Wtórny rynek nieruchomości mieszkaniowych w Białymstoku

Zmiany i tendencje na białostockim rynku mieszkaniowym

W 2023 roku stolica malowniczego województwa podlaskiego odnotowała duże zainteresowanie na wtórnym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Białystok to miasto, które łączy w sobie tradycję z nowoczesnością. Przyciąga zarówno inwestorów, jak i osoby poszukujące swojego wymarzonego miejsca do życia. W ciągu minionego roku obserwowaliśmy duże zainteresowanie zakupem mieszkań, co przełożyło się na dynamiczny wzrost popytu. W niniejszym artykule dokładnie przyjrzymy się tym tendencjom, analizując rynek nieruchomości Białegostoku w III kwartale 2023 roku oraz czynniki, które wpłynęły na jego kształtowanie.

Wtórny rynek nieruchomości
Wtórny rynek mieszkaniowy, czyli rynek nieruchomości obejmujący mieszkania i domy już wcześniej zamieszkiwane,
stanowi istotny segment rynku nieruchomości. Mieszkania na rynku wtórnym często są sprzedawane z pełnym wykończeniem, a nawet z umeblowaniem. Na rynku wtórnym można znaleźć nieruchomości w dzielnicach, które są już „zapełnione” i gdzie nowe inwestycje są rzadkością. To daje możliwość zakupu w prestiżowych, centralnych lokalizacjach. Co do kosztów, w zależności od położenia i stanu mieszkania, ceny na rynku wtórnym mogą być bardziej konkurencyjne w porównaniu z nowymi inwestycjami w tej samej okolicy.

Trendy cenowe
W III kwartale 2023 roku średnia cena metra kwadratowego w Białymstoku na wtórnym rynku nieruchomości mieszkaniowych wyniosła około 8 834 zł za m² (oferta) oraz 8 038 zł m² (transakcje). Na podstawie badań Narodowego Banku Polskiego zauważyć można było kwartalny wzrost średniej ceny ofertowej na rynku wtórnym o 3,0% (R/R wzrost o 6,1%). Pod względem nominalnym zanotowana wartość była ponownie najwyższą w historii badania i wyniosła 8 834 zł za m². Nastąpił również wyraźny kwartalny wzrost średniej ceny transakcyjnej na rynku wtórnym o 3,7% (R/R wzrost o 4,6%), gdzie również osiągnięto rekordową cenę w badaniu. Średnia cena transakcyjna po raz pierwszy wystąpiła na poziomie ponad 8 000 zł za m². Badania wykazały również kwartalny wzrost liczby transakcji mieszkaniami o ponad 30% (R/R wzrost o ponad 35%). Finalnie kwartalna liczba transakcji była o około 36% wyższa niż średnia kwartalna liczba transakcji z ostatnich 10 lat. Badania pokazały również strukturę transakcji według liczby pokoi. Notowania w III kwartale 2023 roku prezentowały się następująco: mieszkania 1 pokojowe – 16%, 2 pokojowe – 46%, 3 pokojowe –31%, natomiast 4 pokojowe i więcej – 8%.

Najbardziej poszukiwane lokalizacje
Lokalizacja to jeden z kluczowych czynników wpływających na wartość nieruchomości. Mieszkania zlokalizowane w pobliżu centrum miasta zazwyczaj charakteryzują się wyższą ceną za metr kwadratowy. To nie tylko wynik dostępności do kluczowych punktów miejskich, ale także unikalności takiego miejsca. Mieszkania blisko centrum rzadko tracą na wartości, co czyni je atrakcyjną inwestycją na przyszłość. Ważnym aspektem będzie również bezpieczeństwo. Rejony uznawane za bezpieczne cieszą się dużo większym zainteresowaniem. Na wartość nieruchomości mogą również wpłynąć inwestycje w infrastrukturę, planowane budowy czy rozbudowa sieci komunikacyjnej.
Co natomiast z lokalizacją, a dokładniej mówiąc położeniem mieszkania wewnątrz budynku? Kondygnacja, na której znajduje się mieszkanie, może wpłynąć zarówno na cenę, jak i na komfort życia mieszkańców. Mieszkania na parterze mogą być bardziej narażone na włamania czy hałasy z ulicy, natomiast są zdecydowanie łatwiej dostępne. Mieszkania na ostatnich piętrach mogą być bardziej narażone na upały latem i na chłód zimą, mają trudniejszy dostęp, natomiast często oferują lepszy widok na okolicę i są lepiej oświetlone. Według badań na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Białymstoku w III kwartale 2023 roku, wyżej cenowo plasują się mieszkania od 6 do 12 piętra (8 668 zł) natomiast taniej do 5 piętra (7 904 zł).
Badania Narodowego Banku Polskiego pokazują, że jedne z wyższych cen mieszkań za m² będą na osiedlu Skorupy (9
302 zł), Wygoda (9 008 zł), Przydworcowe (8 902 zł) czy Bema (8 826 zł). Niższe ceny za m² będą natomiast na osiedlu Słoneczny Stok (6 468 zł), Zielone wzgórza (6 564 zł) czy Dziesięciny (7 587 zł).
Rynek wtórny nieruchomości mieszkaniowych w Białymstoku w 2023 roku był rynkiem sprzedającego. Zwiększony popyt, niskie stopy procentowe oraz rozwijająca się infrastruktura miasta przyczyniły się do wzrostu cen oraz zwiększonego zainteresowania zakupem mieszkań.