nieruchomoscipodlaskie.pl

Kompleksowe zarządzanie mieszkaniami na wynajem

Wynajem mieszkań to dzisiaj jeden z najbardziej dochodowych sposobów czerpania korzyści z posiadanych nieruchomości. Wiąże się to jednak z poświęcaniem mnóstwa własnego czasu, pracy i nerwów. Kompleksowa obsługa wynajmu mieszkań i domów to usługa kierowana do właścicieli lokali przeznaczonych na wynajem.

Poniżej wywiad z Katarzyną Berą, zawodowo zajmującą się zarządzaniem mieszkaniami.

Mariusz Kochański: Na czym polega zarządzanie mieszkaniami?

Katarzyna Bera: Zarządzanie mieszkaniami jest pasywnym sposobem zarabiania pieniędzy na wynajmie mieszkań z „użyciem” zarządcy. Przyjmując pod opiekę nieruchomość, sprawdzam stan techniczny, przygotowuję ofertę (zdjęcia, home staging, opis i ogłoszenie na portalach), określam grupę docelową, pod nią dostosowuję mieszkanie i znajduję najemcę. Następnie w imieniu właściciela na podstawie pełnomocnictwa podpisuję umowę najmu. W dalszej kolejności comiesięcznie załatwiam bieżące sprawy: opłacam czynsz, koszty napraw, itd. Dotyczy to również wyprowadzki najemcy. Na koniec miesiąca sporządzam raport dla właściciela z wpływów, kosztów i ewentualnych obciążeń najemcy wraz z potrąceniem swojego wynagrodzenia. Inaczej mówiąc, jest to kompleksowa opieka nad mieszkaniem.

Jakie są formy zarządzania i czym się różnią?

Tak. Są dwie formy zarządzania: standardowe oraz z gwarancją czynszu. Zarządzanie standardowe polega na udzieleniu zarządcy pełnomocnictwa do zarządzania mieszkaniem. W tym wariancie ryzyko pustostanu jest po stronie właściciela, choć w moim interesie jest dążenie do jak najszybszego najmu mieszkania, bo od tego uzależnione jest moje wynagrodzenie. Z tego też względu kwota na rękę dla właściciela jest różna w każdym miesiącu.

W przypadku zarządzania z gwarancją czynszu, ryzyko pustostanu zarządca przenosi na siebie i wkalkulowuje w koszty. Tym samym właściciel ma pewność, że co miesiąc otrzyma stały przychód, lecz pomniejszony o to ryzyko. Właściciel zarobi mniej, ale regularnie.

Która z tych form jest wybierana częściej?

Wszystko zależy od warunków zastanych na mieszkaniu, określenia grupy docelowej, optymalizacji najmu i oczekiwań właściciela. Jednym zależy na jak najwyższym zysku z ryzykiem pustostanu, innym na „świętym spokoju” z niższym, ale regularnym wpływem pieniędzy na konto.

A kto najczęściej decyduje się na usługę zarządzania? Do kogo jest skierowania Twoja oferta?

Tak naprawdę oferta zarządzania jest skierowana do wszystkich ludzi, którzy chcą wynająć swoje mieszkanie. Jeśli właściciel nieruchomości mieszka w innym mieście, za granicą a nawet jest na miejscu, ale nie ma czasu zajmować się szukaniem najemcy, bieżącymi opłatami i naprawami, np. ze względu na wykonywaną pracę i obowiązki lub po prostu nie ma wiedzy o tej branży i nie chce kłopotów, to rozwiązaniem dla niego jest właśnie usługa zarządzania. Właściciel wówczas odciąża się od wszystkich obowiązków, które występują przy wynajmie. Jest to najbardziej pasywny przychód z wynajmu z możliwych. (Zresztą często się słyszy, że wynajem to najbardziej pasywny przychód, co nie jest prawdą, bo jednak czynności do wykonania przy wynajmie jest mnóstwo).

Wspomniałaś o wynagrodzeniu prowizyjnym. Jaki jest koszt usługi zarządzania dla wynajmującego? Domyślam się, że rożni się on w zależności o wybranej formy zarządzania?

Tak, to raz. Dwa, każdy koszt jest ustalany indywidualnie w zależności od danego mieszkania: dla ilu osób jest przeznaczone, czy wynajmujemy całościowo dla jednego najemcy czy na pokoje dla studentów i osób pracujących. W drugim przypadku, adekwatnie do liczby najmowanych pokoi, jest tyle samo sporządzanych umów. Wiąże się to z większym nakładem pracy dla zarządcy, a tym samym wyższymi kosztami wynagrodzenia. W przypadku zarządzania standardowego koszty oscylują w okolicach 20% dla zarządcy, 80% dla właściciela z przychodu.

Jak zaczynałaś pracę w zarządzaniu nieruchomościami. Długo się tym zajmujesz?

Zaczynałam wraz z mężem Grzegorzem, z którym 6 lat temu zakupiliśmy pierwszą kawalerkę. Byliśmy wtedy jeszcze za granicą i skorzystaliśmy z usługi zarządzania nad mieszkaniem. Gdy wróciliśmy do Polski, mieliśmy już kilka nieruchomości, którymi się opiekowałam. W pewnym momencie zaczęli zgłaszać się do mnie znajomi i ludzie z poleceń z prośbą o zajęcie się sprawami związanymi z ich wynajmowanymi mieszkaniami. Zajmuję się więc zarządzaniem już 5 lat.

Podoba Ci się?

Tak, jest to praca bardzo interesująca. Lubię pracować z ludźmi, mimo, że różni się zdarzają.. Trochę problemów zdarza się przy załatwianiu spraw w urzędach, spółdzielniach itp., ale tak, lubię swoją pracę.

Jak widzisz przyszłość usług zarządzania mieszkaniami?

Widzę to tak, że każdemu, kto potrzebuje pomocy, to wraz z DrBroker Nieruchomości, którego współwłaścicielem jest mój mąż Grzegorz, zawsze doradzimy, jak zająć się daną nieruchomością. Zarządzanie jest de facto doradztwem w sprawach nieruchomości, a to sprawia, że na takie usługi zawsze będzie zapotrzebowanie.

Rozmawiał Mariusz Kochański, DrBroker Nieruchomości, tel. 729 992 870

Katarzyna Bera, tel. 501 732 237