nieruchomoscipodlaskie.pl

Różnorodność wśród osób wynajmujących nieruchomości.

Jak ciężko jest znaleźć dobrego najemcę?

Znalezienie odpowiedniego najemcy to połowa sukcesu. W dzisiejszych czasach wymagamy wyższych standardów mieszkaniowych, dostosowanych do potrzeb każdego najemcy. Niestety czasem bywa tak, że trafi się osoba, która zupełnie nie dba o własność materialną właściciela. Jak temu zapobiec? Po czym poznać odpowiedniego najemcę?

Przeprowadziliśmy rozmowę z Panem Łukaszem Krukiem, reprezentującym firmę Protektor Nieruchomości, zajmującą się zarządzaniem najmem. Postaramy się przybliżyć Państwu temat, czym zajmuje się zarządca nieruchomości, jakie cechy powinien mieć idealny najemca, a przede wszystkim na co zwrócić uwagę przy wynajmie naszej nieruchomości.

Anna Trzeszczkowska:

Zarządca wynajmu a biuro nieruchomości – czym się różnią?

Łukasz Kruk:

Standardowa usługa biura nieruchomości polega zazwyczaj tylko na znalezieniu i wprowadzeniu najemcy. Następnie, biuro nieruchomości pobiera wynagrodzenie za swoją usługę – i na tym współpraca się kończy. W tym momencie właściciel pozostaje sam z dalszą obsługą najmu. Z kolei usługa świadczona przez zarządcę wynajmu obejmuje także stałą obsługę najmu i opiekę nad powierzonym nam lokalem po znalezieniu i zweryfikowaniu najemcy.  W zakresie współpracy zarządca reaguje na wszelkie problemy powstałe w trakcie trwania najmu oraz kompleksowo zarządza najmem w imieniu właściciela.

A.T:

Czym wyróżnia się Protektor Nieruchomości?

Ł.K:

W Protektorze Nieruchomości skupiamy się na maksymalnym wsparciu właścicieli podczas całego procesu wynajmu oraz na zminimalizowaniu ewentualnego ryzyka. Zapewniamy właścicielom kompleksową obsługę, a także dokładamy wszelkich starań, by właściciel nieruchomości mógł generować bezproblemowy, pasywny dochód z wynajmu. Naszym głównym założeniem jest zapewnienie bezpieczeństwa nieruchomości, przy jednoczesnej maksymalizacji zysków właściciela. Dodatkowo, poprzez zapewnianie wysokiej jakości obsługi i wdrażanie właściwych standardów, staramy się rozwijać nasz regionalny rynek wynajmu nieruchomości i pokazać, że wynajem może być bezpiecznym i dochodowym interesem. 

A.T:

Jakie cechy powinien mieć idealny najemca? Na co właściciele mieszkań zwracają szczególną uwagę odnośnie potencjalnego najemcy?

Ł. K: 

Dla każdego właściciela znaczenie mają inne czynniki w budowaniu ich profilu „idealnego najemcy”. Często też na decyzję co do doboru najemców wpływa sama charakterystyka nieruchomości. Przykładowo, jeśli wynajmowany lokal to mała kawalerka, to duże rodziny z dziećmi nie będą naszym targetem. Podstawowym kryterium wyboru odpowiedniego najemcy jest stabilność finansowa. Po prostu najemca musi być w stanie opłacać lokal. Jednak poza stałym dochodem najemcy liczy się również status zawodowy – czy jest to osoba pracująca, a może student. Nie zawsze, ale zdarza się, że właściciele lokalu nie życzą sobie osób o określonym statusie zawodowym. Powodów takiego stanu może być wiele. Najczęstszym przykładem jest brak chęci wynajmowania mieszkań studentom. Przez stereotypowe i niestety krzywdzące przekonanie, że studenci prowadzą dość ,,imprezowy tryb życia”  właściciele zwyczajnie boją się o uszkodzenia w mieszkaniu. Z naszych doświadczeń  możemy powiedzieć, że jest to w dużej mierze nieprawda. Nie należy określonej grupy wrzucać przysłowiowo ,,do jednego worka”, dlatego też w Protektorze dokonujemy skrupulatnej selekcji najemców. Ponadto jest jeszcze wiele rzeczy, na które właściciele zwracają uwagę m.in. na to, czy w mieszkaniu będą znajdować się dzieci, czy najemca posiada zwierzęta lub na jak długo najemca chce wynajmować lokal. Warto też wspomnieć o jeszcze jednym czynniku, już po uwzględnieniu wszystkiego, o czym wspomniałem wcześniej. Coś, co trudno jest określić ,,zero-jedynkowo”, czyli czy najemca budzi nasze zaufanie – tak po prostu. Przedstawiłem te najczęstsze kryteria, jednak każdy właściciel ma swoje preferencje i swoje indywidualne wymagania, ale tak naprawdę wszystko sprowadza się do dwóch rzeczy, mianowicie, aby najemca dokonywał opłat na czas i był ,,bezproblemowy”. 

