Kredyt ze stałym oprocentowaniem

Czarny sen wielu spłacających kredyty mieszkaniowe to zmiana stanowiska Rady Polityki Pieniężnej i seria podwyżek stóp procentowych. Taki zabieg może oznaczać duży wzrost rat kredytów w krótkim czasie. Jak uchronić się przed ryzykiem stopy procentowej? Rozwiązaniem mogą być kredyty ze stałym oprocentowaniem. Już za rok banki mają mieć je obowiązkowo w swoich ofertach.

Tym którzy jeszcze nie wiedzą: mechanizm stóp procentowych w największym uproszczeniu działa w taki sposób, że niski poziom stóp procentowych NBP przekłada się na zwiększenie akcji kredytowej przez banki komercyjne, zwiększenie ilości pieniądza w obiegu i stymulację koniunktury. Z kolei podwyżka stóp procentowych wpływa na wyhamowanie akcji kredytowej. Przy niskich stopach procentowych raty kredytów maleją, przy wysokich rosną. Zwiększenie poziomu stóp, w tym najważniejszej – stopy referencyjnej, określającej oprocentowanie jakie zapłaci bank centralny zapłaci bankom komercyjnym przy wykupie bonów pieniężnych, ma trzymać w ryzach inflację. Mechanizm stóp procentowych służy realizacji polityki pieniężnej.

Od marca 2015 r. do tej pory w Polsce obowiązują najniższe w historii stopy procentowe NBP. Stopa referencyjna wynosi 1,5 proc. Dla porównania – jeszcze w październiku 2012 wynosiła ona ponad 6 proc. Stopa referencyjna jest powiązana z WIBOREM a więc wskaźnikiem, po jakim banki komercyjne pożyczają sobie pieniądze. Z kolei WIBOR przekłada się na oprocentowanie naszych kredytów.

Wg ostatnich danych Amron – Sarfin, z raportu dla Związku Banków Polskich za III kw. 2019, w analizowanym okresie przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych (WIBOR – 1,72 proc. plus marża 2,1 proc.) wyniosło 3,82 proc. Teraz zasymulujmy, co by się stało z ratą kredytu, gdyby stopy procentowe wróciły do poziomu sprzed serii cięć, a więc ponad 6 proc. W takim układzie, przy obecnej marzy oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosiłoby przeciętnie ponad 8 proc.

Aktualnie przy rekordowo niskich stopach NBP rata równa „modelowego’ kredytu w wysokości 250 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, wyniosłaby niecałe 1200 zł. W drugim wariancie byłoby to już około 1850 zł. Daje to ponad 50 – procentowy wzrost obciążenia kredytowego. Oczywiście podwyżki stop procentowych nie dokonują się skokowo, są rozłożone na lata, więc na pewno powyższy wzrost obciążeń nie zrealizowałby się z dnia na dzień, mimo to jednak czarny scenariusz może spędzać sen z powiek wielu kredytobiorcom. Zwłaszcza, że im głębsze były cięcia, tym mocniej stopy procentowe będą rosnąć.

Obecnie w Polsce, po czterech latach królowania najniższych w historii stóp procentowych, w związku z rosnącą inflacją coraz częściej mówi się o ich podwyżce, choć przedstawiciele Rady Polityki Pieniężnej niechętnie podchodzą do takiego rozwiązania. Generalnie jednak ryzyko stopy procentowej to jedno z podstawowych ryzyk, które czekają osobę kupującą mieszkanie na kredyt.

Ktoś kto na przykład znalazł się w gorszej sytuacji materialnej, lub komu banki przyznały zbyt wysoki kredyt w stosunku do sytuacji finansowej (to było źródło kryzysy na rynku hipotek w USA, który przełożył się na międzynarodowy kryzys finansowy), może słusznie obawiać się wzrostu stóp. Z całą pewnością uważnie przyglądają się stopom ci, którzy kupili mieszkania w celach inwestycyjnych – np. pod wynajem. Wzrost stóp automatycznie uderza w zyskowność ich inwestycji. Jeśli będą ratować się podwyżkami czynszów, ich mieszkania stracą na konkurencyjności.

Stały procent na kłopoty?

