Wynajem z cesją najmu – co to jest i kiedy warto?

Przekaż klucze dalej!

Wynajem nieruchomości to jedna z najpopularniejszych form korzystania z mieszkania lub lokalu użytkowego, zarówno wśród osób prywatnych, jak i firm. W codziennym życiu bywa jednak tak, że najemca nie może lub nie chce kontynuować umowy, a jednocześnie nie chce narażać się na konsekwencje jej zerwania. W takich sytuacjach z pomocą może przyjść cesja najmu – rozwiązanie, które choć mało znane, potrafi być bardzo praktyczne i wygodne. W tym artykule wyjaśnię, czym dokładnie jest cesja najmu oraz jakie skutki prawne ze sobą niesie.

Co to jest cesja najmu?

Cesja najmu polega na przeniesieniu przez dotychczasowego najemcę wszystkich praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na inną osobę lub podmiot. Nowa osoba staje się formalnie najemcą, a wcześniejszy lokator przestaje być stroną umowy – w przeciwieństwie do podnajmu, gdzie pierwotny najemca nadal ponosi odpowiedzialność.

Mówiąc prościej: mamy umowę najmu na czas określony, np. do końca roku. W połowie roku najemca dowiaduje się, że musi się wyprowadzić – np. zmienia miasto, wyjeżdża za granicę albo kupił mieszkanie. Zamiast zrywać umowę (co często wiąże się z karą umowną lub przepadkiem kaucji), może znaleźć osobę, która chętnie przejmie jego obowiązki. Jeśli właściciel wyrazi zgodę, nowa osoba po prostu „wchodzi w buty” dotychczasowego najemcy.

Cesja najmu, a podnajem – na czym polega różnica?

W praktyce często myli się cesję z podnajmem. Warto więc jasno rozdzielić te dwa pojęcia. Podnajem to sytuacja, w której najemca udostępnia lokal (lub jego część) innej osobie, ale nadal sam jest stroną umowy z właścicielem. Podnajemca nie ma kontaktu prawnego z właścicielem – odpowiada za niego najemca. To na najemcy spoczywa opłacenie za czynszu, odpowiedzialność za szkody i przestrzeganie umowy.

Cesja natomiast powoduje, że najemca zostaje całkowicie zastąpiony nową osobą. Od momentu podpisania odpowiedniego dokumentu wszystkie obowiązki (np. płacenie czynszu, utrzymanie lokalu, przestrzeganie regulaminu) przechodzą na cesjonariusza. Poprzedni najemca przestaje być za cokolwiek odpowiedzialny.

Podsumowując: w podnajmie mamy „gościa w lokalu”, w cesji – „nowego gospodarza”.

Kiedy cesja najmu ma sens?

Cesja najmu może być niezwykle przydatna, gdy zmieniają się nasze plany życiowe lub zawodowe. Przeprowadzka do innego miasta, nowa praca, rozstanie z partnerem czy niespodziewane sytuacje rodzinne – każda z tych okoliczności może sprawić, że dalsze korzystanie z wynajmowanego lokalu przestaje mieć sens. Jeśli umowa została zawarta na czas określony i nie przewiduje łatwego rozwiązania, cesja pozwala uniknąć kar i wyjść z sytuacji bez strat finansowych.

Zdarza się też, że najemca rezygnuje z lokalu, mimo że posiada bardzo korzystne warunki – np. niski czynsz sprzed lat czy atrakcyjne położenie. W takiej sytuacji przekazanie umowy innej osobie może być sposobem na zachowanie „okazji” w dobrych rękach, a przy okazji szansą na zwrot kaucji lub rekompensatę za pozostawione wyposażenie.

Równie często cesję stosuje się w przypadku najmu komercyjnego. Firmy zmieniają siedziby, optymalizują koszty lub przekształcają działalność, a umowy najmu biur i lokali użytkowych bywają zawierane na wiele lat. Zamiast je zrywać, wygodniej jest przekazać kontrakt innemu przedsiębiorcy – np. partnerowi biznesowemu lub nabywcy firmy.

