Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Kompleksowy poradnik: procedura krok po kroku, rozliczenie z bankiem, formalności u notariusza i koszty transakcyjne

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym to powszechna, w pełni bezpieczna i rutynowa procedura na rynku nieruchomości. W transakcji uczestniczy jednak trzecia strona – bank, którego interesy są zabezpieczone hipoteką wpisaną w dziale IV księgi wieczystej. Aby transakcja mogła dojść do skutku, a nowy właściciel otrzymał „czystą” prawnie nieruchomość, całe zobowiązanie musi zostać całkowicie uregulowane. Najpopularniejszym i najbardziej bezproblemowym rozwiązaniem jest spłata zadłużenia ze środków przekazanych bezpośrednio przez kupującego w momencie finalizacji umowy.

Procedura sprzedaży krok po kroku 

Pierwszym krokiem sprzedającego powinna być dokładna analiza umowy kredytowej pod kątem prowizji za wcześniejszą spłatę. Zgodnie z przepisami ustawy o kredycie hipotecznym, przy kredytach ze zmienną stopą procentową bank może pobierać prowizję (maksymalnie do 3% spłacanej kwoty) jedynie w pierwszych 36 miesiącach trwania umowy. Przy stałej stopie procentowej opłata ta może obowiązuje przez cały okres trwania stałego oprocentowania.

Kolejnym, kluczowym etapem jest formalny kontakt z bankiem w celu uzyskania dwóch dokumentów. Pierwszy z nich to zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia. Drugi to promesa, czyli oficjalne i bezwarunkowe zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (tzw. listu mazalnego) po zaksięgowaniu określonej kwoty na wskazanym rachunku technicznym. Promesa zawiera precyzyjne dane kredytobiorcy, numer księgi wieczystej oraz termin ważności, który wynosi zazwyczaj 30 dni.

Mając promesę, można bezpiecznie podpisać z kupującym umowę przedwstępną. Pismo to precyzyjnie określa sposób rozliczenia ceny sprzedaży. Pieniądze są dzielone na dwa strumienie: kwota wskazana w promesie trafia bezpośrednio do banku kredytującego w celu zamknięcia kredytu, a pozostała nadwyżka jest przelewana na konto osobiste sprzedającego.

Finalizacja następuje w kancelarii notarialnej przy podpisaniu aktu notarialnego. Kupujący (lub bank udzielający mu kredytu) wykonuje dwa osobne przelewy zgodnie z ustaleniami. Po zaksięgowaniu wpłaty bank sprzedającego wystawia list mazalny. Z tym dokumentem nowy właściciel składa w sądzie wniosek na formularzu KW-WPIS o wykreślenie hipoteki.

Koszty i kwestie podatkowe

Sprzedaż wiąże się z konkretnymi opłatami. Należą do nich ewentualna prowizja banku za wcześniejszą spłatę, opłata sądowa za wykreślenie hipoteki (100 zł) oraz opłaty za wydanie zaświadczeń. 

Istotną kwestią jest podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat podatkowych od jej nabycia. Wynosi on 19% od dochodu. Można go jednak uniknąć, korzystając z ulgi mieszkaniowej, co wymaga przeznaczenia uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat do końca roku. W którym nastąpiła sprzedaż. 

Alternatywne rozwiązania 

Mniej popularne metody to cesja kredytu na nabywcę lub zmiana zabezpieczenia hipotecznego. Cesja wymaga od kupującego pełnej zdolności kredytowej i zgody banku. Zmiana zabezpieczenia polega na przeniesieniu hipoteki na inną, wolną od obciążeń nieruchomość sprzedającego. Oba rozwiązania są rzadko stosowane w praktyce rynkowej. 

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga dobrej organizacji i zachowania odpowiedniej kolejności działań. Kluczem do sukcesu jest wczesny kontakt z bankiem, pobranie promesy oraz precyzyjne zapisy umowie przedwstępnej i akcie notarialnym. Współpraca z doświadczonym notariuszem gwarantuje pełne bezpieczeństwo transakcji dla obu stron.