Jak przygotować nieruchomość, aby stała się hitem na akademickim rynku wynajmu?

Na kieszeń studenta

Inwestycja w wynajem nieruchomości dla studentów to doskonała decyzja, ze względu na jej rentowność i ogromny popyt. Czy jest to jednak najłatwiejsza grupa docelowa na rynku wynajmu? Zdecydowanie posiada ona swoje potrzeby, których spełnienie może pomóc w maksymalizacji zwrotu inwestycji. Czego oczekują studenci, w jakie aspekty mieszkania warto zainwestować i przede wszystkim – jak wycenić najem, by nie ponosić zbyt dużego ryzyka, jednocześnie pozostając w studenckim budżecie? Oto kilka praktycznych porad.

Jaką okolicę wybrać?

Na początek coś oczywistego – lokalizacja. Najlepszą decyzją będzie mieszkanie w pobliżu którejś z uczelni, ponieważ studenci cenią sobie możliwość wrócenia do domu na posiłek czy naukę podczas okienek oraz dodatkowe minuty z rana poświęcone na sen.

Oferta takiego mieszkania będzie bardziej rozchwytywana i w razie utraty lokatora szybko znajdzie się nowy chętny. Ponadto, cena wynajmu może być trochę wyższa – ze względu na oczywistą dogodność. Należy jednak pamiętać, by nie zawyżyć czynszu, ponieważ oszczędni studenci będą woleli wydać dodatkowe pieniądze na bilet miesięczny lub paliwo i mieszkać w tańszym mieszkaniu, niż na drogie lokum bliżej uczelni.

Pozostaje więc pytanie – przy której uczelni? Tutaj można patrzeć dwojako – z jednej strony, na polibudzie studiuje mnóstwo ludzi, więc na mieszkanie w jej okolicy będzie statystycznie więcej chętnych. Z drugiej natomiast, wydziały UwB są w większości bliżej centrum miasta, gdzie ceny mieszkań są z reguły wyższe. Tylko czy nie za wysokie, jak na kieszeń studenta? Decyzję należy podjąć indywidualnie w oparciu o cenę potencjalnego mieszkania pod inwestycję i jej przewidywaną rentowność.

Co w cenie mieszkania?

Bez wątpienia tym, co przyciąga studentów, jest niska cena. Mało którego studenta stać na wynajem drogiego mieszkania w centrum miasta, choćby jego standard był na najwyższym poziomie – nie tym należy się kierować. Na inwestycji w mieszkania pod wynajem dla studentów da się zarobić, tylko trzeba do tego odpowiednio podejść.

Wielu studentom zależy, aby w mieszkaniu był już podłączony internet – jest to o tyle ważne, że zwykle rotacja lokatorów jest duża, a co za tym idzie – często zmieniają oni lokum. Nie są chętni do podpisywania umowy z dostawcą internetu do mieszkania, w którym być może (prawdopodobnie) nie zostaną długo. Zadbanie o dostęp do internetu, który jest już w cenie mieszkania to idealna opcja. Student chętniej wynajmie mieszkanie, którego ogłoszenie brzmi: “czynsz z mediami i internetem 1000 zł” niż “czynsz 800 zł plus media i internet” mimo, że prawdopodobnie cenowo wyjdzie na to samo.

Co jeszcze powinno być w cenie takiego mieszkania? Przede wszystkim sprzęt AGD i RTV – młodzi ludzie, dopiero zaczynający dorosłe życie nie mają własnej elektroniki. Statystyczny student prędzej wybierze mieszkanie na 5 piętrze bez windy, które ma toster, nową pralkę, mikrofalę i telewizor, niż ekskluzywny apartament z windą, bez żadnego sprzętu (nawet, jeśli będą w tej samej cenie). Zanim więc zdecydujesz się na jakieś udogodnienia, przemyśl czy “przeciętnemu studentowi” by się ono przydało.

Większości studentów nie interesuje też miejsce postojowe pod blokiem, nowoczesna architektura mieszkania czy nowiutkie meble z ikei – wręcz większość odstrasza fakt, jak drastycznie podnosi to cenę najmu. Zamiast tego wystarczy schludne, czyste mieszkanie, z podstawowym umeblowaniem i wyposażeniem.

Kolejną obowiązkową rzeczą w mieszkaniu z przeznaczeniem dla studentów są.. sztućce. Tak, wiem że studenci jedzą tylko gotowce i nie potrzebują takich akcesoriów, jednak kiedy o tym pomyślisz, dojdziesz do wniosku, że zupki chińskiej nie zje się ręką. Nie musisz inwestować w piękne zastawy, czy drogie nowe garnki – wystarczą dobrze zadbane “używki” lub nowe naczynia z marketu.

