Kupujemy większe mieszkania?
W grudniu 2017 opublikowany został raport Narodowego Banku Polskiego “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2017 r.” Z raportu wynika, że w III kwartale 2017 r. udział mieszkań o powierzchni 40-60 mkw. oraz 60-80 mkw. w całkowitej liczbie sprzedanych mieszkań wzrósł w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Wzrost ten odbył się głównie kosztem mieszkań mniejszych, o powierzchni do 40 mkw. Oznacza to, że kupujemy coraz większe mieszkania, choć w poszczególnych regionach dane te prezentują się inaczej.
W Warszawie, gdzie sprzedaje się najwięcej mieszkań, największą popularnością cieszyły się mieszkania o powierzchni 40-60 mkw. Na rynku pierwotnym 48,35% wszystkich sprzedanych w tym okresie mieszkań zawierało się w tym przedziale, natomiast na rynku wtórnym udział mieszkań 40-60 mkw. wynosił 45,75%. Udział w sprzedaży mieszkań mniejszych, do 40 mkw., spadł w porównaniu z III kwartałem 2016 r. o około 2%, a na rynku wtórnym o blisko 3% i wynosił odpowiednio: 23,14% i 29,48%.
Największy spadek sprzedaży mniejszych mieszkań miał miejsce we Wrocławiu, gdzie udział mieszkań do 40 mkw. na rynku pierwotnym spadł w tym okresie o ponad 6%, a na rynku wtórnym aż o ponad 18%.
Zupełnie inaczej wyglądał rynek w Łodzi. Tam sprzedaż takich mieszkań wzrosła – ich udział w sprzedaży na rynku wtórnym wzrósł o blisko 2%, a na rynku pierwotnym aż o ponad 7%, choć w tym mieście mieszkań mniejszych z rynku pierwotnego sprzedaje się wciąż stosunkowo mało – ich udział w całkowitej liczbie sprzedanych mieszkań w III kwartale 2017 r. wyniósł 23,3%.
Najwięcej małych mieszkań sprzedaje się w Krakowie. Na rynku wtórnym udział w sprzedaży mieszkań do 40 mkw. wynosił 39,37%, a w analogicznym okresie rok wcześniej 39,88%. Na rynku pierwotnym wartości te analogicznie wynosiły: 30,37% i 31,67%.
Co ciekawe, na rynku wtórnym w Gdańsku i w Łodzi duże mieszkania, powyżej 85 mkw., stanowiły ponad 11% w ogólnej liczbie sprzedanych mieszkań, podczas gdy w Poznaniu odsetek takich mieszkań wyniósł 3,24%, a w Krakowie tylko 2,95%.
Cena metra kwadratowego mieszkania zależy od wielu czynników. Pomijając lokalizację, która w dominujący sposób determinuje poziom cenowy, to nawet w tej samej lokalizacji (w tym samym budynku) ceny mogą być zróżnicowane. W takim przypadku różnice wynikają z atrakcyjności samego mieszkania – rozkładu pomieszczeń, dodatkowej przestrzeni, jak balkony czy tarasy, piętro (cisza, widok z okna), stron świata, a także wielkości lokalu. Bardzo często mniejsze mieszkania mają wyższą cenę za metr kwadratowy, ale droższe są też mieszkania duże. Natomiast różnice w cenach metra kwadratowego pomiędzy najtańszym a najdroższym mieszkaniem wynoszą nawet 20%.
Wg raportu bankier.pl cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w III kwartale 2017 r. wynosiła: dla mieszkań do 35 mkw. 7988,82 zł, 60-70 mkw. 7488,36 zł, a mieszkania ponad 100-metrowe kosztowały 8342,71 zł / mkw. Te same metraże w Łodzi kosztowały odpowiednio: 3921,45 zł, 3775,63 zł i 3851,04 zł, a w Krakowie 7179,27 zł, 5920,64 zł i 7087,64 zł.
Wg raportu NBP na przestrzeni roku najbardziej podrożały mieszkania w Gdańsku, o około 12%, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Natomiast ceny na rynku pierwotnym w Poznaniu i Warszawie praktycznie nie uległy zmianie.
Mieszkania do 40 mkw. na rynku pierwotnym najbardziej podrożały w Krakowie (16%), natomiast na rynku wtórnym w Łodzi (19,27%). Oba te miasta odnotowały spadki na drugim z rynków – w Krakowie małe mieszkania na rynku wtórnym staniały o 4,59%, a w Łodzi na rynku pierwotnym cena spadła o 2,18%.
W przypadku mieszkań dużych, powyżej 80 mkw., największe wzrosty cen miały miejsce w Łodzi, gdzie na rynku pierwotnym ceny wzrosły o 13,15%, a na wtórnym o 11,43%. Największy spadek na rynku pierwotnym wystąpił w Krakowie, gdzie duże mieszkania potaniały o 7,05%, a na rynku wtórnym w Warszawie, gdzie było taniej o 7,82%.
Mniejsze mieszkania kupowane są często przez inwestorów, planujących następnie wynajem tych lokali, a na rynku najmu mniejsze mieszkania cieszą się sporym powodzeniem, głównie w dużych miastach. Małe mieszkania często są przeznaczane na najem krótkoterminowy, stanowiący alternatywę dla pokoi hotelowych. Dlatego w tych lokalizacjach, gdzie jest duży popyt na wynajem, mniejsze mieszkania będą cieszyły się wciąż powodzeniem.
Agata Stradomska
