Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku
Kiedy przeniesienie kredytu się opłaca? Jak i na jakich warunkach to zrobić? – podpowiadamy poniżej.
W dobie niskich stóp procentowych, a więc niskiego oprocentowania kredytów, wielu ich posiadaczy zastanawia się czy i w jaki sposób zmienić umowę kredytową.
Na początek kilka zdań o tym, ile teraz kosztują pieniądze na kredyt. Wg raportu Amron – Sarfin za II kw. 2018 średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wynosi aktualnie 3,78 procent i nie zmieniło się istotnie wobec wcześniejszego kwartału. Co więcej – dobra informacja jest taka, że nie rosną również marże. Wg Amron – Sarfin w analizowanym okresie przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,06 proc.
Niskie oprocentowanie to niższa rata kredytu, więc aktualnie sytuacja dla spłacających jest dobra, ale w grę wchodzi właśnie również poziom marż. Dla przykładu przeciętne marże kredytów hipotecznych z 2009 roku wynosiły 2,8 proc. Osoby, które wtedy się zadłużały, by kupić mieszkanie, mogą dziś spróbować znaleźć lepszą ofertą. Przyczyn chęci zmiany warunków kredytowania może być zresztą znacznie więcej – choćby spłata części zobowiązania, która przekłada się na wzrost wskaźnika LTV a więc relacji wysokości zobowiązania do wartości zadłużenia, poprawa sytuacji finansowej, znalezienie dodatkowego zabezpieczenia kredytu itp.
Refinansowanie kredytu
Jest to sytuacja, w której środkami z nowego zobowiązania (korzystniejszymi dla nas finansowo) spłacamy stare zobowiązanie. Refinansowanie to zaciągnięcie nowego kredytu, tak więc klient jeszcze raz przechodzi procedurę sprawdzenia zdolności kredytowej itp. Jak już powiedzieliśmy – takie wyjście może się opłacać, gdy obecne warunki proponowane przez banki są po prostu korzystniejsze.
Na czym „fizycznie” polega refinansowanie? Otóż to nasz bank niejako przejmuje na siebie spłatę naszego wcześniejszego zobowiązania, natomiast z nami podpisuje nową umowę kredytową. Jak już powiedzieliśmy – najczęściej kredytobiorcy decydują się na taki krok, „zwabieni” wysokością marży.
Nie tylko ona ma jednak znaczenie.
Sytuacje, w których może zależeć nam na przeniesieniu kredytu są różne. Być może ktoś np. chce zmniejszyć sobie miesięczną ratę (np. dążąc do zwiększenia rentowności najmu). W tym celu może mu zależeć na wydłużeniu okresu kredytowania, na który bank nie chce się zgodzić. Może też chcieć skrócić okres kredytowania, ale bank negatywnie ocenia jego zdolność kredytową. Wiedząc, że inna instytucja finansowa ma bardziej liberalne podejście, może chcieć przenieść kredyt.
Konsolidacja
Jeszcze inny czynnik to chęć konsolidacji kilku zobowiązań w jedno. Na przykład – Jan Kowalski ma na karku kilka kredytów gotówkowych. Jeśli ma mieszkanie nieobciążone hipoteką, może wszystkie zobowiązania połączyć w jedno zobowiązanie, czyli uzyskać tzw. hipoteczny kredyt konsolidacyjny. Różni się on tym od „zwykłego” kredytu konsolidacyjnego, że dzięki zabezpieczeniu nieruchomością, można uzyskać wyższą kwotę do spłaty na znacznie dłuższy czas.
Procedura konsolidacji wygląda tak, że bank sumuje i spłaca nasze zobowiązania, następnie na tę kwotę udziela nam nowego kredytu na określoną liczbę rat. Tym samym – jeśli aktualne warunki kredytowania są korzystne – uzyskujemy tylko jeden korzystny kredyt hipoteczny. Ponieważ kredyty hipoteczne są znacznie niżej oprocentowane niż gotówkowe, uzyskanie kredytu konsolidacyjnego hipotecznego będzie bardzo dobrym rozwiązaniem. Warunkiem jest jednak posiadanie nieruchomości o odpowiednio wysokiej wartości, która może być zabezpieczeniem takiego kredytu.
Wady przeniesienia
Niezależnie czy kredytobiorca zdecyduje się na refinansowanie czy też konsolidację kredytu, musi się liczyć z dodatkowymi kosztami. Jeśli refinansujemy kredyt w krótkim czasie od jego zaciągnięcia, może być potrzebna spłata prowizji z tego tytułu. Przypomnijmy, że na mocy ustawy o kredycie hipotecznym, która weszła w życie w zeszłym roku prowizja za wcześniejszą spłatę może być pobierana maksymalnie do 3 roku od rozpoczęcia spłaty kredytu i nie może być wyższa niż 3% wartości spłaconej kwoty.
Niestety dodatkowe koszty będą też prawdopodobnie związane z podpisaniem nowej umowy kredytowej. Chodzi o prowizję za udzielenie nowego kredytu, opłatę za wpis hipoteki, opłatę za wycenę nieruchomości, koszty dodatkowego ubezpieczenia itp. Bywa, że banki uzależniają refinansowanie od wykupu dodatkowych produktów. Wciskają klientowi kartę kredytową itp.
Jak więc widzimy – lista potencjalnych kosztów jest długa. Dlatego też bezwzględnie trzeba dokonać symulacji kosztów i sprawdzić, czy na pewno cała operacja nam się opłaci.
Marcin Moneta
