Od pola do inwestycji

Jak mieszkańcy Podlasia zamieniają rolne hektary w złoto?

Jeszcze dekadę temu niewielka działka rolna pod Sejnami nie wzbudzała większych emocji. Dziś ta sama ziemia może stanowić inwestycję życia – nie tylko dla lokalnych rolników, ale też dla mieszkańców Białegostoku, Warszawy, a nawet Trójmiasta. Podlasie staje się jednym z najciekawszych kierunków dla tych, którzy szukają ciszy, natury i… okazji inwestycyjnych.

Dlaczego coraz więcej ludzi ucieka z miasta na wieś?

Trend „ucieczki za miasto” zyskał na sile po pandemii. Praca zdalna, wzrost kosztów życia w dużych miastach i zmęczenie miejskim tempem sprawiły, że wielu zaczęło rozglądać się za własnym kawałkiem świata. Działki budowlane okazały się dla wielu zbyt drogie. Wtedy na radarze pojawiły się grunty rolne – tańsze, często położone w pięknych, zielonych okolicach i z potencjałem, który docenić potrafi tylko ten, kto myśli długofalowo.

Ile naprawdę można zarobić na ziemi?

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego średnia cena hektara gruntów ornych w województwie podlaskim w 2010 roku wynosiła około 23 000 zł, natomiast w 2023 roku przekroczyła już 58 000 zł. Oznacza to wzrost o ponad 150% w zaledwie trzynaście lat – i to przy minimalnym ryzyku, bez dodatkowych nakładów czy utraty wartości w trudniejszych latach. Co ciekawe, w niektórych gminach przylegających do Białegostoku ceny poszły w górę jeszcze mocniej – w Supraślu czy Wasilkowie dochodzą już nawet do 100-120 zł za metr kwadratowy na działkach przekształconych lub z decyzją o warunkach zabudowy.

Dla porównania, przeciętna lokata bankowa w tym samym okresie dawała roczną stopę zwrotu na poziomie 1-2%, a zysk z obligacji skarbowych był zbliżony do inflacji. Tymczasem właściciele ziemi rolniczej, którzy zainwestowali np. 50-70 tys. zł w działkę kilka lat temu, dziś mogą liczyć na zwrot nawet dwukrotnie większy, zwłaszcza jeśli grunt został przekształcony lub znajduje się w pobliżu rozwijającej się infrastruktury. Takie liczby mówią same za siebie – ziemia rolna, choć pozornie „nudna”, w dłuższej perspektywie okazuje się jedną z najbardziej stabilnych i przewidywalnych form inwestowania.

Jak kupić działkę, która naprawdę się opłaci?

W gminie Supraśl, zaledwie kilkanaście minut jazdy od Białegostoku, zainteresowanie działkami rolnymi wzrosło do tego stopnia, że urząd gminy musiał zatrudnić dodatkową osobę do obsługi wniosków o warunki zabudowy. Podobna sytuacja ma miejsce w rejonie Augustowa, Doliny Biebrzy, a także w mniej oczywistych lokalizacjach, jak Puńsk, Zabłudów czy Trzcianne. Każda z tych miejscowości oferuje coś innego: jedne zachwycają widokiem na jeziora, inne przyrodą i klimatem pogranicza. Ale łączy je jedno: dostępność gruntów rolnych wciąż w cenach bardziej przyjaznych niż w centralnej Polsce.

Nie oznacza to jednak, że każda rolna działka to inwestycja marzeń. Przed zakupem warto sprawdzić, czy dany teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie – trzeba będzie wystąpić o warunki zabudowy. I tu ważna uwaga: nie każda gmina chętnie je wydaje. Odrolnienie również może być potrzebne, ale nie zawsze trzeba przekształcać cały grunt – czasem wystarczy fragment.

Kto buduje domy na polach i co z tego ma?