Z ryzyka zdaje sobie sprawę Komisja Nadzoru Finansowego. Ewentualny brak wypłacalności tysięcy kredytobiorców może się równać się nawet krachowi całego systemu finansowego. Dlatego KNF chce by banki wprowadziły do swej oferty znacznie bezpieczniejsze z punktu widzenia klientów kredyty o stałym oprocentowaniu.

W wydanej właśnie rekomendacji S komisja chce „ aby bank w ofercie kredytów zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach mieszkalnych dla klientów detalicznych posiadał kredyty zabezpieczone hipotecznie oprocentowane stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Należy przy tym podkreślić, że taka oferta powinna odnosić się każdorazowo do całej kwoty kredytu, o który ubiega się klient. Jak podkreślono – okres, w którym oprocentowanie ma zostać stałe nie powinien być krótszy niż 5 lat. KNF oczekuje, że rekomendacja zostanie wprowadzona przez banki spółdzielcze nie później niż do 31 grudnia 2022 r., a przez pozostałe banki do 31 grudnia 2020 r.

W Rekomendacji S podkreślono również, że bank powinien dać klientowi możliwość zmiany oprocentowania już udzielonego kredytu na stałą stopę procentową, choćby okresowo. Ma to dotyczyć także kredytów zawartych przed wejściem w życie Rekomendacji.

A więc w stosunkowo krótkim czasie drzwi do stałego oprocentowania, czyli do większego spokoju klientów mają być szeroko otwarte. Pozostaje pytanie – na jakich warunkach?

Spokój nie za darmo

Kredyty ze stałym oprocentowaniem są zazwyczaj droższe od tych ze stopą zmienną. To zresztą oczywiste – w drugim przypadku bank przerzuca po prostu na klienta własne ryzyko, związane z polityką pieniężną banku centralnego (operacjami otwartego rynku inicjowanymi przez NBP, koniecznością utrzymywania rezerwy obowiązkowej itp.) i ogólnie sytuacją w gospodarce – na klienta.

Na Zachodzie kredyty ze stałym oprocentowaniem są normą w ofertach bankowych. W Polsce dotychczas miało je tylko kilka banków (Santander, PKO BP, ING Bank Śląski). Nie cieszyły się one dużym zainteresowaniem, choć pod koniec roku zaczęło się to zmieniać.

„Polskie” stałe oprocentowanie jak na razie obejmuje okres 5 lat, potem zazwyczaj można je przedłużyć na kolejne 5 lat, bądź przejść na stopę zmienną. Dotychczasowe symulacje wskazują, że choć kredyty „stałe” są nieco droższe, to jednak różnice nie są duże, a ostatnio wręcz niektóre dostępne hipoteki ze stałą stopą są nawet nieznacznie tańsze niż te ze stopą zmienną.

Dla przykładu: w banku Santander klient, który wybierze stałe oprocentowanie, przez 5 lat będzie spłacał odsetki w wysokości 3,85 proc. Klient który wybierze kredyt ze zmienną stopą procentową może liczyć na marże zaczynające się od 1,79 p.p.

Zakładając, że mowa o kredycie na 30 lat w wysokości 250 tysięcy zują się raty kredytółotych, to w wersji „stałej” rata równa wyniesie niecałe 1200 zł. W wersji zmiennej, przy obecnym WIBOR 3M na poziomie 1,70 proc. i najniższej marży będzie to nieco ponad 1100 zł.

Nieco tańsze kredyty ze stałą stopą procentową od tych ze zmienną ma aktualnie ING Bank Śląski. Oferta standardowa kredytu ze zmiennym oprocentowaniem wynosi aktualnie (stan na 22 grudnia 2019) 4,29% (2,5% + WIBOR6M), natomiast w przypadku oprocentowania stałego na 5 lat jest to 4,18%.

Z całą pewnością, nawet jeśli trzeba będzie dopłacić za „spokój” znajdzie się wielu chętnych na kredyty ze stałym oprocentowaniem i nie chodzi tylko o detalistów kupujących na własnych użytek, ale także a może przede wszystkim o klientów inwestycyjnych. Stałe oprocentowanie pozwala realnie ocenić rentowność inwestycji, a to jest rzecz z inwestycyjnego punktu widzenia niezwykle istotna.

Marcin Moneta

RybekPierwotny.pl

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/kredyty-ze-stalym-oprocentowaniem/11166/