Niby nowe, a już się kruszy

Bloki z deweloperskiego boomu wchodzą w wiek usterek

Przez kilka lat wydawało się, że słowo „nowe” jest synonimem słowa „bezpieczne”. Mieszkanie prosto od dewelopera kupowało się z cichym przekonaniem, że przez najbliższe dwie, trzy dekady nie trzeba będzie martwić się o nic poza ratą kredytu. Świeży tynk, gładkie ściany, lśniąca winda, parkiet wciąż pachnący klejem – to wszystko miało być gwarancją spokoju na lata. Dziś, gdy najstarsze inwestycje z czasów hossy mają już po sześć, siedem lat, owo przekonanie zaczyna pękać. Czasem dosłownie.

Na elewacjach pojawiają się rysy, z balkonów odpada okładzina, w podziemnych garażach po każdym większym deszczu zbiera się woda, a na klatkach schodowych mnożą się ogłoszenia o nadzwyczajnych zebraniach wspólnoty. Polskie osiedla wchodzą właśnie w fazę, której nikt podczas sprzedaży głośno nie zapowiadał: pierwszej dużej fali remontów budynków jeszcze wczoraj uznawanych za ,,nowe”.

Złoty wiek dźwigów

Lata 2017-2022 były dla polskiego mieszkalnictwa okresem wyjątkowym. W większych miastach dźwigi pracowały niemal bez przerwy, a kolejne osiedla wyrastały w tempie, jakiego rynek wcześniej nie widział. Tani kredyt, rosnące ceny i powszechne przekonanie, że „mieszkanie nigdy nie tanieje”, napędzały popyt do granic możliwości. Klienci rezerwowali lokale jeszcze na etapie wykopu, a oferty znikały szybciej, niż deweloperzy zdążyli je wprowadzić do sprzedaży.

W takim klimacie, dla deweloperów liczyło się jedynie, by budować szybko i dużo. Pośpiech stał się normą, a presja związana z terminami była codziennością na każdej budowie. Gdy na przełomie 2021 i 2022 roku gwałtownie podrożały materiały i robocizna, do równania doszedł kolejny czynnik: marża. To właśnie wtedy, w cieniu rekordowych wyników sprzedaży, zasiano ziarno problemów, które właśnie kiełkują.

Pięć lat – tyle trwa spokój

Tu zaczyna się sedno sprawy, o którym mało który nabywca pamięta w dniu odbioru kluczy. Odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne budynku – tak zwana rękojmia – trwa pięć lat od dnia wydania nieruchomości. To dużo, gdy patrzy się na świeżo pomalowane ściany. To zaskakująco mało, gdy uświadomisz sobie, że wiele poważnych wad ujawnia się dopiero po kilku cyklach mrozów, ulewnych jesieni i upalnych lat.

Matematyka jest nieubłagana. Budynki oddawane do użytku w latach 2018-2021 są teraz u kresu ochrony – dla najstarszych z nich rękojmia już wygasła. Innymi słowy: w 2026 roku tysiące wspólnot odkrywa usterki, w chwili, gdy parasol prawnej ochrony zaczyna się składać.

Co teraz? Nabywca nie zostaje całkiem bezbronny, ale jego sytuacja wyraźnie się komplikuje. Pozostaje droga odpowiedzialności kontraktowej, z dłuższym, sześcioletnim terminem przedawnienia liczonym od momentu, w którym szkodę dało się zauważyć. Tyle, że tu trzeba udowodnić nienależyte wykonanie umowy, a nie samo istnienie wady. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy deweloper podstępnie zataił usterkę – wówczas nie chroni go pięcioletni limit. To jednak trudniejsza ścieżka, a także droższa i obarczona większym ryzykiem.

Co jest do naprawy?

Lista najczęstszych dolegliwości budynków z okresu deweloperskiej świetności jest zaskakująco powtarzalna. Na pierwszym miejscu są elewacje i ocieplenia – pękający tynk, odspajające się płyty styropianu, przebarwienia i zacieki, które po kilku sezonach zdradzają błędy w wykonaniu warstwy izolacyjnej.

Tuż za nimi plasują się balkony, loggie i tarasy: krusząca się okładzina, nieszczelne obróbki blacharskie i źle wyprofilowane spadki, przez które woda zamiast pływać, podstępnie wsiąka w konstrukcję. Płaskie dachy potrafią przeciekać już po kilku latach, a w garażach podziemnych zbiera się wilgoć, która z czasem dopiero się do stalowego zbrojenia.