Warto wspomnieć też o cesji przy odsprzedaży gotowego biznesu – salonu kosmetycznego, kawiarni czy sklepu. Nowy właściciel przejmuje nie tylko lokal, ale i bazę klientów oraz wyposażenie, co znacząco skraca czas uruchomienia działalności. Cesja staje się tu nie tylko rozwiązaniem praktycznym, ale wręcz strategicznym.

Jak wygląda procedura cesji najmu?

Choć w teorii cesja to jedynie formalna „zmiana najemcy”, w praktyce warto zadbać o przejrzystość całej procedury. Najpierw dotychczasowy najemca musi znaleźć osobę chętną do przejęcia umowy – najlepiej taką, która spełni wymagania właściciela co do wiarygodności czy stabilnych dochodów. Następnie konieczne jest uzyskanie zgody właściciela – bez niej cesja nie jest możliwa. Zgoda powinna mieć formę pisemną i zazwyczaj wiąże się z przygotowaniem aneksu do umowy lub oddzielnego dokumentu cesji, w którym określa się szczegóły przekazania najmu.

Przy przekazaniu lokalu dobrze jest spisać protokół zdawczo-odbiorczy, w którym uwzględni się stan techniczny mieszkania, stan liczników i wyposażenie. Warto dodać do protokołu dowody w postaci zdjęć, aby uniknąć sporów w razie ewentualnych zniszczeń z winy cesjonariusza.

Ważnym elementem jest też rozliczenie kaucji. Może ona zostać zwrócona poprzedniemu najemcy przez właściciela, a następnie nowy lokator wpłaca ją na nowo. Alternatywnie, obie strony mogą umówić się między sobą, że nowy najemca przekazuje równowartość kaucji poprzedniemu, bez udziału właściciela. Obie opcje są dopuszczalne, o ile zostaną jasno ustalone i zapisane.

Cesja najmu – wady i ryzyka

Choć cesja najmu ma wiele zalet, nie jest pozbawiona ryzyk. Warto mieć na uwadze:

• brak zgody właściciela – jeśli nie otrzymamy pisemnej zgody, a mimo to kogoś „wprowadzimy” w swoje miejsce, możemy narazić się na wypowiedzenie umowy lub kłopoty prawne,
  
• niejasności przy rozliczeniu kaucji – jeśli nowy najemca zniszczy coś w lokalu, a właściciel zwróci kaucję pierwotnemu najemcy, może dojść do sporu,
  
• odpowiedzialność przejściowa – w niektórych przypadkach właściciele wpisują do umów, że poprzedniego najemcę obowiązuje odpowiedzialność za wypełnienie obowiązków wynikających z umowy jeszcze np. przez miesiąc po cesji (co nie jest zgodne z ideą pełnego przeniesienia praw i obowiązków).

Cesja, a najem okazjonalny lub instytucjonalny

Warto wiedzieć, że w przypadku najmu okazjonalnego (gdzie lokator składa notarialne oświadczenie o dobrowolnym opuszczeniu lokalu) i najmu instytucjonalnego (gdy wynajmującym jest firma), cesja może być bardziej skomplikowana. Wymagana jest często nowa umowa z nowym oświadczeniem notarialnym, co generuje dodatkowe koszty i formalności.

Nie zawsze cesja będzie możliwa. Niektórzy właściciele wprost wpisują do umowy zakaz cesji lub wymagają podpisania nowej umowy zamiast aneksowania starej. W takim wypadku cała procedura musi się odbyć od zera – z wypowiedzeniem poprzedniego porozumienia i zawarciem nowego.

Czy warto?

Cesja najmu to elastyczne rozwiązanie, które może przynieść korzyści wszystkim stronom. Dotychczasowy najemca zyskuje dzięki niej możliwość wycofania się z umowy bez strat, co bywa nieocenione przy nagłej zmianie planów. Nowy lokator często przejmuje lokal na lepszych warunkach niż obecnie dostępne na rynku, co oznacza dla niego oszczędność i wygodę. Z kolei właściciel nieruchomości nie traci czasu i pieniędzy na poszukiwania kolejnego najemcy, dzięki czemu lokal nie stoi pusty.

Warto jednak pamiętać, że cesja wymaga zgody właściciela, jasno określonych zasad i odpowiednich dokumentów. Przemyślana i dobrze przeprowadzona procedura pozwala uniknąć nieporozumień i lepiej dopasować najem do zmieniających się realiów życia.