A.T: 

Co zrobić gdy trafi się na nieodpowiedniego najemcę?

Ł.K: 

Idealnie pasuje tutaj powiedzenie ,,lepiej zapobiegać niż leczyć”. Prawo polskie jeśli chodzi o najem nieruchomości, jest bardziej przychylne najemcom niż właścicielom nieruchomości. Mam tutaj na myśli w szczególności ustawę o ochronie praw lokatorów. Dlatego warto pomyśleć o ewentualnych problemach z najemcą jeszcze przed podpisaniem umowy. Tak jak wspomniałem wcześniej, kluczem jest odpowiednio skonstruowana umowa, która stanowi nasze zabezpieczenie i jest wzorem postępowania w przypadku konkretnych sytuacji. Nie mówię też, że na każdego najemcę należy patrzeć jako na ,,problematycznego”, ale należy być zawsze przygotowanym na najgorszą okoliczność. Dlatego warto przezornie podjąć odpowiednie kroki dużo wcześniej. Dodatkowym zabezpieczeniem jest odpowiednio wysoka kaucja, dopasowana do profilu najemcy i standardu mieszkania. W przypadkach gdy najemca uszkodzi mieszkanie, bądź w spółdzielni pojawiła się niedopłata, w zależności od sytuacji, możemy potrącić daną kwotę z kaucji lub zatrzymać całość – wszystko powinno być uregulowane w umowie najmu. Mając do czynienia z wyjątkowo problematycznym najemcą, w ostateczności można wypowiedzieć umowę, jednak tutaj sprawy się komplikują, gdyż obowiązuje nas wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów. Jeśli minął już czas wypowiedzenia umowy, a najemca dalej nie opuścił mieszkania, sprawę możemy skierować do sądu o rozpoczęcie postępowanie w sprawie eksmisji. 

A.T:

O czym musimy pamiętać, wynajmując nieruchomość? Czy posiada Pan rady dla właścicieli mieszkań odnośnie najemców? Na co uważać i na co zwracać szczególną uwagę? 

Ł.K: 

Chcąc maksymalizować zyski i minimalizować ryzyko należy mieć na uwadze kilka kwestii. Istotne jest ograniczenie pustostanów. Mieszkanie, które nie jest wynajmowane generuje straty, a tego przecież chcemy uniknąć, dlatego warto poświęcić trochę czasu i przygotować atrakcyjną ofertę. Jednak już na samym etapie przygotowań do wynajmu można popełnić kilka istotnych błędów.

Samo odpowiednie przygotowanie nieruchomości do promocji już ma wpływ na odzew, jaki uzyskamy, a co za tym idzie, zwiększy nam pulę potencjalnych najemców, dlatego warto zastanowić się, czy nasz lokal nie wymaga home stagingu. Warto wykonać taki zabieg, aby nieruchomość wydawała się bardziej atrakcyjna. Uzupełnieniem tego powinna być dobrze wykonana sesja fotograficzna, która uchwyci najważniejsze walory lokalu i odpowiednio przygotowane ogłoszenie, w którym zawrzemy wszystkie najważniejsze informacje, o które potencjalny najemca mógłby zapytać. Oszczędzi nam to czasu na rozmowach z najemcami, którzy mogą okazać się finalnie niezainteresowani ofertą. Kolejnym etapem jest selekcja najemców. Aby mieć pewność, że najemca jest wypłacalny, warto poprosić o przedstawienie źródła dochodu np. umowy o pracę. W przypadku osób niepracujących np. studentów rozwiązaniem będzie prośba o podpisanie poręczenia majątkowego przez kogoś z rodziny/znajomych najemcy. Jednak najważniejszym elementem jest odpowiednio skonstruowana umowa najmu. W takiej umowie muszą jasno być określone, warunki, kwoty, prawa i obowiązki oraz procedury postępowania na wypadek określonych sytuacji. Ważne, aby zawsze podpisywać umowę na czas określony.  

To tylko kilka kwestii wartych uwagi, zanim jeszcze dojdzie do podpisania umowy najmu. Nad właścicielem wynajmowanej nieruchomości spoczywa także odpowiedzialność względem obsługi najemcy oraz dbania o stan wynajmowanego lokalu. Zostało to uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów. W praktyce wygląda to tak, że życie pisze własne scenariusze i sytuacji wiążących właściciela jest znacznie więcej, w związku z tym problemy najemców stają się również problemami właściciela. Wszelkie komplikacje i sytuacje generujące straty finansowe, niestety są wliczone w ryzyko każdej inwestycji. Wystąpienie ewentualnych szkód materialnych, czy nieuregulowanych zobowiązań finansowych są częstym elementem ryzyka wynajmu nieruchomości. W Protektorze Nieruchomości sprowadzamy to ryzyko do minimum. Naszym celem jest zapewnienie właścicielowi bezpieczeństwa i rentowności inwestycji na przestrzeni całego okresu wynajmu.

Dziękujemy za rozmowę i życzymy sukcesów w dalszej pracy.

Anna Trzeszczkowska