Obcokrajowcy napędzają sprzedaż i wynajem mieszkań
Nie ulega wątpliwości, że oprócz rekordowo niskich stóp procentowych, dodatkowym impulsem dla koniunktury na rynku mieszkaniowym są obcokrajowcy – coraz mocniej zainteresowani mieszkaniami w Polsce. Z danych MSWiA wynika, że w zeszłym roku kupili nad Wisłą blisko 5000 nieruchomości mieszkalnych. Choć pozornie nie jest to dużo, to z roku na rok liczba inwestycji przybyszów na polskim rynku nieruchomości rośnie. Kolejny czynnik to rynek najmu – gastarbeiterzy ze wschodu są obecnie jedną z najistotniejszych grup najemców.
Wg resortu spraw wewnętrznych liczba zakupionych przez obcokrajowców mieszkań w naszym kraju wyniosła w 2017 roku ponad 4800 (Sprawozdanie z realizacji w 2017 roku ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców). Liczba zakupionych mieszkań wzrosła wobec roku wcześniejszego o ponad 200 lokali. Choć w latach wcześniejszych wzrost zakupów z roku na rok był większy, to tym razem wyraźniej wzrosła powierzchnia zakupionych nieruchomości mieszkaniowych. Łącznie wyniosła 304 tysiące metrów kwadratowych. Obcokrajowcy są zainteresowani też lokalami użytkowymi w naszym kraju. Powierzchnia nieruchomości z tego segmentu, które zakupili w zeszłym roku, wyniosła ponad 450 tys. mkw.
Ukraińcy na przedzie
Obcokrajowcy, kupujący mieszkania w Polsce, stawiają przede wszystkim na Mazowsze (107 tys. mkw. kupiły w 2017 roku osoby fizyczne z zagranicy), Małopolskę (49 tys. mkw.) oraz Dolny Śląsku (41 tys. mkw.). Ogromna większość zakupów w tych regionach dotyczyła ich stolic. W Warszawie obcokrajowcy kupili w sumie ponad 1200 mieszkań o powierzchni niecałych 82 tys. mkw. W Krakowie blisko 43 tys. mkw., a we Wrocławiu niecałe 30 tys. mkw.
Przeczytaj też: gdzie obcokrajowcy kupują najwięcej mieszkań?
Do niedawna polskie mieszkania najbardziej interesowały Niemców. To oni stanowili grupę klientów, dokonujących największych zakupów. To się zaczęło zmieniać od 2015 roku, a więc od momentu, kiedy polski rynek pracy w większym stopniu otworzył się na Ukraińców. Tym samym, przybysze z tego kraju, którzy jeszcze w 2013 roku zainwestowali zaledwie w około 18 tys. mkw. mieszkań w Polsce, w 2015 roku kupili już dwa razy więcej, zrównując się z Niemcami a później ich wyprzedzając. W zeszłym roku Ukraińcy zakupili w Polsce już ponad 71 tysięcy metrów kwadratowych mieszkań, co stanowi wzrost o ponad 11 proc. względem roku wcześniejszego. Jeśli chodzi o Niemców – ci uplasowali się na drugim miejscu z wynikiem nieco ponad 40 tys. mkw., który akurat względem rezultatu uzyskanego rok wcześniej zmniejszył się o niecałe 7 proc. Na trzecim miejscu wśród narodów, które kupują u nas mieszkania są Brytyjczycy, w zeszłym roku zakupili ponad 17 tys. mkw., następnie Francuzi, Białorusini, Włosi i Rosjanie. W pierwszej dziesiątce są jeszcze Szwedzi, Chińczycy i Holendrzy. Warto tu zaznaczyć, że choć te narodowości kupują zdecydowanie mniej niż liderzy rankingu, to jednak w zeszłym roku odnotowano dość zaskakujący bardzo duży wzrost zakupów wśród Chińczyków (o 41,5 proc. – z niecałych 6000 mkw. do blisko 8500 mkw.) oraz Holendrów (o ponad 40 proc. – z 4400 mkw. do 6200 mkw.).
Z raportu MSWiA wynika, że inwestorzy zagraniczni kupowali mieszkania o średniej powierzchni 52,13 mkw.
