Od tego roku zmiany w podatkach

Wraz z początkiem roku zmieniły się przepisy podatkowe. Nowelizacja wprowadziła istotne zmiany w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości.

Od 1 stycznia 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2018.1509 t.j.), przyjęta ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Nowe regulacje dotyczą w szczególności odpłatnego zbycia nieruchomości, która została uprzednio nabyta w spadku oraz odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w wyniku ustania wspólności majątkowej. Znaczącą zmianą jest również nowy termin, na podstawie którego zbywca jest zwolniony z podatku dochodowego i w którym podatnik musi wykorzystać uzyskane środki ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Ponadto zmiany dotyczą także możliwości zaliczenia kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku.

Przed nowelizacją

Przed nowelizacją każde zbycie nieruchomości w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości wiązało się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego (zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 proc. i ta wysokość pozostała taka sama również po nowelizacji). Dotyczyło to również nieruchomości nabytej w spadku oraz nieruchomości nabytej w wyniku ustania wspólności majątkowej. W przypadku nabycia nieruchomości w spadku termin pięcioletni był liczony od momentu śmierci spadkodawcy. Natomiast w sytuacji odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w wyniku ustania wspólności majątkowej, ustawa nie określała wprost terminu, od którego zaczyna biec pięcioletni okres, w którym odpłatne zbycie nieruchomości wiązało się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Jednakże zgodnie z przyjętą linią orzeczniczą, termin ten winien być liczony od momentu nabycia nieruchomości przez małżonków w trakcie trwania małżeńskiej wspólności majątkowej.

Powyższe regulacje dotyczące zbycia nieruchomości, obowiązujące przed nowelizacją, przewidywały wyjątek. Osoba, która zbywała odpłatnie nieruchomość, a następnie w okresie 2 lat od zbycia, za uzyskane środki nabywała lokal na własne cele mieszkaniowe, zwolniona była od podatku dochodowego.

Po nowelizacji

Obecnie ustawodawca zdecydowanie złagodził przepisy podatkowe dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości przez spadkobierców. Ustawodawca zmienił moment rozpoczęcia biegu pięcioletniego okresu, po którym spadkobierca, zbywając nieruchomość, jest zwolniony z podatku dochodowego. Obecnie, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w spadku termin pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od momentu śmierci spadkodawcy – co miało miejsce przed nowelizacją. Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia nieruchomości, nabycie albo odpłatne zbycie nieruchomości, nabytej w drodze działu spadku, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku. Ustawodawca ostatecznie przesądził w ten sposób (przed nowelizacją była to kwestia sporna), że okres pięcioletni nie jest liczony od momentu nabycia nieruchomości w drodze działu spadku, chyba że w wyniku działu spadku spadkobierca otrzymał więcej, niż pierwotnie miał otrzymać. Co powoduje, że okres pięcioletni, co do części przewyższającej pierwotny udział w spadku, będzie liczony od momentu działu spadku.

Ponadto w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej na podstawie spadku, ustawodawca wprowadził nowelizacją możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu udokumentowanych kosztów nabycia lub budowy nieruchomości przez spadkodawcę. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. A ponadto przez ciężary spadkowe rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ustawodawca zdecydował się doprecyzować kwestię obliczania pięcioletniego terminu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze ustania wspólności majątkowej małżeńskiej. Zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w wyniku ustania wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytej do majątku wspólnego małżonków, okres pięcioletni liczy się od momentu, w którym nastąpiło jej nabycie przez małżonków do ich majątku wspólnego. Zatem ustawodawca, wprowadzając wyżej wymieniony przepis zaaprobował dotychczasową linię orzeczniczą.

Kolejna bardzo istotna zmiana na gruncie nowelizacji dotyczy okresu, w trakcie którego zbywca nieruchomości może zostać zwolniony z podatku dochodowego – jeżeli spożytkuje uzyskaną kwotę ze zbycia nieruchomości na zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Okres ten został wydłużony z 2 do 3 lat. Należy jednak pamiętać, że nowy, dłuższy okres ma zastosowanie jedynie do dochodu osiągniętego po 1 stycznia 2019 r. i nie zostały wydłużone okresy dwuletnie, które rozpoczęły swój bieg przed wejściem w życie nowelizacji. Ustawodawca rozstrzygnął również kwestię sporną dotyczącą momentu nabycia nieruchomości. Obecnie w celu skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego, konieczne jest definitywne nabycie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, co oznacza, że do skorzystania z wyżej wymienionego zwolnienia nie wystarczy zawarcie umowy przedwstępnej w okresie 3 lat od odpłatnego zbycia nieruchomości. Konieczne jest ostateczne nabycie nieruchomości.

Jak ocenić te zmiany?

Zmiany dokonane przez ustawodawcę należy ocenić pozytywnie. Ułatwiają one zbycie nieruchomości osobom, które nie prowadzą związanej z tym działalności gospodarczej. Zwłaszcza dotyczy to przypadków, kiedy nieruchomość jest przedmiotem spadku lub ustania wspólności majątkowej małżeńskiej. W takich sytuacjach często nieruchomość nie jest już wykorzystywana przez nabywcę na własne cele mieszkaniowe (w przypadku nieruchomości objętej spadkiem może być ona przedmiotem udziałów wielu osób), a jedynym racjonalnym rozwiązaniem jest jej zbycie. Wciąż należy mieć na uwadze okres pięcioletni, w trakcie którego zbycie nieruchomości nabytej w spadku będzie równoznaczne z koniecznością uiszczenia podatku dochodowego, z tą różnicą, że obecnie moment rozpoczęcia biegu wyżej wymienionego okresu jest bardziej korzystny. Powyższe dotyczy również przypadku zbycia nieruchomości nabytej w wyniku ustania wspólności majątkowej małżeńskiej. Pozytywnie należy również ocenić wydłużenie okresu do 3 lat dla zwolnienia od podatku dochodowego w sytuacji, gdy kwota uzyskana ze zbycia tej nieruchomości została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe.

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości”,