Mniejsze miasta drożeją szybciej? Analiza rynku nieruchomości

Pogoń za metropoliami

Przyzwyczailiśmy się do tego, że najwyższe ceny mieszkań dyktują Warszawa, Kraków czy Trójmiasto. To tam przez lata rosła presja popytowa i tam inwestorzy lokowali największe środki. Tymczasem ostatnie miesiące pokazują coś, co jeszcze kilka lat temu wydawało się mało prawdopodobne: najszybsze tempo wzrostu cen notujemy już nie w metropoliach, ale w średnich miastach.

Płock, Bielsko-Biała, Zielona Góra czy Chorzów – to właśnie tu w ostatnim roku stawki ofertowe poszybowały w górę najmocniej, często o kilkanaście procent. Kawalerki w Płocku podrożały o ponad 13 proc. w ciągu dwunastu miesięcy, a w Bielsko-Białej o ponad 9 proc. Podobny scenariusz widać przy większych mieszkaniach – w Elblągu czy Rybniku wzrosty przekroczyły dwadzieścia procent. To dane, które jasno pokazują, że mniejsze rynki doganiają wielkie ośrodki, a czasem nawet je przeskakują pod względem dynamiki.

Wielkie miasta na hamulcu

Paradoksalnie to właśnie tam, gdzie ceny już dawno osiągnęły kosmiczne pułapy, widać oznaki ochłodzenia. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu przeciętne kwoty ofertowe w przypadku kawalerek zaczęły nawet spadać. Sprzedający obniżają oczekiwania, wiedząc, że rynek nie jest już w stanie przyjąć wszystkiego. Jeszcze dwa lata temu program ,,Bezpieczny kredyt 2 proc.” wywołał falę wzrostów w całej Polsce, także na rynku wtórnym. Dziś efekty tego wstrząsu są nadal widoczne, ale nieco inaczej niż wtedy. Największe miasta powoli stabilizują ceny, podczas gdy mniejsze ośrodki nadrabiają dystans.

W praktyce oznacza to, że dla wielu osób marzących o mieszkaniu w metropolii pojawiło się złudne wrażenie, że ceny zaczynają maleć i dostępność rośnie. Jednak różnice w skali całego kraju wciąż są ogromne. Nawet jeśli warszawska kawalerka potaniała o kilka procent, to nadal kosztuje przeciętnie ponad 19 tys. zł za metr. W tym samym czasie w mniejszych miastach mieszkania zdrożały o kilka tysięcy za metr, co w relatywnym ujęciu boli nabywców bardziej niż kilkuprocentowe korekty w stolicy.

Wyścig, który odbiera nadzieję

Dla osób szukających swojego pierwszego ,,M” rosnące ceny w mniejszych miastach są szczególnie dotkliwe. Jeszcze kilka lat temu alternatywą dla Warszawy, Krakowa czy Gdańska było właśnie przeniesienie się do Płocka, Zielonej Góry czy Radomia, gdzie ceny wydawały się znacznie bardziej przystępne. Dziś okazuje się, że ta ,,bezpieczna przystań” szybko drożeje i wcale nie daje ulgi budżetom domowym.

Z danych wynika, że w ciągu dwóch lat wzrosty w takich ośrodkach sięgają dwudziestu, a nawet trzydziestu procent. W Zielonej Górze czy Rybniku stawki mieszkań średniej wielkości wzrosły o ponad jedną piątą, a w Płocku duże mieszkania podrożały wręcz o 39 proc. To oznacza, że przeciętna rodzina, która chciała kupić większe lokum na kredyt, musi dziś liczyć się z ratą wyższą nawet o kilkaset złotych miesięcznie niż dwa lata temu.

Geografia cen – kto wygrywa?

Ciekawie wygląda zestawienie sąsiednich miast, które – teoretycznie – powinny oferować podobne warunki. W województwie lubuskim różnica między Zieloną Górą a Gorzowem Wielkopolskim jeszcze kilka lat temu wynosiła kilkaset złotych za metr kwadratowy. Dziś Zielona Góra jest wyraźnym liderem, a ceny są tam o ponad tysiąc złotych wyższe niż w północnej części regionu. Podobną przewagę zyskał Toruń nad Bydgoszczą. W grodzie Kopernika ceny kawalerek przekroczyły magiczne 10 tys. zł za metr, a większe mieszkania zbliżają się do dziewięciu tysięcy. Bydgoszcz wciąż pozostaje tańsza, ale dystans cenowy między miastami rośnie z miesiąca na miesiąc.

Co zawiniło?

Wiele osób zastanawia się, skąd bierze się ta sytuacja? Ekonomiści zwracają uwagę na kilka nakładających się zjawisk. Po pierwsze, programy wsparcia kredytowego, takie jak „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, rozlały się po całym kraju. Choć dotyczyły głównie rynku pierwotnego, to pośrednio podbiły także ceny mieszkań z drugiej ręki. W mniejszych miastach, gdzie oferta nowych lokali jest ograniczona, popyt skupił się właśnie na rynku wtórnym, co błyskawicznie przełożyło się na wyższe ceny.

Po drugie, w wielu średnich miastach podaż mieszkań nie rośnie w takim tempie jak w metropoliach. Deweloperzy skupiają się na dużych rynkach, a mniejsze ośrodki rozwijają się wolniej. W efekcie relatywnie niewielka liczba ofert szybko znika, a sprzedający mogą dyktować coraz wyższe stawki.

Nadzieja w cierpliwości

Perspektywa dla kupujących nie wygląda różowo. O ile w największych miastach można jeszcze liczyć na lekkie wyhamowanie, o tyle mniejsze ośrodki wciąż nadrabiają zaległości i trudno oczekiwać nagłych spadków. Dla wielu osób oznacza to konieczność szukania kompromisów: mniejszego metrażu, gorszej lokalizacji albo rezygnacji z zakupu na rzecz najmu.

Eksperci podkreślają, że nawet jeśli programy wsparcia kredytowego wygasną, to luka podażowa w mniejszych miasta nie zniknie od razu. Ceny mogą rosnąć wolniej, ale raczej nie wrócą do poziomu sprzed lat.

Dla szukających własnego mieszkania najważniejsza pozostaje cierpliwość i realistyczne podejście. Warto pamiętać, że lokum to nie tylko cena za metr, ale też koszty życia w danym mieście, możliwości dojazdu czy jakość infrastruktury. Być może tańsza kawalerka w Bytomiu lub Włocławku nie będzie wymarzonym adresem, ale pozwoli rozpocząć niezależne życie bez zadłużania się na dekady.

Rynek wtórny w Polsce przechodzi transformację, w której mniejsze miasta wychodzą z cienia metropolii. Niestety, dla kupujących nie oznacza to większego komfortu, lecz konieczność zmierzenia się z nową rzeczywistością: gdziekolwiek spojrzymy, własne ,,M” staje się coraz droższym dobrem