Co to jest kooperatywa mieszkaniowa?

Dobrowolne zrzeszenie co najmniej trzech osób, które wspólnie budują dla siebie domy lub mieszkania to w skrócie definicja kooperatywy mieszkaniowej. Nowy sposób Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju na zwiększenie dostępności mieszkań ma być jednak rozwiązaniem dla specyficznej grupy osób, czyli – jak to określa projekt ustawy – takich, które mają odpowiednie umiejętności i możliwości finansowe.

Projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych jest na etapie konsultacji społecznych, a planowany termin wejścia w życie nowych przepisów to 1 stycznia 2020 roku.

Co to jest kooperatywa mieszkaniowa? To grupa osób fizycznych (co najmniej trzech), które działają w formie zrzeszenia lub spółki cywilnej. W skład kooperatywy nie mogą wchodzić przedsiębiorstwa, a jej działanie koncentruje się na realizacji inwestycji mieszkaniowej dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Wynikają z tego pewne ograniczenia: dom lub mieszkanie, będące efektem inwestycji kooperatywy, nie może zostać wynajęte lub użyczone (wyjątek stanowi gmina, która może zostać najemcą) lub sprzedane z zyskiem. Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy, efektem działania kooperatywy ma być stworzenie miejsca do mieszkania i życia w ramach działalności non profit.

Jakie korzyści z kooperatywy?

Pod pojęciem inwestycji mieszkaniowej kryją się trzy możliwości – budowa budynku wielorodzinnego, zespołu budynków jednorodzinnych lub prowadzenie robót budowalnych w istniejącym budynku (remont, przebudowa np. na terenie rewitalizacji). Co istotne, kooperatywa może korzystać z gruntów udostępnionych przez gminę na określonych zasadach, np. sprzedaż z rozłożeniem spłaty na raty na maksymalnie 20 lat. Taki mechanizm ma umożliwić samorządom tworzenie zachęt dla mieszkańców, aby nie wyprowadzali się na przedmieścia, ale realizowali swoje potrzeby mieszkaniowe na obszarach śródmiejskich.

– Stanowiłoby to odpowiedź na problem „rozlewania się miast”, który generuje wysokie koszty dla samorządów (koszty rozbudowy infrastruktury sieciowej, konieczność zorganizowania infrastruktury społecznej) oraz skutkuje problemami natury środowiskowej (zanieczyszczenie powietrza, degradacja terenów przyrodniczych) – czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy.

Resort zakłada również, że kooperatywy mieszkaniowe pozwolą na ograniczenie kosztów budowy domu lub mieszkania w porównaniu z zakupem o ok. 20-30%. Wskazują na to doświadczenia zawiązanych już kooperatyw. Ale zrzeszenia są propozycją dla osób, które mają odpowiednie umiejętności i możliwości finansowe, czyli znają się na budownictwie, procesie inwestycyjnym i mają pieniądze na realizację swoich planów mieszkaniowych (lub zdolność kredytową). Oszczędności bazują dwóch czynnikach: udostępnieniu gruntu przez samorząd na preferencyjnych warunkach oraz pracy własnej – członkowie kooperatywy sami organizują budowę oraz wykonują część prac budowlano-wykończeniowych, a nie korzystają wyłącznie z usług firm działających na rynku, czyli płacą mniej za usługi firmom budowalnym i deweloperom mieszkaniowym. Kooperatywa według pomysłu ministerstwa nie jest jednak propozycją dla osób mniej zamożnych i zagrożonych wykluczeniem mieszkaniowym.

Wśród korzyści z zawiązania kooperatywy mieszkaniowej są – zdaniem Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju – również kwestie pozamaterialne, m.in. budowanie prawdziwej wspólnoty mieszkańców oraz możliwość „doboru” sąsiadów (rodzina, wspólne zainteresowania, światopogląd, wiek, dzieci w podobnym wieku itp.).

Znaki zapytania

Działalność kooperatyw mieszkaniowych budzi jeszcze sporo wątpliwości, m.in. w przypadku kredytowania budowy. Banki komercyjne nie oferują specjalnych warunków kredytowych dla kooperatyw i trudno oczekiwać, że to z pewnością nastąpi. Ministerstwo przewiduje, że utworzenie kooperatywy w formie spółki cywilnej może ułatwić zewnętrzne finansowanie inwestycji przez banki, ale to jedynie przypuszczenie.