W niektórych podlaskich wsiach widać bardzo wyraźnie, jak działki rolne zyskują nowe życie. Przykładowo w gminie Gródek, Michałowo czy Zabłudów, gdzie jeszcze kilka lat temu ziemia klasy V i VI była wykorzystywana głównie pod podstawowe uprawy, dziś powstają domy całoroczne i letniskowe, często budowane w technologii drewnianej, bez pozwolenia – do 70 m², na zgłoszenie. Według danych GUS, tylko w powiecie białostockim liczba nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych w terenach wiejskich wzrosła w ciągu ostatnich trzech lat o ponad 30%. W wielu przypadkach inwestycje te powstały właśnie na gruntach rolnych po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, bez konieczności zmiany MPZP.

Oprócz budowy domów, na popularności zyskują też niewielkie, ekologiczne uprawy – zwłaszcza w rejonie Suwalszczyzny i południowego Podlasia. Coraz częściej spotkać można działki z nasadzeniami borówki amerykańskiej, lawendy, czarnego bzu czy topinamburu. Wg Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa tylko w 2023 roku w woj. podlaskim złożono ponad 250 wniosków o dopłaty dla rolników prowadzących produkcję w systemie ekologicznym – to o 19% więcej niż rok wcześniej. Część z tych upraw zakładana jest przez osoby spoza rolniczego kręgu – nauczycieli, urzędników czy osoby prowadzące działalność usługową – które traktują ziemię jako sposób na dywersyfikację dochodów lub realizację stylu życia bliższego naturze.

Warto też wspomnieć o coraz powszechniejszym modelu dzierżawy gruntów pod farmy fotowoltaiczne. Na Podlasiu, dzięki dużemu nasłonecznieniu i stosunkowo niskim cenom ziemi, inwestorzy chętnie poszukują działek pod mikroinstalacje. Według raportu Instytutu Energetyki Odnawialnej, średni roczny dochód z dzierżawy hektara ziemi pod panele słoneczne w 2023 roku wynosił od 12 do nawet 18 tysięcy złotych, w zależności od lokalizacji i długości umowy. To realna alternatywa dla właścicieli nieużytków i słabszych gruntów, które trudno zagospodarować rolniczo.

Na co uważać, żeby nie wpaść w pułapkę?

Choć ziemia kusi swoją stabilnością, nie każdy zakup kończy się happy endem. Zdarza się, że działka nie ma dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwia budowę. Bywają tereny pod ochroną przyrody, gdzie nie wolno stawiać ogrodzenia ani wycinać drzew. Są też grunty, których właściciele nie uporządkowali stanu prawnego – księgi wieczystej brak, współwłaścicieli kilkunastu, a negocjacje ciągną się latami.

Coraz więcej osób korzysta więc z pomocy specjalistów – geodetów, urbanistów, a nawet sąsiadów, którzy często wiedzą więcej niż urzędowe mapy. Bo właśnie lokalna wiedza, nieoficjalne plany gminy czy plotki o planowanej drodze potrafią zmienić przeciętną działkę w inwestycyjny strzał w dziesiątkę.

Czy to już ostatni moment na zakup ziemi?

Wszystko wskazuje na to, że ceny gruntów w regionie nadal będą rosły – zwłaszcza w gminach otaczających Białystok i w miejscach atrakcyjnych turystycznie. Nowe inwestycje w drogi, poprawa dostępu do mediów, a także zmieniające się potrzeby mieszkańców miast sprawiają, że nawet na pozornie zwykłych polach coraz częściej pojawiają się domy, siedliska, a nawet nowoczesne gospodarstwa ekologiczne.

Ziemia przestaje być tylko przestrzenią do uprawy, a staje się lokatą, ucieczką, planem B i sposobem na życie w jednym. I choć wiele trendów przychodzi i odchodzi, jedno pozostaje niezmienne: ziemi nie da się „dodrukować”. Dlatego kto ma kawałek pola, ten – być może – trzyma w rękach coś cenniejszego niż złoto.