Haczyki i kruczki podczas sprzedaży lub zakupu nieruchomości

31 marca 202131 marca 2021 Karol Serwatko 2569 wyświetleń

Zakup nieruchomości jak i jej sprzedaż to decyzja do której często dojrzewamy bardzo długo, czasem całymi latami. To bardzo poważny i złożony proces, ponieważ wartości transakcji są zdecydowanie większe niż te którymi operujemy na co dzień. Do niedawna podczas wyboru nieruchomości zakładaliśmy, że jest to wybór na lata lub często nawet dożywotni. Dzisiaj już częściej młodzi uczestnicy rynku nieruchomości zauważają, że po latach mieszkania w mieszkaniu przychodzi czas na zakup tzw. szeregówki, a później kupna lub budowy domu jednorodzinnego. I bardzo dobrze, ponieważ mniejsze przywiązanie do naszych czterech kątów umożliwia nam większą mobilność oraz daje możliwość dopasowania nieruchomości do naszych bieżących potrzeb.

Skoro mowa o potrzebach mieszkaniowych, to mamy je przeróżne. Jedni kupują mieszkanie ponieważ chcą mieszkać w bloku z uwagi np. na szybki dostęp do atrakcji dużego miasta. Inni marzą o własnym domu z dużym ogrodem gdzieś pod lasem. Jeszcze inni wynajmują luksusowe apartamenty lub domy co z kolei tych pierwszych wyjątkowo dziwi. Ale to tak jak z długoterminowym wynajmem samochodów. Kiedyś nie do pomyślenia, a dzisiaj coraz bardziej popularny sposób na radość korzystania z wymarzonego auta.

Jeśli jednak myślisz o zakupie nieruchomości to zdecydowanie polecamy skorzystać z usług biura nieruchomości. Profesjonalni pośrednicy nieruchomości z racji swojego doświadczenia jak i często prawniczego wykształcenia są w stanie przewidzieć różnego rodzaje scenariusze i w porę uprzedzić Klienta o możliwych ryzykach. Warto w tym przypadku wspomnieć o bezpieczeństwie prawnym całej transakcji. Jest wiele niuansów w polskim prawie, których nieznajomość może doprowadzić do braku szczęśliwego finału w zakupie wymarzonego mieszkania.

Dobrym przykładem jest chęć zakupu mieszkania przez rodziców na osobę małoletnią, a więc w rozumieniu polskiego prawa cywilnego osobę, która nie ukończyła 18 lat i nie zawarła małżeństwa. Osoba taka nie posiada pełnej zdolności do czynności prawnych, a więc nie może całkowicie swobodnie występować w obrocie prawnym.

Do reprezentowania małoletniego w przypadku umowy kupna mieszkania umocowani będą jego rodzice (rodzic) jako przedstawiciele ustawowi.

W przypadku kupna nieruchomości konieczne może być również uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na rozporządzenie majątkiem małoletniego. Zgodnie bowiem z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko”. Kodeks rodzinny niestety nie zawiera katalogu czynności, które przekraczają zwykły zarząd i tym samym wymagają zgody sądu opiekuńczego.

Przyjmuje się, że odpłatne nabycie przez dziecko składnika majątkowego o znacznej wartości z wykorzystaniem środków pieniężnych, które są na koncie małoletniego jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. W takiej sytuacji przedstawiciel ustawowy małoletniego musi wystąpić do sądu opiekuńczego z wnioskiem o wyrażenie zgody na skorzystanie z majątku dziecka na zakup nieruchomości. Wniosek powinien być dobrze uzasadniony (np. zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych małoletniego), do wniosku należy też dołączyć umowę przedwstępną zakupu nieruchomości. I tutaj mogą pojawić się schody w przypadku naszej niewiedzy i faktu podpisania umowy przedwstępnej wraz z wpłatą zadatku oraz wyznaczeniem zbyt krótkiego terminu na ostateczne przeniesienie własności. Istnieje duże ryzyko, iż wniosek zostanie rozpatrzony przez sąd opiekuńczy już po terminie wskazanym w umowie przedwstępnej. W wielu przypadkach na taką decyzję możemy czekać nawet kilka miesięcy. Co gorsza nie mamy większego wpływu na przyspieszenie terminu wydania postanowienia, a nie możemy jeszcze zapominać o konieczności jego uprawomocnienia.

Doświadczony pośrednik bez wątpienia zetknął się z taką sytuacją i ma możliwość zadbania o interesy kupującego i dopilnowania, by odpowiednie zapisy chroniące znalazły się w umowie przedwstępnej.

Zatem aby uniknąć przykrych sytuacji, analogicznie jak w krajach Europy Zachodniej i USA, korzystanie z usług biura nieruchomości powinno być codziennością.