczy spisać umowę pomiędzy stronami Opisać warunki, prawa i obowiązki stron, a potem cieszyć się comiesięcznym dochodem. Czy na pewno..? .Na pewno, pod warunkiem, że lokator rzetelnie podchodzi do swoich zobowiązań i nie stwarza problemów. Gorzej natomiast jeśli jest inaczej. Wówczas pojawia się kłopot.
Prawa lokatorów chronione są bowiem zapisami zawartymi, przede wszystkim w Ustawie o ochronie praw lokatorów jak również kodeksu cywilnego.
Swego rodzaju zabezpieczeniem wynajmujących może być zawarcie umowy najmu okazjonalnego, lub dla osób prowadzących działalność i osiągających dochody z najmu, umowa najmu instytucjonalnego.
Są to dwie umowy obowiązujące w polskim porządku prawnym chroniące poniekąd właścicieli lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem.
Cel zawarcia tych umów jest w zasadzie jednakowy natomiast dzieli je kilka znaczących różnic.
Podstawowa to podmioty które mogą zawrzeć umowę jako wynajmujący.
Umowa najmu okazjonalnego dotyczy właścicieli lokali mieszkalnych będącymi osobami fizycznymi, nie prowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Przedsiębiorcy mogą również zawrzeć taką umowę, pod warunkiem jednak, że nie prowadzą działalności związanej z najmem lokali. Co ważne wynajmujący musi być właścicielem wynajmowanego lokalu.
Nie mogą natomiast zawrzeć umowy najmu okazjonalnego osoby prawne, czy też jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (np. spółki, fundacje), nawet jeśli nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali.
Dla przedsiębiorców, podmiotów prawnych zajmujących się wynajmem lokali i prowadzących w tym zakresie działalność gospodarczą, w tym osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, pozostaje forma umowy najmu instytucjonalnego. W przypadku tej formy umowy wynajmującym nie musi być właściciel, może być np. dzierżawca.

Kolejną zasadniczą różnicą pomiędzy umowami najmu okazjonalnego i instytucjonalnego jest czas trwania tych umów.
W przypadku umowy najmu okazjonalnego może ona zostać zawarta na czas określony, maksymalnie na lat 10, przy czym po upływie tego okresu zostaje ona przedłużona na czas nieokreślony. Natomiast w przypadku umowy najmu instytucjonalnego może ona zostać zawarta na znacznie dłuższy okres okres, nawet do lat 30. Jednak zawsze musi być to czas oznaczony.

Obydwie formy zawarcia umowy najmu mogą być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Kaucja stanowi zabezpieczenie właściciela nieruchomości z tytułu najmu w przypadku szkód wyrządzonych przez najemcę, lub ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja w przypadku umowy najmu okazjonalnego nie może przekroczyć sześciokrotnego miesięcznego czynszu, zaś w przypadku najmu instytucjonalnego trzykrotności miesięcznego czynszu obliczonego według stawki czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy najmu lokalu.
Umowy różni także kwestia wskazania możliwego miejsca zamieszkania najemcy. Decydując się na formę najmu okazjonalnego najemca zobowiązany jest złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on rygorowi egzekucji co do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu, oraz wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. Najemca zobowiązany jest również do przedstawienia oświadczenia właściciela wskazanego lokalu, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i wszystkich osób z nim zamieszkujących.

W przypadku najmu instytucjonalnego wynajmujący również składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się rygorowi egzekucji co do opuszczenia i wydania lokalu. Oświadcza również, że ma świadomość, że w razie eksmisji nie przysługuje mu prawo do lokalu zastępczego.
Należy jednak pamiętać, że przy najmie okazjonalnym właściciel nieruchomości wynajmowanej ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, we właściwym urzędzie skarbowym. Jeśli nie zachowa tego terminu i nie zgłosi umowy najmu będzie ona traktowana jako zwykła umowa najmu, regulowana przepisami kodeksu cywilnego oraz ustawą o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu instytucjonalnego nie wymaga zgłaszania do urzędu skarbowego gdyż dotyczy jedynie przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie wynajmu mieszkań. Podmioty te przychód z najmu rozliczają jako przychód z działalności gospodarczej. Istotną kwestią jest również termin na opróżnienie lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu. W przypadku najmu okazjonalnego termin wskazany w żądaniu opróżnienia lokalu nie może być krótszy niż 7 dni, zaś w przypadku najmu instytucjonalnego nie może być to mniej niż dni 14. W obydwu formach, żądanie takie musi zostać doręczone najemcy w formie pisemnej z podpisem właściciela poświadczonym urzędowo (np. przez notariusza), a także musi zawierać wskazanie przyczyny ustania stosunku najmu.
Jeśli po upływie wymaganych terminów lokator nadal nie chce opuścić lokalu, właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, do którego dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, tytuł prawny do lokalu, a dodatkowo w przypadku najmu okazjonalnego potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Po uzyskaniu odpowiedniej klauzuli wynajmujący udaje się wprost do komornika, który wykona eksmisję.

Obydwie formy umów zostały stworzone, aby zapewnić większe prawa właścicielom lokali wynajmowanych. Nie stosuje się do nich większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów m. in. tych , mówiących o prawie do lokalu socjalnego lub pomieszczenia zamiennego. Nie obowiązuje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży i osób małoletnich.
Utrudnieniem natomiast może okazać się znalezienie lokatorów mogących spełnić wszystkie warunki formalne opisane w przepisach regulujących umowy najmu, a także strach potencjalnych najemców o brak ochrony, którą zapewniają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jolanta Sienkiewicz Estate Consulting