Do tego dochodzą problemy mniej widoczne, choć równie dokuczliwe: wadliwa wentylacja, przez którą w mieszkaniach pojawia się pleśń, słaba akustyka między lokalami oraz rysy na ścianach będące skutkiem osiadania nierówno postawionego budynku. Każda z tych usterek z osobna potrafi być irytująca. Razem potrafią złożyć się na rachunek liczony w setkach tysięcy złotych.

Dlaczego ,,nowe” okazało się kruche?

Niesprawiedliwie byłoby twierdzić, że całe budownictwo z tamtych lat jest wadliwe – wiele inwestycji wzniesiono solidnie i służą bez zarzutu. Jednak tam, gdzie problemy się pojawiają, można najczęściej znaleźć podobne źródło. Pośpiech, o którym była mowa, odbijał się na jakości wykończenia budynku. Niedobór rąk do pracy i naglące terminy sprawiały, że na budowach pojawiali się wykonawcy z mniejszym doświadczeniem. Presja cięcia kosztów, by sprzedać inwestycję z jak największym zyskiem, skłaniała do sięgania po tańsze zamienniki materiałów, a nadzór inwestorski – w gorączce wydawania gotowych lokali – bywał pobieżny.

Część budynków po prostu zaprojektowano i wnoszono kierując się ilością, a nie jakością lokali. W warunkach rynku, na którym wszystko sprzedawało się natychmiast, niewielu inwestorów martwiło się o to, jak osiedle będzie prezentować się za dekadę. Rachunek za tę krótkowzroczność przychodzi teraz – i jest wystawiony na mieszkańców, którzy obdarzyli deweloperów kredytem zaufania.

Wspólnota kontra czas

Na drodze do wymierzenia konsekwencji deweloperom znajduje się jeszcze jedna pułapka, tym razem czysto prawna. Wbrew intuicji wspólnota mieszkaniowa nie ma ustawowego prawa, by samodzielnie dochodzić roszczeń za wady części wspólnych budynku. Uprawnienie z tytułu rękojmi przysługuje poszczególnym właścicielom lokali – i to oni muszą je formalnie przenieść (scedować) na wspólnotę, by ta mogła wystąpić przeciwko deweloperowi w imieniu wszystkich.

W praktyce oznacza to konieczność zebrania podpisów, przekonania sąsiadów, zlecenia kosztownych ekspertyz technicznych i – coraz częściej – wejścia na długą drogę sądową. Wszystko to pod presją wygasającego terminu. Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że wielu deweloperów działało przez spółki celowe, powoływane do jednej inwestycji i rozwiązywane po jej zakończeniu. W związku z tym bywa, że gdy wspólnota gotowa jest wreszcie zgłosić roszczenie, podmiotu, który postawił budynek, po prostu już nie ma.

Fundusz, którego nie ma

Pozostaje najtrudniejsze pytanie: kto za to wszystko zapłaci. W teorii, koszty wszelkich napraw powinny zostać pokryte z funduszu remontowego. W praktyce w młodych budynkach jest on zazwyczaj symboliczny. Logika wydaje się oczywista: po co odkładać na remonty, skoro budynek jest nowy? Przez lata niskie składki były atutem oferty i argumentem sprzedażowym.

Dziś jednak ten oszczędny model obraca się przeciwko mieszkańcom. Gdy pojawia się konieczność naprawy elewacji albo uszczelnienie garażu, okazuje się, że na koncie wspólnoty brakuje środków. Zostają wówczas dwa wyjścia – i oba są bolesne. Mieszkańcy mogą zgodzić się na nadzwyczajne, wysokie składki jednorazowe albo zaciągnięcie wieloletniego kredytu na wspólnotę. Paradoks polega na tym, że właściciele, którzy kupili nowe żeby mieć spokój, płacą za remonty wcześniej, niż zdarza się to lokatorom w budynkach o kilka dekad starszych.

Lekcja dla kupujących

Fala remontowa, która właśnie się rozpoczyna, niesie ze sobą gorzką, lecz cenną naukę. Nowe nie znaczy wieczne – a pięcioletnia rękojmia to nie formalność, lecz realny zegar, którego warto pilnować. Regularne przeglądy techniczne budynku, skrupulatne dokumentowanie usterek i zgłaszanie ich deweloperowi na piśmie, zanim minie termin, to dziś obowiązek, a nie nadgorliwość.

Dla kupujących z rynku pierwotnego płynie z tego prosty wniosek: pytanie o wysokość funduszu remontowego i o to, kto faktycznie odpowiada za inwestycję, jest równie ważne, co pytanie o cenę za metr. To sygnał dla całego rynku, że era, w której liczyła się wyłącznie szybkość budowania, dobiega końca. Bo budynek, który miał trwać pokolenia, nie powinien być do generalnego remontu po sześciu latach.