Podatek katastralny: straszak czy realna zmiana?

Projekt nowej ustawy trafił do Sejmu

Doniesienia dotyczące projektu, który jeszcze nie ma żadnej mocy prawnej, wywołują w społeczeństwie falę przerażenia. Mimo ogólnego strachu, część osób przekonuje, że to jedyny sposób na naprawienie rynku… Tymczasem projekt sam w sobie budzi poważne zastrzeżenia prawne i techniczne, a jego los w parlamencie jest niepewny. Mimo to warto na spokojnie ustalić, o co właściwie chodzi i kogo realnie może dotyczyć nowy podatek katastralny.

Skąd wziął się pomysł na zmianę?

Żeby zrozumieć, o co toczą się spory, musimy zacząć od podstaw. Polska od dziesięcioleci stosuje podatek od nieruchomości liczony od metrażu. Właściciel mieszkania płaci określoną kwotę za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej – przykładowo, w 2026 roku maksymalna stawka wynosi 1,25 zł za metr kwadratowy rocznie. Oznacza to, że podatek roczny za stumetrowe mieszkanie nie przekracza 125 złotych. Tyle w teorii, bo w praktyce gminy mogą ustalać niższe stawki.

Wystarczy chwila refleksji, żeby dostrzec w tym systemie absurd. Wyobraźmy sobie dwóch właścicieli nieruchomości: jeden z nich ma 100-metrowy apartament w centrum Warszawy wart ponad 2 miliony złotych, a drugi mieszkanie z wielkiej płyty o podobnym metrażu, ale w małym miasteczku – powiedzmy, że warte 300 tysięcy złotych. De facto oboje zapłacą niewielki, ale jednak praktycznie taki sam podatek. Dzieje się tak, ponieważ obecny system jest niezwiązany z realną wartością nieruchomości czy możliwościami finansowymi właściciela.

Podatek katastralny – stosowany w różnych formach w większości krajów Europy Zachodniej – rozwiązuje ten problem przez prostą zasadę: danina nie jest naliczana od powierzchni, lecz od wartości rynkowej nieruchomości. Im cenniejszy lokal, tym wyższy podatek zapłaci właściciel. System ten wydaje się logiczny, ale jego wdrożenie jest technicznie skomplikowane i politycznie drażliwe.

Polska jest jednym z ostatnich krajów w UE, który nie stosuje podatku od wartości nieruchomości. Od lat jest to nam wypominane przez instytucje międzynarodowe – Międzynarodowy Fundusz Walutowy i OECD wskazują, że przesunięcie ciężaru podatkowego z pracy na majątek mogłoby przynieść Polsce wymierne korzyści gospodarcze. Rząd jednak konsekwentnie dystansował się od tego pomysłu – aż do marca 2026 roku.

Propozycja rozwiązania złożona przez Lewicę

20 marca 2026 roku posłowie Koalicyjnego Klubu Parlamentarnego Lewicy złożyli w Sejmie projekt ustawy, który formalnie nazywa się ,,podatkiem od biznesu mieszkaniowego”. To istotna deklaracja intencji: celem nie jest objęcie opodatkowaniem każdego posiadacza mieszkania, lecz uderzenie w tych, którzy traktują nieruchomości jak lokatę kapitału lub źródło dochodu z najmu.

Projekt zakłada następujący mechanizm:

Pierwsze i drugie mieszkanie

Jeśli jedna osoba jest w posiadaniu maksymalnie dwóch mieszkań, dotyczyłaby jej symboliczna stawka 0,02 procent wartości nieruchomości rocznie.

Trzecie i każde kolejne mieszkanie

Jeśli jednak osoba jest właścicielem trzech lub ponad trzech nieruchomości, każde z nich byłoby opodatkowane stawką 0,5 procent wartości rocznie na starcie – i miałaby ona rosnąć o 0,1 punktu procentowego każdego roku, maksymalnie do 1,5 procent.

Przekładając to na konkretne liczby, można zauważyć, że właściciel trzech mieszkań wartych po 500 tysięcy złotych każde, płaciłby na początku 2 500 zł rocznie. Po dziesięciu latach wzrostu stawki byłoby to już 7 500 zł. Dla mieszkania wartego milion złotych, stawki wynosiłyby odpowiednio 5 000 i 15 000 zł rocznie.

