Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Zakup nieruchomości to długoletnia lokata kapitału. Większość klientów poszukuje nieruchomości w celu zamieszkania, inni natomiast posiadają środki finansowe, które chcą zainwestować. W obu przypadkach jest to idealne zabezpieczenie wierzytelności, które możemy przekazywać z pokolenia na pokolenie. Możemy zainwestować w mieszkania na rynku wtórnym lub pierwotnym. Oba te procesy zakupowe różnią się od siebie i w obu przypadkach należy zwrócić uwagę na inne kwestie. Istnieją nieruchomości, które mają nieuregulowany stan prawny, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Zatem, na co zwrócić uwagę aby nie kupić nieruchomości z lokatorem lub długiem?

Analizując stan prawny nieruchomości na rynku wtórnym, należy sprawdzić księgę wieczystą. Jest to skarbnica wiedzy o nieruchomości. Mamy wgląd do tego kto jest właścicielem, czy jest to lokal stanowiący odrębną własność, bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, informacje o dokładnym metrażu nieruchomości i liczbie pomieszczeń.

W księdze wieczystej są również zawarte informacje dotyczące obciążenia nieruchomości hipotekami wobec banku i innych instytucji. Warto wiedzieć, że nie jest to przeszkoda prawna do nabycia nieruchomości. Aby dokonać bezpiecznego zakupu, właściciel musi zgłosić się do banku lub innej instytucji o wydanie zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia i adnotacją, że po spłacie obciążeń bank lub inna instytucja zobowiąże się do wydania dokumentów niezbędnych do wykreślenia hipoteki z przedmiotowej księgi wieczystej. W umowie sprzedaży notariusz dokonuje zapisów o tym, iż część ceny sprzedaży zostaje przekazana bezpośrednio na rachunek bankowy wskazany przez bank na spłatę kredytu lub innych obciążeń. Po spłacie bank lub inna instytucja wydaje dokumenty niezbędne do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, które są już wówczas tylko formalnością.

Kolejne obciążenia, które mogą nam utrudnić zakup nieruchomości to służebności lub dożywocia. Oznacza to, że w części lokalu ma prawo zamieszkiwać osoba trzecia bądź właściciel musi jej zapewnić inne lokum. W przypadku braku księgi wieczystej ewentualne służebności trzeba zweryfikować w akcie notarialnym, sądzie lub spółdzielni. Nieruchomość z takim obciążeniem może być zbyta pod warunkiem, że osoba na rzecz której ustanowiona jest służebność bądź dożywocie, zrzeknie się tego prawa albo zostanie ono przeniesione na inną nieruchomość.

Tyle możemy się dowiedzieć z księgi wieczystej. Jest jeszcze kilka ważnych kwestii, na które warto zwrócić uwagę. Również gdy księga wieczysta nie została dla danej nieruchomości założona. Zdarza się bowiem, że właściciele sprzedają nieruchomość obciążoną zaległościami z tytułu nieopłaconego czynszu. Aby to sprawdzić, właściciel powinien nam przedstawić aktualne zaświadczenie ze Spółdzielni, bądź Wspólnoty o braku zaległości w opłatach czynszowych oraz zaliczkach na media.

Niezwykle istotną kwestią są również osoby zameldowane. Często oprócz rodziny i domowników mogą być zameldowane osoby trzecie. Choć podpisanie przyrzeczonej umowy sprzedaży może odbyć się bez zaświadczenia o ilości osób zameldowanych, to Strona Kupująca ma prawo wymagać takiego dokumentu od właściciela.

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego nie musimy martwić się osobami zameldowanymi lub obciążeniami z tytułu opłat czynszowych. Jednak często kupujemy tzw. „dziurę w ziemi”, a wyboru wymarzonego mieszkania dokonujemy przeglądając jedynie projekty. Właścicielami stajemy się po zakończeniu budowy i założeniu księgi wieczystej. W związku z czym należy umiejętnie sprawdzić dewelopera, aby uniknąć jego niewypłacalności bądź rozwiązania czy upadłości. Przeanalizowanie lat działalności oraz poprzednich inwestycji, czy też zwrócenie uwagi na nagrody lub wyróżnienia branżowe może być pomocne w wyborze wykonawcy.

Kolejna kwestia to aspekty formalno-prawne np. czy deweloper jest już w pełni właścicielem gruntu (możemy sprawdzić księgę wieczystą gruntu) i czy posiada pozwolenie na budowę. Jeżeli tak, to czy jego zakres jest zgodny ze sprzedawaną inwestycją.

Umowy deweloperskie a następnie umowy przenoszące własność są bardzo długie i zawierają dużo informacji. Z reguły są w nich ustanawiane odrębności lokali, a co za tym idzie służebności przesyłów mediów i przejazdów. Mogą być również zawarte kary umowne za nieterminowe płatności. Warto dopytać o szczegóły. Jeżeli notariusz wyrazi zgodę można poprosić go o projekt aktu albo o wyjaśnienie niezrozumiałych kwestii.

Dokonywać zakupu z rynku wtórnego możemy na różnym etapie budowy. Może być to tzw. „dziura w ziemi” – wtedy nie możemy zweryfikować jakości wykonania inwestycji. Jeżeli jednak budynek już został wybudowany warto przed zakupem sprawdzić jego stan techniczny np. równość ścian i podłogi, czy balkon został wybudowany zgodnie z planem, okna wyregulowane, instalacje prawidłowo rozmieszczone. Jeżeli nie mamy wiedzy technicznej warto poprosić o wsparcie specjalistę Po konsultacji deweloper powinien dokonać poprawek technicznych jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Często klienci kupując nieruchomość kierują się jedynie emocjami. Jednak warto dokonać go rzetelnie sprawdzając status prawny. Jeśli mamy co od niego wątpliwości, skorzystajmy z pomocy doświadczonych doradców.

Magdalena Szmurło

Ambasada Nieruchomości