Rynek wynajmu nieruchomości w czasach pandemii

Jesteśmy w pełni sezonu wynajmu długoterminowego, który przebiega zupełnie inaczej niż w poprzednich latach. Mimo porównywalnej do tego samego okresu podażypopyt znacznie zmalał. Przyczyną jest pandemia koronawirusa, która zatrzymała w domach zarówno polskich i zagranicznych studentów (nauka odbywa się online), jak i zagranicznych pracowników i biznesmenów (ryzyko zachorowania oraz praca zdalna wstrzymały wyjazdy).

Niewątpliwie okoliczności te są problematyczne dla właścicieli wynajmowanych mieszkań –ogromna konkurencja sprawiła, że bez odpowiednich zabiegów marketingowych przez dłuższy czas ich nieruchomości mogą zbierać jedynie kurz. Ponadto tymczasowy zakaz najmu krótkoterminowego, wprawdzie już zniesiony, sprawił, że obłożenie w apartamentach jest mniejsze w porównaniu z rokiem 2019, część z nich zostało przekształconych na najem długoterminowy, co spowodowało wzrost podaży mieszkań w wysokim standardzie w okolicy centrum miasta.

Najmniej zmartwień mają właściciele tych mieszkań, na których obowiązują umowy najmu lub zostały przedłużone przez wypłacalnego najemcę. Ryzyko pojawia się „jedynie” w kwestii terminowego regulowania należności czynszowych przez najemców, którzy stracili pracę lub nie otrzymali wypłat terminowo. Jednakowoż prawidłowo skonstruowana umowa lub inne formy zabezpieczenia płatności pomoże uchronić przed ryzykiem poniesienia strat (np. poręczenie).

Inaczej wygląda sytuacja wśród ogłaszających się właścicieli nieruchomości na wynajem. Z racji zmniejszonego popytu na najem, może zaistnieć konieczność dopasowania cen do popytu lub zwiększenie atrakcyjności lokalu poprzez odświeżenie czy wyremontowanie mieszkania w celu podniesienia jego standardu. Zabiegi te wpłyną na korzystniejszy odbiór oferty i zwiększą szanse na szybszy wynajem mieszkania a tym samym uniknięcie pustostanu, przede wszystkim odczuwalnego w przypadku nieruchomości zakupionych na kredyt.

Niewątpliwie największy orzech do zgryzienia mają planujący zakup nieruchomości pod wynajem finansowany właśnie za pomocą kredytu. Według danych Biura Informacji Kredytowej uzyskanie kredytów jest dużo trudniejsze (z odmową spotykają się branże, które najbardziej ucierpiały z powodu pandemii i związanymi z nią ograniczeniami) i bardziej czasochłonne. Nawet jeśli inwestorzy przejdą pozytywnie proces weryfikacyjny, muszą zmierzyć się z wyższym wkładem własnym i wspomnianym problemem opłacalności inwestycji. Z drugiej strony ostatnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej o zmniejszeniu stóp procentowych spowodowały równoczesny spadek rat kredytowych oraz obniżenie oprocentowania lokat bankowych co jeszcze uatrakcyjnia inwestowanie w nieruchomości jako alternatywę do trzymania środków w banku.

Załóżmy jednak, że wszystkie przeszkody zostały pokonane: jesteśmy właścicielami nieruchomości na wynajem, w pełni wyposażonej i gotowej do wejścia. Choć niewątpliwie, jakość i cena są silnymi argumentami wobec konkurencji, nie muszą być wystarczające. Pamiętajmy, że wciąż żyjemy w okresie pandemii koronawirusa i zarówno potencjalni zainteresowani najmem, jak i właściciele mieszkań, mają obawy przed bezpośrednim spotykaniem się z dużą liczbą obcych osób. Tu z pomocą przychodzi technologia w postaci wirtualnych spacerów 3D –każdy zainteresowany może obejrzeć nieruchomość, nie wychodząc z własnego domu i dopiero w przypadku konkretnego zainteresowania, umówić się na wizję lokalną.

Ponadto warto pamiętać, że konsumenci kupują oczami. Na etapie tworzenia oferty warto zatem należycie przygotować mieszkanie, zrobić wysokiej jakości zdjęcia oraz szczegółowo opisać nieruchomość.

Po przygotowaniu oferty warto uzbroić się w cierpliwość i nie podpisywać umowy z „pierwszym lepszym” zainteresowanym. Warto zweryfikować potencjalnych najemców poprzez szczerą rozmowę, w celu poznania ich oczekiwań oraz zbadania wypłacalności. Decydować o tym powinna nie tylko forma uzyskiwania stałego dochodu (praca, rodzice), ale także reakcja na kwotę kaucji zabezpieczającej przed ewentualnymi zniszczeniami mieszkania. Zazwyczaj jest to kwota jednorazowego miesięcznego czynszu, choć bywa kilkukrotnie wyższa w przypadku mieszkań o wysokim standardzie. Brak możliwości wpłaty kaucji „od ręki” (najczęściej w próbie rozłożenia płatności na 2 raty) jest pierwszym powodem do podejrzenia, że najemca może okazać się niewypłacalny.

Najważniejsze jest jednak trzymanie się pewnych zasad, by bezpieczne wynająć mieszkanie.

Przede wszystkim należy zadbać o skonstruowanie kompleksowo zabezpieczającej umowy: opisanie opłat, obowiązków wynajmującego i najemcy oraz ewentualne dodatkowe ustalenia niebędące w sprzeczności z obowiązującym prawem. W dniu przekazania lokalu warto sporządzić dokumentację zdjęciową wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym, szczegółowo opisującym stan liczników, uwagi do stanu technicznego i sprawności urządzeń oraz liczbę przekazanych kluczy.

Dodatkowo rekomendujemy, by wynajmujący zadbali o ubezpieczenie nieruchomości od losowych zdarzeń (pożarów lub zalania wodą), najemcom natomiast polecamy ubezpieczenie „OC w życiu prywatnym” od nieumyślnych zniszczeń lokalu. Daje ono wiele zabezpieczeń pokrywających szkody w najmowanym przez najemcę mieszkaniu.

Wspomniane czynności bezpośrednio wpływają na zainteresowanie nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem. Można samodzielnie podjąć się znalezienia najemcy, wykorzystując powyższe porady lub powierzyć to zadanie doradcom biura nieruchomości DrBroker.

Sukcesywne wdrażanie nowych technologii do obsługi klientów oraz podnoszenie kompetencji doradców pozwoliło biuru przetrwać początkowo trudny okres pandemii i w późniejszym czasie w konsekwencji zrealizować większą liczbę transakcji względem analogicznego okresu w roku 2019. Wynik ten zawdzięczamy jakości obsługi: przygotowaniu oferty z wysokiej jakości zdjęciamii spacerem 3D, sumiennej weryfikacji najemców oraz należycie napisanej umowie najmu skonsultowanej z prawnikami, a na etapie realizacji transakcji pełną obsługą prawną i zabezpieczeniem wynajmujących przed niepożądanymi sytuacjami. Czynności te bezpośrednio wpłynęły na liczbę zadowolonych z naszych usług Klientów.

Mariusz Kochański, DrBroker Nieruchomości

*******************

Masz mieszkanie na wynajem i potrzebujesz profesjonalnego doradztwa? Zadzwoń 737 165445.