Umowa z deweloperem – na co zwrócić uwagę przy jej podpisaniu?
Umowa wstępna, umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska – to nazwy tylko niektórych umów oferowanych przez deweloperów przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Czy wszystkie z nich są niezbędne? Jakich klauzul zawartych w nich unikać, a na jakie zwrócić szczególną uwagę? Co powinno się znaleźć w umowie deweloperskiej?
Umowa z deweloperem – rodzaje
Najczęściej, zanim staniemy się właścicielami nieruchomości, jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, zawieramy z deweloperami szereg różnego rodzaju dokumentów. Poniżej pokrótce opisujemy najważniejsze z nich.
Umowa wstępna lub umowa rezerwacyjna
Umowa wstępna lub umowa rezerwacyjna, pozwala kupującym na wstępną rezerwację określonego lokalu oraz daje czas na zastanowienie się czy sprawdzenie zdolności kredytowej. Najczęściej zawierana jest na okres do miesiąca czasu. Co ważne, umowa wstępna lub umowa rezerwacyjna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowy takie mają formę pisemną, niekiedy zawierane są nawet przez mail. Każdorazowo, powinieneś zwrócić w nich uwagę na skutki rezygnacji z zakupu mieszkania.
Zdarza się bowiem, że w takich umowach znajdują się klauzule kary umownej bądź zadatku. Pierwsza z nich nakazuje zapłatę określonej kwoty w przypadku naruszenia postanowień umowy, druga wiąże się z przepadkiem na rzecz dewelopera wpłaconego zadatku. Jeśli zatem zawierasz tego typu umowy, które wiążą się z wpłatą na rzecz dewelopera, możesz postulować, by była to zwrotna zaliczka, nie zaś zadatek.
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna to typ umowy dotyczący zrealizowanego już przedsięwzięcia deweloperskiego (lokalu mieszkalnego lub domu), zatem nieruchomości już istniejących. Na jej mocy deweloper (sprzedawca) zobowiązuje się sprzedać określoną nieruchomość, za wskazaną cenę. Jest ona zawierana, gdy z pewnych okoliczności nie jest możliwe zawarcie od razu umowy sprzedaży. Może to dotyczyć przykładowo konieczności uzyskania kredytu przez nabywcę, czy też rezygnacji z prawa pierwokupu przez osobę trzecią.
Koniecznie zapamiętaj, że co prawda umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie pisemnej zwykłej, jak i w formie aktu notarialnego. Jednakże od wybranej formy tej umowy zależy późniejsza pozycja nabywcy. Umowa przedwstępna, jeśli została zawarta w formie pisemnej, nie będziesz mógł domagać się – i dochodzić przed sądem – aby sprzedawca przeniósł na Ciebie własność nieruchomości.
Jeżeli zatem deweloper nie dotrzyma warunków umowy przedwstępnej, to pozostanie roszczenie o skromne odszkodowanie odpowiadające kosztom poniesionym w związku z zawarciem umowy przedwstępnej. Jeśli jednak, umowa przedwstępna przyjmie postać aktu notarialnego, będziesz mógł wystąpić do sądu o to, aby ten zobowiązał sprzedawcę do przeniesienia własności nieruchomości.
O tym, co musi zawierać umowa przedwstępna i na jakie szczegóły zwrócić uwagę przy jej podpisaniu, przeczytasz w innym artykule, opracowanym przez naszego eksperta.
Umowa deweloperska
Czym jest umowa deweloperska? Umowa deweloperska to umowa zawierana zanim nieruchomość uzyska status samodzielnego lokalu mieszkalnego lub domu. Jest ona drobiazgowo uregulowana w rozdziale 6 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Warto sprawdzić przed jej podpisaniem, czy zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy. O niektórych z nich będzie jeszcze mowa w dalszej części artykułu. Więcej szczegółów na temat tego, czym jest umowa deweloperska znajdziesz również w opracowaniu naszego eksperta, do którego lektury zachęcamy.
Umowa sprzedaży nieruchomości
Umowa sprzedaży to umowa, która dotyczy sprzedaży nieruchomości posiadającej już status samodzielności. Dotyczy zatem zrealizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego i może być także używana na rynku wtórnym. W treści tej umowy powinieneś zwrócić uwagę na wszelkie klauzule dotyczące rękojmi za wady, stanu zbywanego lokalu oraz istniejących obciążeń nieruchomości (np. służebności).
Pamiętaj, że deweloper w umowie z konsumentem nie może zwolnić się z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady. Uprzedzając zaś pytanie o gwarancję na sprzedawany lokal, obowiązuje ona tylko wówczas, gdy zostanie udzielona w treści umowy lub w oddzielnym dokumencie. Rękojmia natomiast przysługuje z mocy samego prawa. W umowie sprzedaży nieruchomości znajdują się również wnioski wieczystoksięgowe. Na ich podstawie sąd prowadzący księgę wieczystą dokona odpowiednich modyfikacji w jej treści.