Projekt zakłada możliwość korygowania podstawy opodatkowania przez gminy – zarówno w dół, jak i w górę – za pomocą współczynników uwzględniających rok budowy, lokalizację i inne istotne cechy nieruchomości. Teoretycznie oznacza to elastyczność systemu… w praktyce jednak może okazać się, że w jednej gminie podatek będzie kilkakrotnie wyższy niż w sąsiedniej.

Projekt przewiduje także wyjątki i zwolnienia: dla mieszkań społecznych, zasobów komunalnych, a także – co interesujący – dla nieruchomości spełniających określone normy efektywności energetycznej. Ta ostatnia regulacja ma charakter zachęty do termomodernizacji.

Największym problemem okazuje się być… wartość mieszkania

Dochodzimy tu do fundamentalnego problemu projektu, który eksperci podkreślają zgodnie: w Polsce nie istnieje kataster nieruchomości. To urzędowy rejestr, który zawierałby wycenę każdej nieruchomości w kraju – bez niego podatek katastralny jest technologicznie niemożliwy do rzetelnego wdrożenia.

Autorzy projektu są tego świadomi i proponują nawet prowizoryczne rozwiązanie tej kwestii. Do czasu uruchomienia pełnego katastru, wartość nieruchomości byłaby ustalana na podstawie jednej z dwóch metod:

Po pierwsze – danych z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (w skrócie Portal DOM), ogólnopolskiej bazy rzeczywistych cen transakcyjnych, której budowę umożliwiła ustawa podpisana przez prezydenta pod koniec 2025 roku. Portal ma ruszyć w pełni w 2027 roku, a jego metodologia opiera się na średniej cenie transakcyjnej metra kwadratowego w danej gminie – nie na indywidualnej wycenie każdego lokalu.

Po drugie – wskaźnika kosztu odtworzenia budynku, publikowanego co pół roku przez wojewodów.

Oba rozwiązania mają jedną wspólną cechę: opierają się na uśrednieniu, a nie realnej wartości konkretnej nieruchomości. Oznacza to, że podatek właściciela zadbanego mieszkania w kamienicy bez windy zostałby naliczony od tej samej wartości bazowej co podatek właściciela apartamentu w centrum miasta. Zamiast podatku od wartości rzeczywistej w praktyce byłby to podatek od wartości statystycznej – z drobną korektą gminną.

Krytycy projektu wskazują, że to fundamentalna słabość całej koncepcji, której w dodatku ciężko się pozbyć. Zwolennicy odpowiadają, że to i tak krok w dobrym kierunku – z pewnością lepszy od obecnego bezruchu. Dodają także, że szczegóły można dopracować w trakcie… i teoretycznie obie strony mają tu rację.

Przykra praktyka, czyli kogo naprawdę dotknie nowy podatek?

Na pytanie o adresatów zmian media najczęściej odpowiadają uproszczoną odpowiedzią: ,,tylko wielkich inwestorów”. Jest to określenie nie tylko niezwykle nieprecyzyjne, ale także… nieprawdziwe.

Pierwszą, najbardziej oczywistą grupą, są oczywiście profesjonalni inwestorzy i fundusze. Są to osoby oraz spółki posiadające kilkanaście czy kilkadziesiąt mieszkań przeznaczonych na wynajem. Tu intencja projektu jest jasna: uczynić czysto spekulacyjne trzymanie mieszkań mniej opłacalnym. Przy stawce 1,5 procent od wartości rocznie, podatek staje się zauważalny – lokal wart 600 tysięcy złotych generuje wówczas roczny koszt podatkowy rzędu 9 000 złotych, który właściciel prawie na pewno spróbuje przerzucić na najemcę w postaci wyższego czynszu. To jeden z paradoksów projektu: miał pomagać dostępności mieszkań, ale może doprowadzić do wzrostu cen najmu.

Mniej oczywistą grupą są rodziny, które myślą o przyszłości dzieci. W Polsce praktyka kupowania przez rodziców mieszkania, które kiedyś przekażą dziecku ,,na lepszy start” jest dość popularna wśród zamożniejszych rodzin. Może zdarzyć się, że ktoś, kto posiada własne mieszkanie, lokal kupiony dziecku, które za kilka lat pójdzie na studia oraz mieszkanie odziedziczone po dziadkach… jest de facto właścicielem trzech mieszkań. Póki co projekt nie rozróżnia profesjonalnego portfela inwestycyjnego i rodzinnej ,,kumulacji”. Nie ma w nim kwoty wolnej od podatku, progu wartości ani ulgi z tytułu udostępniania mieszkania bliskim. Jedyną zmienną jest liczba posiadanych lokali.

