Jak nowe przepisy zmieniły reguły gry na rynku nieruchomości?

Flip pod lupą

Jeszcze kilka lat temu flip mieszkania wyglądał prosto: kupujesz tanio, remontujesz, sprzedajesz drożej. Przepisy były minimalne, ryzyko głównie rynkowe, a zarobki potrafiły być imponujące. Dziś krajobraz prawny jest znacznie bardziej złożony – i to nie dlatego, że uchwalono „ustawę antyflipperską”, bo ta przepadła w Sejmie. Chodzi o coś mniej nagłośnionego, ale równie ważnego: nową ustawę deweloperską, która od lipca 2024 roku obowiązuje w pełni i która wciąga część flipperów w reżim prawny zarezerwowany dotąd dla wielkich deweloperów. Do tego dochodzi zmieniony podatek PCC i kilka innych regulacji, które zmieniły matematykę tej działalności.

Co to właściwie jest flip i kto go robi

Na potrzeby tego artykułu warto ustalić terminologię, bo słowo „flip” w Polsce bywa używane na kilka sposobów.

Klasyczny flip to zakup mieszkania z rynku wtórnego – zaniedbane, po śmierci właściciela, ze skomplikowaną sytuacją własnościową albo po prostu niedoszacowane przez sprzedającego – następnie remont i sprzedaż z zyskiem. To działalność, którą prowadzą zarówno osoby fizyczne robiące jeden lub dwa flipy w roku, jak i wyspecjalizowane spółki realizujące kilkanaście transakcji jednocześnie.

Drugi rodzaj to flip deweloperski, czyli zakup mieszkania od dewelopera na etapie dziury w ziemi lub wczesnej budowy – po niższej cenie przedsprzedaży – a następnie odsprzedaż po ukończeniu inwestycji, gdy wartość nieruchomości wzrosła. Często bez żadnego remontu, wyłącznie na różnicy wartości rynkowej w czasie.

Oba typy flipów istnieją i działają, ale od połowy 2024 roku podlegają zupełnie różnym regułom prawnym.

Ustawa deweloperska – rewolucja dla flipperów z rynku pierwotnego

Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, potocznie zwana ustawą deweloperską, weszła w życie w lipcu 2022 roku z dwuletnim okresem przejściowym. Od 2 lipca 2024 roku obowiązuje w pełni i bez wyjątków – przynajmniej dla transakcji, które w jej zakres wpadają.

Kluczowy jest tu jeden przepis: ustawa obejmuje nie tylko deweloperów budujących budynki mieszkalne, ale również przedsiębiorców, którzy kupują mieszkania na rynku pierwotnym od deweloperów i odsprzedają je konsumentom. Wprost: flippera działającego jako przedsiębiorca, który kupił lokal od dewelopera i chce go sprzedać osobie fizycznej.

Co to oznacza w praktyce? Taki fliper musi spełniać obowiązki zbliżone do deweloperskich. Umowa rezerwacyjna z kupującym podlega regulacjom ustawy. Umowa przedwstępna sprzedaży gotowego lokalu musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Kupujący zyskuje prawa przysługujące nabywcy chronionemu – może odstąpić od umowy w określonych warunkach, ma prawo do rzetelnej informacji o nieruchomości.

Dla flipperów działających dotąd nieformalnie – na umowach cywilnoprawnych bez notariusza, z wpłatą zaliczki poza jakimkolwiek rachunkiem powierniczym – to fundamentalna zmiana. Koszty rosną: notariusz, czas, formalności. Ryzyko też: kupujący ma mocniejszą pozycję prawną niż kiedykolwiek wcześniej.

Natomiast flip na rynku wtórnym – zakup mieszkania od osoby fizycznej lub firmy, remont, sprzedaż – ustawy deweloperskiej nie dotyczy w ogóle. To transakcja oparta na Kodeksie cywilnym, taka sama jak każda inna sprzedaż używanej nieruchomości.