Należy zweryfikować ich brzmienie – w przypadku błędów, może to znacząco opóźnić zmianę danych w księdze wieczystej. Pamiętaj, że umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa sprzedaży zawarta w innej formie będzie nieważna. Czy można odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości? To pytanie, które zadaje coraz więcej osób zainteresowanych transakcją zakupu mieszkania czy domu jednorodzinnego. Odpowiedź na nie znajdziesz w innym naszym artykule.
Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przeniesienia własności
Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przeniesienia własności nieruchomości zawierana jest w wykonaniu umowy deweloperskiej. Umowa ta powinna być zgodna z treścią umowy deweloperskiej, a jeżeli w między czasie doszło do zmian, to powinno to zostać opisane w treści umowy przenoszącej własność. I w tym przypadku konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.
Elementy umowy z deweloperem – na co zwrócić uwagę?
Każda z opisanych powyżej umów powinna mieć kilka elementów konstrukcyjnych, bez których może nie wywołać pożądanych skutków prawnych. Co powinno się znaleźć w umowie deweloperskiej? Każdorazowo powinieneś zwrócić uwagę na:
- prawidłowe oznaczenie stron umowy,
- osoby reprezentujące strony – jeżeli któraś ze stron jest reprezentowana przez członka zarządu, prokurenta, bądź pełnomocnika to do umowy należy dołączyć dokument potwierdzający umocowanie tej osoby (np. odpis z KRS, odpis pełnomocnictwa),
- dokładne określenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy,
- określenie powierzchni nieruchomości – jest to szczególnie ważne w przypadku umów zawieranych przed wybudowaniem nieruchomości. Umowa deweloperska powinna obligatoryjnie wskazywać sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Sposób ten należy określić poprzez wskazanie odpowiedniej polskiej normy, szerzej na ten temat w odrębnym punkcie,
- wskazanie ceny albo jednoznacznego sposobu jej obliczenia – unikać należy w umowach postanowień, które nie definiują ceny w sposób jednoznaczny. Powinna ona być wskazana w sposób nie budzący wątpliwości obu stron.
Umowa deweloperska – powierzchnia lokalu
Jak już była o tym mowa wyżej, w treści umowy deweloperskiej należy wskazać sposób pomiaru powierzchni nieruchomości. Obecnie w obrocie są dwie tzw. polskie normy określające sposób mierzenia powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. I tak:
PN-70/B-02365 – na jej podstawie dokonuje się pomiaru nieruchomości w stanie surowym,
PN-ISO 9836:1997 – na jej podstawie oblicza się powierzchnię już po położeniu tynków. Ponadto, wlicza ona do powierzchni użytkowej mieszkania ścianki działowe, które można zdemontować.
Warto również wskazać, że w przypadku gdy powierzchnia wskazana w treści umowy deweloperskiej jest inna od powierzchni finalnej:
umowa deweloperska powinna przewidywać zapisy o rozliczeniu różnic przez strony, np. zwrotu odpowiedniej kwoty na rzecz kupującego,
umowa deweloperska powinna przewidywać, że nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy, jeżeli powierzchnia finalna nie odpowiada powierzchni umownej. Przyjmuje się przy tym powszechnie, iż różnica taka powinna być większa niż 2%.
Umowa deweloperska – wykaz kar umownych
Kary umowne to składowe umów. Często w umowach z deweloperem pojawiają się postanowienia dotyczące kar umownych zastrzeżonych od dewelopera za nieterminowe wydanie nieruchomości bądź przeniesienie jej własności. Tu warto zwrócić uwagę na różnicę pojęciową pomiędzy słowem „opóźnienie” a „zwłoka”. Pierwszy z nich odnosi się do zdarzeń niezawinionych przez dewelopera, drugi zaś tylko do tych powstałych z jego winy. Dla kupującego korzystniejsze jest zatem użycie słowa „opóźnienie”, dla dewelopera zaś słowa „zwłoka”.
Należy także wskazać, że kara umowna to zryczałtowane odszkodowanie, a zatem aby możliwe było dochodzenie odszkodowania większego niż kara umowna, musi to wynikać wprost z treści umowy podpisanej z deweloperem. Powinien w niej znaleźć się zapis, że uprawniony do kary umownej może dochodzić odszkodowania przewyższającego jej wysokość. Bez takiego zapisu nie będzie to możliwe.
Z kolei deweloperzy na swoją rzecz zastrzegają odsetki za opóźnienie w płatności ceny sprzedaży albo jej rat określonych w harmonogramie. Przypomnijmy, że odsetki ustawowe równe są sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i wynoszą 3,5 punktów procentowych. W treści umowy można je podwyższyć, jednakże tylko do wysokości odsetek maksymalnych, a te z kolei wynoszą dwukrotności wysokości odsetek ustawowych (zob. art. 359 k.c.). Jeżeli zatem deweloper zastrzegł odsetki wyższe, to i tak należne będą jedynie odsetki w wysokości odsetek maksymalnych.
Klauzule niedozwolone – czego unikać?