Wnętrze – funkcjonalność, estetyka i komfort

Jak już wyczytałeś, studentom zależy bardziej na zadbanym, schludnym mieszkaniu, niż apartamencie jak z katalogu. Jak zbalansować cenę i standard, by oferowana przez Ciebie nieruchomość na wynajem była na kieszeń studenta i spełniała jego wymogi estetyczne?

Metraż to Twoje najmniejsze zmartwienie – większość młodych osób wybierze mniejszy pokój czy mieszkanie, które będzie funkcjonalnie urządzone – pozwalając na wygodną naukę i miejsce do odpoczynku. Tylko tyle, a może aż tyle wystarczy – w teorii. Jak to wygląda w praktyce? Dlaczego niektóre ogłoszenia wiszą na stronach bez odzewu, mimo że zapewniają “studencki standard”? Cena.

Powiedzmy, że jestem studentką, która poszukuje pokoju. Przeglądam ogłoszenia i spotykam dwa, które spełniają moje oczekiwania: oba mieszkania mają zapewnioną pralkę, telewizor, czajniki, opiekacze do pieczywa, podstawowe naczynia, garnki i patelnie. Proponowane pokoje są urządzone podobnie – biurko, fotel, łóżko z materacem i duża szafa. Co różni te mieszkania? Jedno, powiedzmy A, wyposażono w nowe meble (niedrogie, ale nowe), a drugie – B – jest w niższym standardzie, z używanymi, starymi meblami. Dodatkowo cenowo nie odbiegają od siebie mocno – mieszkanie A jest jedynie 150 zł droższe. Jak myślisz, na którą ofertę się zdecyduję? Szczerze, wybrałabym mieszkanie A, nawet gdyby różnica cenowa była dwukrotnie wyższa niż obecna. Jeśli masz mieszkanie po kimś lub oferujesz na wynajem swoje stare – bez remontu i wymiany mebli nie oczekuj, że na tym wiele zarobisz. Na rynku wynajmu jest wiele atrakcyjniejszych ofert. Mimo, że są droższe (często w dodatku niewiele) mają większą szansę na powodzenie. Najepszą decyzją będzie w takim wypadku drobne odświeżenie lokum, wymiana mebli na nowe i przede wszystkim dostosowanie ceny do standardu.

Skupiając się na wynajmie pokojów, na które częściej decydują się studenci, należy wziąć także pod uwagę ilość lokatorów w mieszkaniu. Możemy oczekiwać większej kwoty, jeśli oferujemy mieszkanie z jednym lub dwoma współlokatorami. Dlaczego? Ponieważ zapewniamy większy komfort. Trudniej mieszka się w czwórkę czy piątkę, zwłaszcza gdy najemcy się nie znają i nie są komunikatywni. Studenci częściej decydują się na oferty mieszkań dwu- lub trzypokojowych, z uwagi na mniejsze ryzyko konfliktów i ewentualnych nieprzyjemności ze strony współlokatorów.

Elastyczność umów

Decydując się na wynajem mieszkania dla studentów, musimy liczyć się z faktem, że jest to w większości przypadków umowa semestralna. Zwykle studenci wracają na wakacje do miast rodzinnych, chociaż nie jest to pewnik. Na taką ewentualność trzeba się jednak przygotować i zaplanować z góry, jak wykorzystać dostępność nieruchomości latem.

Oczywiście można szukać lokatorów, których interesuje umowa długoterminowa, jednak może to być dużo trudniejsze, niż przy elastycznej ofercie. Innym rozwiązaniem jest wynajem krótkoterminowy w okresie wakacyjnym – na dwie noce, tydzień. Ta alternatywa wiąże się jednak z koniecznością zatrudnienia pomocy do sprzątania mieszkania po każdym lokatorze, przekazywaniem kluczy i innymi formalnościami, na które nie mamy ochoty w okresie urlopowym.

Decydując się na wynajem mieszkania dla studentów trzeba przemyśleć wszelkie za i przeciw, jednak biorąc pod uwagę obecne ceny najmu, inwestycja ta może okazać się bardzo opłacalna nawet licząc trzymiesięczny przestój letni.

Aby zmaksymalizować swoje zyski musisz pamiętać o spełnieniu kilku prostych wymagań, dzięki którym Twoja oferta będzie korzystna i rozchwytywana. Urządzając nieruchomość pod tę funkcję, skup się na funkcjonalności i schludności, a zbędne “ozdobniki” podnoszące cenę najmu odstaw na dalszy plan.