Białystok na celowniku deweloperów

Czy białostockie ceny mieszkań dogonią warszawskie standardy?

Białystok od kilku lat znajduje się w gronie najszybciej rozwijających się rynków nieruchomości w Polsce. Miasto intensywnie się rozbudowuje – powstają nowe osiedla, przybywa inwestycji deweloperskich, a ceny mieszkań systematycznie rosną. Choć wciąż są niższe niż w Warszawie czy Krakowie, dla wielu mieszkańców Podlasia stają się coraz większym wyzwaniem. Czy stolica regionu ma szansę dogonić metropolie, a może już dziś staje się atrakcyjnym kierunkiem nie tylko dla lokalnych kupujących, ale i inwestorów spoza regionu?

Nowe osiedla w budowie

Wystarczy przejechać się ulicami Białegostoku, aby dostrzec, jak szybko miasto zmienia swoje oblicze. Najwięcej żurawi budowlanych widać dziś na zachodzie i południu miasta, gdzie od kilku lat rozwijają się Bacieczki i Starosielce. To tutaj kolejne plany miejscowe otworzyły duże obszary pod zabudowę mieszkaniową, a deweloperzy konsekwentnie realizują etapy nowych osiedli.

Podobna sytuacja dotyczy Wygody, gdzie miasto uchwaliło kolejne plany pozwalające na rozwój zabudowy wielorodzinnej. Dla kupujących oznacza to większy wybór, a dla deweloperów – przewidywalność, która przekłada się na stabilny napływ nowych mieszkań do oferty. Równolegle rozwijają się także Dziesięciny, gdzie wciąż znajduje się miejsce na nowe inwestycje, a rozbudowana infrastruktura – szkoły, sklepy, komunikacja – przyciąga rodziny które szukają wygody i spokojniejszego rytmu życia niż w centrum.

Ile kosztuje mieszkanie w Białymstoku?

Choć ceny wciąż pozostają wyraźnie niższe niż w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku, Białystok nie odbiega już od średniej dużych miast regionalnych. Na rynku wtórnym średnia cena metra kwadratowego oscyluje dziś w granicach 8,5-9 tys. zł, choć w zależności od dzielnicy różnice są znaczące. Najdroższe są osiedla na południu – Dojlidy czy Zawady, gdzie metr kosztuje już ponad 10 tys. zł. Z kolei w starszych częściach miasta, takich jak Zielone Wzgórza czy Słoneczny Stok, ceny wciąż utrzymują się w okolicach 7,5 tys. zł za m².

Na rynku pierwotnym różnice bywają jeszcze większe. Deweloperzy oferujący mieszkania w nowych osiedlach na Bacieczkach czy Wygodzie startują z cenami bliższymi 10 tys. zł za metr, a lokale w inwestycjach premium w centrum potrafią kosztować więcej. W porównaniu z Warszawą, gdzie ceny sięgają średnio 15-17 tys. zł/m², dystans jest duży, ale w praktyce oznacza, że Białystok staje się coraz droższym miastem dla mieszkańców regionu, których zarobki nie rosną w tym samym tempie co ceny nieruchomości.

Rynek najmu wciąż stabilny?

Coraz więcej inwestorów zastanawia się, czy Białystok to dobre miejsce na zakup mieszkania pod wynajem. Analiza rynku pokazuje, że może to być całkiem atrakcyjna opcja. We wrześniu 2025 roku średnia cena mieszkań na rynku wtórnym wynosiła około 8900 zł za m², a prognozy wskazują, że do końca roku może ona wzrosnąć do poziomu 9700 zł za m². Na rynku pierwotnym ceny są jeszcze wyższe – średnio około 11 480 zł za m² i wciąż rosną. Oznacza to, że zakup 50-metrowego mieszkania to dziś wydatek rzędu 450-500 tys. zł na rynku wtórnym i co najmniej 550-600 tys. zł w nowych inwestycjach, przy czym różnice zależą od osiedla – najdroższe są Zawady, Dojlidy czy centrum, a niższe ceny można znaleźć np. na Zielonych Wzgórzach czy Dziesięcinach.

Jeśli chodzi o rynek najmu, to mieszkania dwupokojowe o powierzchni około 50 m² wynajmują się już za 2,7-3,2 tys. zł miesięcznie, a kawalerki za 1,8-2,2 tys. zł. W przeliczeniu na stopę zwrotu oznacza to, że inwestor może liczyć na około 5,5-6 proc. brutto, co jest wynikiem porównywalnym z największymi metropoliami. Różnica polega na tym, że w Białymstoku bariera wejścia jest wciąż znacznie niższa – zamiast miliona złotych, jak w Warszawie, wciąż można rozpocząć inwestycję od kwoty poniżej 600 tys. zł.

Fala inwestorów spoza regionu

Do niedawna białostocki rynek mieszkaniowy był domeną głównie mieszkańców regionu. Dziś coraz częściej pojawiają się tu kupujący z Warszawy, a nawet z Trójmiasta. Dla nich Białystok to rynek bezpieczniejszy, z przewidywalną podażą mieszkań dzięki szerokiemu pokryciu planami miejscowymi. W dodatku poprawiająca się infrastruktura drogowa – ekspresowa S8 do Warszawy i budowana S19 w osi północ-południe – skraca czas dojazdu i zmniejsza ,,dystans mentalny” między Podlasiem a resztą kraju.

Choć trudno oczekiwać masowej ekspansji kapitału instytucjonalnego, to widać coraz wyraźniej, że prywatni inwestorzy traktują Białystok jako miejsce na dywersyfikację portfela. Dla lokalnego rynku oznacza to dodatkową presję na ceny – szczególnie w segmencie popularnych mieszkań 2-3-pokojowych.

Czy Białystok dogoni Warszawę?

Patrząc na obecne różnice w cenach, trudno wyobrazić sobie scenariusz, w którym stolica Podlasia dorównuje stolicy kraju. Pensje i potencjał gospodarczy Warszawy pozostają na innym poziomie, a popyt na mieszkania napędza tam także duża obecność firm międzynarodowych i najmu instytucjonalnego.

Nie oznacza to jednak, że Białystok nie będzie drożeć. Wręcz przeciwnie – rosnąca atrakcyjność miasta, stabilny rozwój nowych osiedli i napływ inwestorów sprawiają, że ceny będą dalej piąć się w górę, choć zapewne w spokojniejszym tempie niż w latach boomu. Bardziej realistyczny scenariusz zakłada, że Białystok umocni swoją pozycję w grupie dużych miast regionalnych, gdzie ceny będą coraz bliższe poziomowi Wrocławia, Lublina czy Poznania.

Wnioski dla kupujących

Dla osób szukających mieszkania na własne potrzeby wniosek jest prosty – nie ma już ,,tanich” osiedli, które byłyby bezpieczną przystanią przed rosnącymi cenami. Białystok jest dziś dojrzałym rynkiem, w którym różnice między dzielnicami są mniejsze niż kiedyś, a decyzje planistyczne miasta sprawiają, że oferta będzie stabilnie rosnąć. Warto jednak pamiętać, że w ciągu kilku lat ceny mogą być wyższe o kolejne kilkanaście procent – i niekoniecznie znajdzie się moment na przeczekanie.

Dla inwestorów Białystok jawi się jako rynek o rozsądnej barierze wejścia i stabilnych stopach zwrotu. To miasto, w którym mieszkania wynajmują się relatywnie szybko, a przewidywalna polityka planistyczna gminy ogranicza ryzyko gwałtownych wahań podaży.