Ustawa antyflipperska – było głośno, ale nie wyszło

W połowie 2024 roku Lewica złożyła w Sejmie projekt, który miał zrewolucjonizować opodatkowanie flipów. Propozycja była radykalna: podatek PCC od sprzedaży mieszkania sprzedawanego przed upływem roku od zakupu miał wynosić aż 10 procent zamiast standardowych 2. Przy sprzedaży przed upływem dwóch lat – 6 procent. Przed upływem trzech lat – 4 procent. Dodatkowo wprowadzano progresję dla kupujących kolejne lokale: trzecie mieszkanie w cyklu pięcioletnim obciążone byłoby stawką 3 procent, czwarte – 4, piąte i kolejne – 5 procent.

Projekt wzbudził gorącą debatę – i przepadł. W czerwcu 2024 roku Sejm odrzucił go w pierwszym czytaniu. Za odrzuceniem zagłosowało 232 posłów, przeciw było 190.

Argumenty zwolenników były czytelne: flip spekulacyjny winduje ceny mieszkań, które i tak są poza zasięgiem wielu kupujących, a ustawa miała go po prostu uczynić nieopłacalnym. Krytycy zwracali uwagę na kilka istotnych problemów. Po pierwsze – podatek PCC płaci kupujący, nie sprzedający. Czyli wyższy podatek uderzyłby przede wszystkim w osoby kupujące mieszkania od flipperów, a nie w samych flipperów. Po drugie – przepisy objęłyby też zwykłych ludzi sprzedających mieszkanie szybciej niż trzy lata od zakupu z powodów życiowych: zmiany pracy, rozwodu, problemów finansowych. Brak rozróżnienia między spekulantem a zwykłym sprzedającym to poważna wada konstrukcyjna projektu.

Na dziś projekt jest martwy. Nie ma sygnałów, żeby rząd planował podobną inicjatywę w bliskiej perspektywie.

Co jednak się zmieniło – PCC w nowej odsłonie

Choć ustawa antyflipperska przepadła, kilka ważnych zmian w podatku PCC i tak weszło w życie. Od 2024 roku obowiązują dwa nowe przepisy, które bezpośrednio wpływają na rachunek flipa.

Pierwszy to zwolnienie z PCC dla kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Ktoś, kto kupuje lokal od flippera i jest to jego pierwsza nieruchomość mieszkalna, nie płaci 2-procentowego PCC. To ulga dla kupującego, ale pośrednio ułatwia sprzedaż flipperom – ich oferty stają się atrakcyjniejsze cenowo dla osób wchodzących na rynek po raz pierwszy.

Drugi to 6-procentowy PCC od zakupu szóstego i kolejnego mieszkania. Tu logika jest odwrotna – uderza w hurtowych nabywców nieruchomości. Fliper kupujący szóste mieszkanie zapłaci trzykrotnie więcej podatku niż przy pierwszych pięciu zakupach. To realne obciążenie dla podmiotów działających na dużą skalę.

Podatek dochodowy – tu nic się nie zmieniło, ale warto przypomnieć

Często w dyskusjach o flipach gubi się podstawowy fakt: zysk ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. I tu przepisy działają od dawna, niezależnie od debaty o PCC.

Jeśli flip prowadzi osoba fizyczna okazjonalnie i nie robi tego w ramach działalności gospodarczej, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego zakupu) opodatkowana jest stawką 19 procent od dochodu. Zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy pieniądze ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Jeśli flip jest prowadzony jako działalność gospodarcza – co przy kilku transakcjach rocznie urząd skarbowy może uznać za obowiązującą formę – dochód rozliczany jest jak przychód z działalności. Do tego dochodzi VAT, jeśli flipper przekracza próg rejestracji lub dobrowolnie jest podatnikiem VAT. Rachunkowość robi się bardziej skomplikowana.

Od 2023 roku obowiązuje też zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych wprowadzony przez Polski Ład. To zmiana, która uderzyła przede wszystkim w inwestorów trzymających mieszkania na wynajem, ale wpłynęła też na flipperów działających przez spółki.

Ile można zarobić – realne liczby z rynku

Po lekturze poprzednich akapitów może się wydawać, że flip w 2026 roku to przedsięwzięcie otoczone ze wszystkich stron przepisami i podatkami. Rzeczywistość jest bardziej zniuansowana.