Uregulowania prawne
Choć kupno nieruchomości w Polsce wymaga zwrócenia się o zgodę w formie decyzji administracyjnej do ministra spraw wewnętrznych, nie dotyczy to mieszkań oraz lokali użytkowych. Zgody nie będzie potrzebował też obcokrajowiec, który mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego. Bez zezwolenia nieruchomość kupi też małżonek obywatela Polskiego zamieszkujący w Polsce co najmniej dwa lata. Ustawa nie obejmuje wymogiem uzyskiwania zgód również uprawnionych do dziedziczenia.
Warto jednak zaznaczyć, że zezwolenia będzie wymagało już kupno domu – jako nieruchomości gruntowej, zabudowanej. Zezwolenia na kupno mieszkań są też potrzebne w tzw. strefie nadgranicznej, a więc w pasie do 15 km od granicy państwa.
Eldorado na rynku najmu
Być może bardziej istotnym od zakupów mieszkań, czynnikiem, który mocno oddziałuje na cały rynek, jest zainteresowanie ze strony obcokrajowców polskimi mieszkaniami na wynajem. Oczywiście gwałtowny wzrost tego zainteresowania datuje się na szersze otwarcie polskiego rynku pracy na gastarbeiterów, a więc od 2015 roku. W wynajmie, podobnie jak w zakupach, przodują Ukraińcy, których wśród przybyszów jest po prostu najwięcej – wg szacunków nawet około 3 mln. Ogromna większość staje się klientami rynku najmu.
Taka sytuacja to wymarzony scenariusz dla właścicieli nieruchomości. W dużej mierze przeciwdziała on bowiem negatywnym tendencjom, wzbierającym dotychczas na sile. Mowa o niekorzystnej demografii, przekładającej się m.in. na spadek liczby studentów – do momentu napływu Ukraińców i innych pracowników ze wschodu, najbardziej liczącej się grupy najemców. Wg GUS liczba żaków i szkół wyższych spada od 2009 roku i to spada drastycznie. W 2016 roku studiowało w naszym kraju 1,3 mln osób, pięć lat wcześniej było to aż o pół miliona więcej.
Jeszcze 10 lat temu standardem we wrześniu były tzw. castingi na najemców – w związku z ogromną rzeszą studentów rozpoczynających rok akademicki. We Wrocławiu nawet z powodu braku stancji i wygórowanych cen żacy w 2007 roku organizowali protest. Kilka lat później nie było już takiego popytu na mieszkania, by organizować castingi. Te wróciły „do łask” na powrót od 2015 roku, a więc od momentu napływu Ukraińców i innych gastarbeiterów. Przybysze nakręcają koniunkturę nie tylko w dużych miastach, ale też w ośrodkach mniejszych – tam, gdzie jest praca. Przykładem mogą być choćby podwrocławskie miejscowości satelickie – Oława i Jelcz – Laskowice. W obu mieszka po kilka tysięcy obywateli Ukrainy. To oni w dużej mierze „rozkręcili” spokojny dotychczas lokalny rynek najmu.
Wysoka rentowność najmu i duży popyt – przekładają się na popularność inwestycji w nieruchomości, a tym samym na rosnące ceny. Z danych NBP wynika, że w niektórych miastach wojewódzkich, ceny poszły w górę o kilkanaście procent rok do roku (np. w Gdańsku o 13 proc., w Szczecinie o 11, 5, w Krakowie o ponad 8 proc.). Taki stan rzeczy pociąga za sobą także wzrost czynszów najmu. O ile? Wg Amron – Sarfin (raport za I kw. 2018) w Warszawie rok do roku przeciętne czynsze zwiększyły się o ponad 140 zł – z 1540 do 1680 zł.
Także turyści
Pozytywny wpływ na rynek nieruchomości mają nie tylko przybysze za pracą, ale także turyści. Polska z roku na rok zyskuje na odpowiedzialności. Branża turystyczna rośnie, a na rynku nieruchomości wzrasta moda na inwestowanie w mieszkania pod wynajem krótkoterminowy – na noclegi. Rośnie m.in. liczba inwestycji typu condo, gdzie kupujący inwestuje w hotel, stając się właścicielem jednego z pokojów.
W zeszłym roku Polskę odwiedziło ponad 18,3 mln turystów zagranicznych – o 4,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Cząstkowe dane wskazują, że w tym roku wynik będzie jeszcze lepszy.
Marcin Moneta
RynekPierwotny.pl