W projekcie pojawia się także kuriozalna luka, dotycząca właścicieli prowadzących najem poprzez działalność gospodarczą. Analitycy zwracają uwagę na wyłączenie spod nowych zasad mieszkań wykorzystywanych na cele działalności gospodarczej. Takie nieruchomości mają być wciąż objęte starą stawką metrażową – tyle, że w wariancie komercyjnym, czyli 35,53 zł za metr kwadratowy. Brzmi drożej niż 1,25 zł, ale przy wartościowych mieszkaniach w dużych miastach może okazać się, że prowadzenie najmu przez spółkę albo jednoosobową działalność będzie podatkowo korzystniejsze niż posiadanie mieszkania prywatnie. Innymi słowy: bogaci inwestorzy z obsługą prawną znajdą sposób na obejście regulacji, a na nowym podatku zapłacą głównie ci, którzy posiadają kilka mieszkań prywatnie i nie prowadzą profesjonalnej działalności.

Projekt ma też oczywiście dobre strony – stała stawka 0,02 procent dla pierwszego i drugiego mieszkania jest symboliczna, dzięki czemu ogromne podwyżki nie muszą martwić seniorów z jednym, większym mieszkaniem ani młodych dorosłych, którzy stawiają na nowoczesne nieruchomości w centrum miasta. Co prawda zapłacą oni nieco więcej niż dotychczas, ale wciąż nie tak dużo, jak osoby z co najmniej trzema mieszkaniami.

Głos opozycji i stanowisko koalicji

Projekt Lewicy trafił na zimny grunt nawet wewnątrz obozu rządzącego. Koalicja Obywatelska dała do zrozumienia, że podatek katastralny nie był elementem umowy koalicyjnej i partia nie czuje się zobowiązana do jego popierania. PSL zachowuje stanowisko krytyczne – w partii ten pomysł opodatkowania majątku ziemskiego i nieruchomości wiejskich wzbudza odruch sprzeciwu. Prezydent Nawrocki zapowiadał veto wobec ustaw podnoszących podatki, co stawia projekt w prawnie martwym punkcie nawet, gdyby przeszedł przez parlament.

PiS i Konfederacja są zdecydowanie przeciw. Konfederacja nazywa projekt ,,zamachem na prawo własności”. PiS z kolei twierdzi, że po wyborach cofnie ustawę, gdyby ta weszła w życie.

Środowisko eksperckie jest zdecydowanie bardziej zróżnicowane. Ekonomiści wskazują, że kierunek zmiany jest uzasadniony ekonomicznie i stosowany w większości krajów UE. Ale wielu z tych samych ekspertów krytykuje konkretne zapisy: brak katastru jako fundamentu systemu, brak kwoty wolnej od progu wartości jako zabezpieczenia dla mniej zamożnych właścicieli oraz istotną lukę dotyczącą prowadzenia działalności gospodarczej, która sprawia, że ustawa nie realizuje zamierzonego celu.

Marszałek Sejmu Włodzimierz Czarzasty – będący z ramienia Lewicy – publicznie wyraził wątpliwości, czy bez wiarygodnego systemu wycena można odpowiedzialnie wdrożyć tak fundamentalną zmianę. W połowie kwietnia marszałek zwrócił projekt do wnioskodawców, wzywając do uzupełnienia go o prognozowane skutki finansowe. To sygnał, że nawet po stronie koalicji sprawa nie jest przesądzona.

Jakie są realne szanse uchwalenia ustawy?

Szczerze: nieduże, przynajmniej w 2026 roku. Matematyka sejmowa jest bezlitosna – bez poparcia przynajmniej części posłów KO lub przy zmianie stanowiska PSL projekt nie uzbiera większości. Jeżeli nawet przez jakiś parlamentarny cud ustawa przejdzie przez Sejm, czeka go prezydenckie veto. A to oznacza, że ewentualne wejście w życie – jeśli w ogóle nastąpi – jest perspektywą nie kilku miesięcy, a lat.

Lewica nie ukrywa, że w obecnej kadencji gra o społeczną debatę i kształtowanie agendy – a nie natychmiastowe uchwalenie. Sukces polityczny projektu mierzony jest nie tym czy zostanie przegłosowany, ale tym, czy przesunie środek ciężkości dyskusji i wymusi na partiach publiczne zajęcie stanowiska.