Należy również wskazać, że Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr niedozwolonych klauzul umownych. Nie wiążą one nabywcy, gdy zostały jednostronnie narzucone przez dewelopera. Rejestr ten można sprawdzić na stronie wyżej wymienionego urzędu (www.uokik.gov.pl). Warto zapoznać się z nim przed podpisaniem umowy z deweloperem. Gdy zaś znajdziemy takie klauzule w umowie już podpisanej, powinniśmy zwrócić się do dewelopera z prośbą o ich zmianę. Gdy deweloper odmówi, powinieneś zwrócić się o pomoc do powiatowego rzecznika praw konsumentów.
Waloryzacja cen pułapką dla klienta
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów już od kilku lat zmaga się z klauzulami waloryzacyjnymi. Takie zapisy umowne w pewnych okolicznościach przyznają deweloperowi prawo do podwyższenia ceny mieszkania lub domu (patrz poniższy przykład).
Przykład 1
„Jeżeli po dniu zawarcia niniejszej umowy stawka podatku VAT za lokal ulegnie podwyższeniu, deweloperowi przysługuje prawo odpowiedniego podwyższenia ceny brutto.”
- W praktyce klauzule waloryzacyjne dotyczą również:
- wzrostu podatku VAT za materiały budowlane
- dodatniej zmiany inflacji
zwiększenia powierzchni lokalu lub domu, które zostało stwierdzone po zakończeniu prac budowlanych
UOKiK pozwala na zastosowanie klauzuli waloryzacyjnej jeśli po zmianie ceny nabywca może uzyskać prawo do odstąpienia od umowy. W opisywanej sytuacji rezygnacja klienta nie powinna skutkować naliczeniem kar umownych, odstępnego lub jakichkolwiek opłat manipulacyjnych. Jeżeli powyższe warunki nie zostaną spełnione klauzula waloryzacyjna jest niedozwolona w świetle prawa. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotkliwie karze deweloperów za stosowanie takich form waloryzacji, które przerzucają ryzyko działalności gospodarczej na klienta.
Wyłączenia odpowiedzialności nie mogą być ogólne
W stosowanych wzorcach umownych deweloperzy zwykle próbują ograniczyć zakres swojej odpowiedzialności za opóźnienia prac budowlanych, rozbieżności w stosunku do projektu i ewentualne wady w wykończeniu. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów często kwestionuje takie praktyki. Największe zastrzeżenia UOKiK-u budzą zapisy, w których firma deweloperska:
nieprecyzyjnie określa warunki zwalniające ją z odpowiedzialności (patrz przykład 2)
próbuje ograniczyć prawo klienta do roszczeń lub rezygnacji ze swoich usług (patrz przykład 3)
Przykład 2
„Nie uznaje się za opóźnienia sprzedającego, które są spowodowane przez złe warunki pogodowe czy siłę wyższą (strajki, kataklizmy, wojna, stan wyjątkowy itp.) lub w przypadku prolongaty terminu przez sprzedającego.”
Przykład 3
„Strony oświadczają, że wystąpienie usterek, które nie uniemożliwiają korzystanie z przedmiotu umowy i wykonywania prac wykończeniowych, nie uprawnia Kupującego do odmowy odbioru przedmiotu umowy.”
Powyżej zaprezentowano dwa przykłady zapisów zakwestionowanych przez UOKiK. Warto zwrócić uwagę, że w pierwszym przypadku deweloper nie przedstawił zamkniętej listy okoliczności, które wykluczają jego odpowiedzialność. Kolejna firma w dniu zawierania umowy próbowała wymusić na kliencie akceptację ewentualnych wad w wykończeniu.
Zawartość prospektu informacyjnego też jest istotna
Wyniki kontroli przeprowadzonych przez UOKiK wskazują, że zapisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) nie zawsze są respektowane. Stwierdzone nieprawidłowości najczęściej dotyczą obowiązków informacyjnych. W tym kontekście warto przypomnieć, że firma deweloperska musi przekazać potencjalnemu klientowi tzw. prospekt. Ten wymóg dotyczy również inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto przed 29 kwietnia 2012 roku.
Ustawa deweloperska dokładnie określa, jakie informacje powinny znaleźć się w prospekcie przekazywanym przez dewelopera. Do wspomnianego aktu prawnego został załączony wzór prospektu informacyjnego. Warto go porównać z formularzem stosowanym przez dewelopera. Dzięki temu można sprawdzić, czy inwestor przekazał wszystkie wymagane informacje.
Firma deweloperska, która dostarczyła wadliwy formularz informacyjny musi się liczyć z poważnymi konsekwencjami. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazuje, że w opisywanej sytuacji klient może skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej (przed upływem 30 dni od daty jej zawarcia). Inwestor, który zaniedbał obowiązki informacyjne nie powinien domagać się odszkodowania za rezygnację ze swoich usług. Złamanie tej zasady grozi poważnymi sankcjami ze strony UOKiK-u.
Michał Koralewski
RynekPierwotny.pl