Uzasadnienie do projektu ustawy o kooperatywach mieszkaniowych nie zawiera jednoznacznie wyjaśnienia dla sytuacji, w której członek kooperatywy chce sprzedać mieszkanie lub dom. Zasadniczo projekt przewiduje, że niemożliwa jest działalność inwestycyjna kooperatywy, a więc sprzedaż nieruchomości z zyskiem. Ale projekt ustawy nie określa, jakie są możliwe scenariusze wtedy, gdy zamiar sprzedaży domu lub mieszkania wynika ze zmiany sytuacji życiowej, np. nowej pracy, delegacji zagranicznej, rozwodu i sprzedaż ma sfinansować zakup innej nieruchomości (czyli własny cel mieszkaniowy).

Ryzyko po stronie inwestorów

Warto również dodać, że w proponowanym rozwiązaniu ryzyko prowadzenia i sfinansowania inwestycji leży po stronie inwestora, czyli członków kooperatywy. Natomiast inwestycje deweloperskie prowadzone są na ryzyko dewelopera, a klient otrzymuje nieruchomość w terminie i standardzie określonym w umowie, dodatkowo ochronę finansową zapewnia nabywcy rachunek powierniczy. Z czym jeszcze wiąże się ryzyko prowadzenia inwestycji budowlanej? W przypadku kooperatywy nie ma określonej w umowie ceny m2 mieszkania, a ostateczny koszt budowy jest trudny do przewidzenia, w szczególności z uwagi na zmiany cen na rynku materiałów i usług budowlanych lub nieprzewidziane wydatki, które mogą istotnie wpłynąć na koszt budowy.

Zatem oddolne inicjatywy mieszkaniowe – czyli właśnie kooperatywy – bazują na wyeliminowaniu elementu rynku, głównie usług deweloperskich. Dzięki temu mają być tańsze w realizacji i lepiej dopasowane do potrzeb mieszkańców. Jednak w zamian członkowie-kooperanci biorą na siebie cały trud prowadzenia budowy i angażowania wykonawców (nawet jeśli część prac budowlanych i wykończeniowych zostanie wykonana we własnym zakresie), co w efekcie prowadzi do konfrontacji z rynkiem. Osobna kwestia to proces podejmowania decyzji przez członków kooperatywy – konieczność odbywania spotkań, konsultacji, akceptacji oraz systematycznych płatności. Pokonanie tych trudności stanowi spore wyzwanie, a w efekcie może wydłużyć proces budowlany. Już dziś zawiązywanie kooperatyw jest możliwe, a jednak wspólne budowanie nie ma zbyt wielu naśladowców w Polsce. Możliwe, że powodem jest wciąż wysoka innowacyjność społeczna tego rozwiązania i brak narzędzi (prawnych i organizacyjnych, np. wzorów umów i porozumień), wsparcia ze strony samorządów oraz instytucji rządowych (np. w zakresie poręczenia kredytu). Ale jest też druga strona medalu – zakup gotowego mieszkania na rynku wtórnym lub skorzystanie z usług firmy deweloperskiej wymaga mniej zachodu i zaangażowania.

Kooperatywy Polsce i na świecie

W Polsce istnieje już kilka zawiązanych kooperatyw mieszkaniowych, również takich, które zrealizowały zaplanowane inwestycje. Możliwe, że rozwiązanie systemowe w postaci ustawy uprości ten sposób uzyskania własnego domu lub mieszkania. Stworzenie ram prawnych dla działania kooperatyw z pewnością poszerzy katalog dostępnych opcji i stworzy możliwość wyboru. Ale pozostaje pytanie, czy dla Polaków kooperatywy mieszkaniowe będą na tyle atrakcyjnym rozwiązaniem, aby miały szansę się upowszechnić.

Co ciekawe, twórcy kooperatyw podkreślają, że wspólne budowanie nie jest konkurencją dla deweloperów, bo wiąże się z zupełnie innymi oczekiwaniami i zaangażowaniem. Tym bardziej, że w idei kooperatyw mieszkaniowych, która wyrosła cohousingu, mieści się nie tylko tanie budowanie (początkowo było to zasiedlanie pustostanów), ale także życie we wspólnocie, która w dużej mierze dzieli wspólną przestrzeń – kuchnię, jadalnie, pralnię, pokoje zabaw dla dzieci itp. i świadczy sobie wzajemnie usługi społeczne. Tworzenie kooperatyw wyłącznie dla oszczędności (wyeliminowanie firm budowlanych i dewelopera) bez „warstwy społecznej” jest w dużym stopniu wypaczeniem jej pierwotnej idei, choć nie należy zakładać, że nie ma uzasadnienia.

Marzena Zbierska

RynekPierwotny.pl

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/kooperatywa-mieszkaniowa/10983/