Szacunki ekonomistów z okresu boomu flipperskiego wskazywały, że flipper osiąga średnio 15 procent zysku w ciągu sześciu miesięcy. Dziś – przy wyższych kosztach remontu, droższej obsłudze prawnej i wyższych cenach zakupu – marże są niższe, ale wciąż realne. Doświadczeni inwestorzy mówią o 10-15 procentach na transakcji przy dobrze wybranej nieruchomości, co nadal daje wynik trudny do pobicia przy alternatywnych formach inwestowania.

Kluczem jest jednak wybór nieruchomości i precyzyjna kalkulacja kosztów. Przy zakupie mieszkania trzeba uwzględnić: cenę zakupu, PCC (2 procent, chyba że szóste i kolejne), koszty notarialne, koszty remontu, koszty pośrednika przy sprzedaży, podatek dochodowy od zysku i – jeśli transakcja wymaga obsługi prawnej ze względu na ustawę deweloperską – koszty prawnika. Przy niedokładnej kalkulacji łatwo okazuje się, że pozornie atrakcyjna transakcja przynosi kilka procent zysku, a nie kilkanaście.

W kontekście Podlaskiego i Białegostoku flip ma swoją specyfikę. Rynek jest mniejszy i mniej płynny niż w Warszawie czy Trójmieście, co oznacza zarówno niższe ceny zakupu, jak i mniejszą pulę kupujących. Znalezienie dobrej okazji cenowej jest trudniejsze ze względu na mniejszą rotację na rynku. Z drugiej strony – koszty remontu w regionie są niższe, a konkurencja wśród flipperów jest wyraźnie mniejsza niż w największych miastach. To rynek dla kogoś, kto zna go od środka, a nie dla spekulanta inwestującego zdalnie.

Flip po nowemu – co zrobić, żeby działać legalnie i efektywnie

Dla kogoś, kto chce dziś prowadzić działalność flipperską w sposób świadomy i bezpieczny, kilka kwestii wymaga szczególnej uwagi.

Pierwsza to ustalenie, czy dana transakcja podpada pod ustawę deweloperską. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera z rynku pierwotnego i zamierzasz je sprzedać konsumentowi – tak, podpada. Wymagana jest forma aktu notarialnego przy umowie przedwstępnej. Jeśli kupujesz z rynku wtórnego – nie podpada i transakcja przebiega na starych zasadach.

Druga to precyzyjne ustalenie formy prowadzenia działalności. Osoba fizyczna robiąca jeden flip w roku to co innego niż spółka z o.o. realizująca dziesięć transakcji. Forma prawna ma bezpośrednie konsekwencje podatkowe i w zakresie odpowiedzialności. Konsultacja z doradcą podatkowym przed pierwszą transakcją to wydatek, który może zaoszczędzić znacznie więcej.

Trzecia – i może najważniejsza – to due diligence kupowanej nieruchomości. Ustawa deweloperska wzmocniła prawa kupujących, co oznacza, że sprzedający (czyli fliper) odpowiada za wady prawne i fizyczne nieruchomości mocniej niż kiedyś. Kupno mieszkania z nieuregulowaną księgą wieczystą, nierozstrzygniętymi kwestiami spadkowymi lub ukrytymi wadami technicznymi może skończyć się wieloletnim sporem z kupującym, który dziś ma w takiej batalii znacznie silniejszą pozycję.

Legislacyjna niepewność

Mimo że ustawa antyflipperska przepadła, temat nie zniknął z agendy politycznej. Debata o spekulacji na rynku nieruchomości jest w Polsce żywa, a kolejne próby regulacji tego rynku są tylko kwestią czasu i układu sił politycznych.

Fliper planujący działalność w dłuższej perspektywie powinien brać to pod uwagę. Przepisy PCC mogą się zmienić. Obowiązki wynikające z ustawy deweloperskiej mogą zostać rozszerzone. Zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych – choć budzi konstytucyjne wątpliwości – wciąż obowiązuje.

Flip w Polsce wchodzi w fazę dojrzałości rynkowej: nadal możliwy i opłacalny, ale wymagający znacznie więcej wiedzy, staranności i profesjonalnego podejścia niż jeszcze kilka lat temu. Czas, kiedy wystarczyło kupić tanio i sprzedać drogo bez szczegółowej znajomości przepisów, minął bezpowrotnie.