Darowizna czy umowa dożywocia?

W jakiej formie najlepiej przekazać nieruchomość swoim krewnym? Porównaj koszty oraz konsekwencje prawne przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy darowizny oraz umowy dożywocia.

Tytułowe instytucje prawa cywilnego, chociaż z pozoru wydają się bardzo od siebie odległe, to łączy je jedna zasadnicza cecha. Obie bardzo często wykorzystywane są do przenoszenia własności nieruchomości pomiędzy krewnymi. Każda z nich ma jednakże swoje wady i zalety. Przyjrzyjmy się nim, co ułatwi wybór jednej z nich w okolicznościach konkretnego przypadku.

Pisząc najkrócej, umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Co ważne, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już z chwilą zawarcia umowy dożywocia. Nieruchomość jednakże zostaje obciążona na rzecz dożywotnika (zbywcy nieruchomości) prawem osobistym do zapewnienia mu dożywotniego utrzymania.

Darowizna natomiast przenosi własność nieruchomości na obdarowanego pod tytułem darmym. Darczyńca ma wszakże możliwość włożenia na obdarowanego określonych obowiązków (tzw. poleceń), a także przejęcia przez obdarowanego długów, zobowiązań i innych ciężarów spoczywających na darczyńcy. Jednak najczęściej umowy darowizny pozbawione są tego typu elementów – obdarowany uzyskuje własność nieruchomości nie będąc zobowiązany względem darczyńcy. Na marginesie należy wskazać, że darczyńca może odwołać darowiznę jedynie w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Co do zasady zatem nabywca nieruchomości w drodze zawarcia umowy dożywocia zobowiązany będzie do utrzymywania dożywotnika do jego śmierci. Obdarowany natomiast nie będzie miał żadnych dodatkowych zobowiązań względem darczyńcy.

Obie umowy, ze względu na fakt, iż ich przedmiotem jest nieruchomość, wymagają zachowania formy aktu notarialnego. Ponadto, ich zawarcie może wiązać się z powstaniem dodatkowych zobowiązań podatkowych. Dla zachowania przejrzystości, wskazuję je w poniższej tabeli.

	Darowizna	Dożywocie
Taksa notarialna	W przypadku umowy darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi mieszkaniowej – 50% taksy pobieranej przy umowie sprzedaży, W pozostałych przypadkach, jak przy umowie sprzedaży.	Jak przy umowie sprzedaży
Podatek od czynności cywilnoprawnych	Podatek naliczany jest wyłącznie od części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy w wysokości 2% wartości długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego	2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego
Księgi wieczyste	200 zł – opłata sądowa od wniosku o wpis w księdze wieczystej nowego właściciela nieruchomości	200 zł – opłata sądowa od wniosku o wpis w księdze wieczystej nowego właściciela nieruchomości, 150 zł – opłata sądowa od ujawnienia w księdze wieczystej praw dożywotnika wynikających z umowy dożywocia (wpis umowy dożywocia do księgi wieczystej nie jest obligatoryjny)
Podatek od spadków i darowizn	W tzw. „grupie zero” występuje zwolnienie od podatku, Niektóre osoby nie objęte zwolnieniem wskazanym w punkcie 1, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o ile spełniają jej warunki (zob. art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn), Pozostałe osoby zobligowane będą do zapłaty podatku od spadków i darowizn.	Nie występuje

 

Ze względu na fakt, że obie umowy dokonywane są najczęściej w kręgu najbliższej rodziny, niezwykle istotne znaczenie mają także skutki każdej z tych transakcji wynikające z przepisów prawa spadkowego.

Umowa dożywocia w tym przypadku będzie korzystniejsza dla nabywców, gdyż traktowana jest jak forma sprzedaży (odpłatnego przeniesienia własności). Otrzymanie własności nieruchomości w ten sposób nie będzie zatem wpływało na sposób obliczenia schedy spadkowej po spadkodawcy i to nawet, gdy nabywca nieruchomości zalicza się do spadkobierców ustawowych zmarłego.

Inaczej rzecz się ma w przypadku przekazania własności nieruchomości w formie darowizny, te bowiem mogą podlegać zaliczeniu na poczet schedy spadkowej. Stąd też w razie dziedziczenia ustawowego, gdy dział spadku następuje między zstępnymi albo między zstępnymi i małżonkiem, spadkobiercy ci są wzajemnie zobowiązani do zaliczenia na schedę spadkową otrzymanych od spadkodawcy darowizn, chyba że z oświadczenia spadkodawcy lub z okoliczności wynika, że darowizna ta została dokonana ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia.

W przypadku zatem braku w umowie darowizny postanowienia o zwolnieniu od zaliczenia jej na schedę spadkową. Zaliczenie na schedę spadkową przeprowadza się w ten sposób, że wartość darowizn podlegających zaliczeniu dolicza się do spadku, następnie oblicza się schedę spadkową każdego ze spadkobierców, a następnie każdemu z nich zalicza się na poczet jego schedy wartość darowizny podlegającej zaliczeniu. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się zaś według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili działu spadku.

Jeżeli wartość darowizny podlegającej zaliczeniu przewyższa wartość schedy spadkowej, spadkobierca nie jest zobowiązany do zwrotu nadwyżki. W wypadku takim nie uwzględnia się przy dziale spadku ani darowizny, ani spadkobiercy zobowiązanego do jej zaliczenia. Osoba taka nie uczestniczy zatem w dziale spadku po darczyńcy.

Reasumując, nie jest możliwe ogólne wskazanie, która z omawianych umów jest korzystniejsza. Pytanie tego typu ma bowiem tylko wtedy sens, gdy znamy wszystkie okoliczności danego przypadku. Co prawda bowiem nabywca nieruchomości ma określone zobowiązania względem dożywotnika, jednak nie zostanie wyłączony od udziału w spadku, co może spotkać obdarowanego.

Michał Koralewski

RynekPierwotny.pl

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/darowizna-czy-umowa-dozywocia/10598/