Zmiana lokalu użytkowego na mieszkanie

Nieruchomość, by mogła być przekształcona w mieszkanie, musi spełniać szereg warunków. Przede wszystkim chodzi o cel użytkowania nieruchomości, a także o przeznaczenie poszczególnych pomieszczeń i powierzchnię. Zmiana przeznaczenia lokalu z użytkowego na mieszkalny, w niektórych przypadkach może być opłacalna dla właściciela.

By wyjaśnić, jaka jest procedura przekształcenia lokalu użytkowego w mieszkaniowy, powinniśmy zacząć od prawnej definicji takich pojęć jak lokal mieszkalny i lokal niemieszkalny (użytkowy). Zgodnie z rozporządzeniem ustalającym warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, za lokal użytkowy uważa się: jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Pomieszczeniem gospodarczym, zgodnie z rozporządzeniem jest natomiast: pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych,

Pomieszczenie techniczne to z kolei nic innego jak pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku.

W tym samym rozporządzeniu znajdujemy też definicję mieszkania. Otóż jest to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Pomieszczenia mieszkalne, to nic innego, jak pokoje, natomiast pomieszczenia pomocnicze służą do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Jak widzimy – podstawowa definicja mieszkania związana jest przede wszystkim z celem użytkowania nieruchomości. Są jednak również i wymogi dotyczące jej parametrów.

Od stycznia 2018 roku zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – mieszkania powinny mieć powierzchnię nie mniejszą niż 25 mkw. We wspomnianej nowelizacji zrezygnowano z określenia limitów powierzchni dla poszczególnych pomieszczeń. Zwiększono natomiast minimalną szerokość stanowisk postojowych dla samochodów osobowych z 2,3 do 2,5 m.

Komu opłaca się przekształcenie

Ewentualne przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy z całą pewnością nie opłaca się samorządom – z prostego powodu: podatek od nieruchomości w przypadku mieszkań jest znacznie niższy niż w przypadku lokali. Różnica jest bardzo duża. W 2019 roku górna granica podatku od nieruchomości mieszkaniowej wynosi 0,79 zł za metr kwadratowy powierzchni, przy lokalach użytkowych jest to 23,47/mkw.

Zakładając, że dysponujemy 50 – metrowym lokalem, nasz maksymalny podatek wyniesie blisko 1200 zł. Jeśli jest to mieszkanie, zapłacimy jedynie niecałe 40 zł.

Inna korzyść podatkowa to zwolnienie z VAT-u, jeśli wynajmujemy mieszkanie na cele realizacji potrzeb mieszkaniowych. Co to oznacza? Ano to, że w mieszkaniu nie może być prowadzona przez najemców działalność gospodarcza, natomiast ma służyć do mieszkania. Nie znaczy to też, że zwolniony z VAT będzie wynajem mieszkania firmie, pod noclegi dla pracowników. Choć taka interpretacja funkcjonowała w maju 2018 roku, zakwestionował to Naczelny Sąd Administracyjny.

To samo dotyczy właściciela. W mieszkaniu nie powinno prowadzić się firmy. Nie chodzi o jednoosobową działalność gospodarczą, typu np. grafika komputerowa, czy inna praca z komputerem. Tego typu działalność nie będzie wiązała się ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Jeśli jednak z mieszkania urządzimy gabinet, studio projektowe, warsztat, wtedy taka konieczność może nastąpić.

Zamiana lokalu użytkowego na mieszkalny może opłacać się także tym, którzy chcą nieruchomość sprzedać. Lokale użytkowe generalnie ciężej jest spieniężyć. Firmy raczej wynajmują, niż inwestują w lokale. Trzeba byłoby szukać inwestora, chcącego zarabiać na wynajmie. Z kolei popyt na mieszkania zarówno na wynajem, jak i na użytek własny, jest obecnie bardzo duży.

Co prawda uważa się, że wynajem lokali użytkowych może dawać wyższy zwrot niż w przypadku mieszkań, ale może być i tak, że lokalizacja pod np. sklep jest nieatrakcyjna do prowadzenia biznesu, co automatycznie przełoży się na niższą wartość rynkową i problemy z wynajmem/sprzedażą. Jeśli natomiast ten sam lokal będzie sprzedawany jako mieszkanie, może nie stracić na wartości. Czasem więc przekształcenie to konieczność.

Formalności przy przekształceniu

Zmianę sposobu użytkowania lokalu powinniśmy zgłosić w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. W zgłoszeniu podajemy obecny i przyszły sposób użytkowania.

Do takiego dokumentu należy dołączyć załączniki. Przede wszystkim chodzi o dokument potwierdzający prawo do lokalu, a także warunki zabudowy lub zaświadczenie z gminy o zgodności planowanego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pozostałe dokumenty to (za informatorem na stronie miasta stołecznego Warszawy):

„1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi”

Jeśli nasza zmiana przeznaczenia lokalu będzie się wiązała z jego przebudową, należy oczywiście zgłosić lub wystąpić o pozwolenie na budowę. Do tego mogą dochodzić różne inne przepisy szczegółowe. Warto o wszystko wypytać się w starostwie powiatowym.

Po złożeniu dokumentów urząd ma 30 dni na zakwestionowaniu wniosku. Jeśli tego nie zrobi, uznaje się, że wyraził tzw. milczącą zgodę. Jeśli ją mamy, to po 30 dniach występujemy do urzędu o wydanie zaświadczenia o braku przeciwwskazań do przekształcenia, oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu. Z takim dokumentem udajemy się do katastru z wnioskami o zmianę w zmianę w kartotece lokali, a po zmianie – o wypis z tejże kartoteki.

Gdy mamy już potwierdzenie zmiany statusu lokalu, udajemy się do sądu wieczystoksięgowego i składamy wniosek o wpis w księdze wieczystej.

Oczywiście powyższa ścieżka jest można powiedzieć „wzorcową”. W praktyce – jeśli nasz lokal odbiega parametrami od zwykłego mieszkania, a tak bywa często w przypadku lokali użytkowych, będzie konieczne pozwolenie na budowę. Należy też nastawić się na spełnienie wymogów pożarowych i innych, regulowanych szczegółowymi przepisami. Najlepszym rozwiązaniem na samym początku starań o przekształcenie będzie uzyskanie informacji w nadzorze budowlanym.

Marcin Moneta

RynekPierwotny.pl

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/zmiana-lokalu-uzytkowego-na-mieszkanie/10608/