Obecność obcokrajowców, a podlaski rynek najmu

Ukraińcy zostają

Trzy lata po tym, jak do Polski przyjechały setki tysięcy ludzi uciekających przed wojną, coraz wyraźniej widać, że część z nich już nie wróci – przynajmniej nie w najbliższym czasie. Sytuacja w Polsce dotyczy również Białegostoku. Miasto, które nigdy nie było głównym celem ukraińskiej migracji zarobkowej, przyjęło w lutym 2022 roku znaczącą liczbę nowych mieszkańców. Dziś część z nich jest już na dobre zakorzeniona: pracuje, płaci składki, wysyła dzieci do szkół. To zmienia lokalny rynek najmu – nie rewolucyjnie, ale trwale.

Skala zjawiska jest mierzalna, choć… nie całkowicie

Według danych ZUS, na koniec września 2025 roku w województwie podlaskim było ubezpieczonych 9,1 tysiąca obywateli Ukrainy. W ciągu roku ich liczba wzrosła o 16 procent – co stanowi jeden z wyższych wzrostów procentowych spośród wszystkich województw. W skali całego kraju w tym samym czasie pracowało legalnie 839 tysięcy Ukraińców.

Liczby te są jednak wyłącznie dolnym progiem. ZUS rejestruje osoby zatrudnione na umowach objętych składkami – co nie obejmuje tych, którzy prowadzą nieformalną działalność, pracują dorywczo lub czasowo pozostają bez pracy. Szacunki oparte na liczbie wydanych numerów PESEL – którym w Polsce posługuje się ponad 950 tysięcy obywateli Ukrainy – wskazują na znacznie szerszą populację.

Warto też pamiętać o specyfice regionu. Podlaskie od lat różni się od reszty kraju pod względem struktury migracji: największą grupą ubezpieczonych cudzoziemców są tu nie Ukraińcy, lecz Białorusini, stanowiący 45 procent wszystkich pracujących obcokrajowców w regionie. Wynika to z historycznych powiązań Białostocczyzny ze wschodem, sięgających czasów sprzed 2022 roku. Ukraińcy zajmują drugie miejsce z 32 procentami – i ta proporcja powoli, ale konsekwentnie rośnie.

Decyzja rzadko jest ostateczna

Wśród osób, które zdecydowały się zostać w Białymstoku na dłużej, trudno wskazać jeden dominujący wzorzec. Są tu kobiety z dziećmi, których mężowie pozostali na Ukrainie – ze względu na mobilizację lub pracę. Są osoby, które przed wojną pracowały w Polsce sezonowo i po lutym 2022 roku przeszły na pobyt stały. Są też tacy, których domy i miejscowości zostały zniszczone lub wciąż są objęte działaniami wojennymi – dla nich pytanie o powrót ma bardzo konkretny i często bolesny wymiar.

To, co łączy większość z nich, to niepewność co do przyszłości. Niewielu deklaruje, że zostaje na stałe. Decyzja o pozostaniu jest raczej odnawiana – weryfikowana co kilka miesięcy w zależności od sytuacji na Ukrainie, stabilności pracy, tego, jak ułożyło się życie w Białymstoku. Ta niepewność bezpośrednio przekłada się na zachowania mieszkaniowe: ludzie w takiej sytuacji unikają długoterminowych zobowiązań – wolą najem od zakupu i szukają umów z możliwością wypowiedzenia.

Jednocześnie, im dłużej ktoś mieszka w danym miejscu, tym trudniej stąd odejść. Dzieci zapisane do polskich szkół w 2022 roku są już prawie cztery lata starsze. Mówią płynnie po polsku, mają swoich przyjaciół. Ich rodzice mają pracę, sąsiadów, lekarza pierwszego kontaktu. Nawet, jeśli nikt tego nie planował, zakorzenienie postępuje.

Ceny najmu rosną, ale nie z jednego powodu

Dane z portali ogłoszeniowych z końca 2025 roku pokazują, że średnia cena najmu mieszkania w Białymstoku wynosi około 2 500 zł. Kawalerka kosztuje przeciętnie 1900 zł, a mieszkanie dwupokojowe blisko 2800 zł. Choć na tle innych miast Białystok pozostaje stosunkowo tani, ceny mieszkań nie są już tak przyjemne, jak były.

Co więcej, według raportu Rankomat.pl i Rentier.io z początku zeszego roku, wzrost cen najmu w Białymstoku rok do roku wyniósł zaledwie 0.18 procent – to najniższy wynik spośród 17 analizowanych miast. Narracja o drastycznie wywindowanych stawkach z powodu nowych mieszkańców jest więc daleka od prawdy.

Nie znaczy to oczywiście, że ceny nie wzrosły wcale. Wzrosły – podobnie, jak w całej Polsce. Pytanie, na ile jest to efekt zwiększonego popytu, a na ile ogólnych czynników – inflacji, wyższych kosztów utrzymania nieruchomości, rosnących rachunków za energię – pozostaje otwarte. Ekonomiści są zgodni: obu przyczyn nie da się od siebie oddzielić, bo działały równocześnie i wzajemnie się wzmacniały. Przypisywanie wzrostu cen wyłącznie jednemu czynnikowi byłoby zbytnim uproszczeniem.

Najbardziej widoczna zmiana dotyczy natomiast dostępności mieszkań. Przed wybuchem wojny na Ukrainie ogłoszenie potrafiło wisieć na portalu tygodniami. Dziś dobrze wycenione mieszkanie znika znacznie szybciej, a właściciel ma realną możliwość wyboru spośród kilku zainteresowanych. To fundamentalna zmiana układu sił między wynajmującym a najemcą.

Co zmiany oznaczają dla właścicieli mieszkań?

Dla kogoś, kto wynajmuje mieszkanie w Białymstoku, sytuacja ma kilka konkretnych konsekwencji.

Pierwsza to krótszy czas pustostanu. Popyt na wynajem jest wyraźnie wyższy niż kilka lat temu, co przekłada się na mniejsze straty związane z przerwami między najemcami.

Druga to pojawienie się grupy najemców, która wcześniej praktycznie nie istniała na lokalnym rynku – osób z Ukrainy z regularnym zatrudnieniem, szukających mieszkania na dłuższy czas Z perspektywy właściciela może to być atrakcyjny profil: stabilny najemca, zakorzeniony pracą i rodziną, rzadziej skłonny do nagłego wypowiedzenia umowy.

Warto przy tym rozwiać błędne przekonanie, które wciąż pojawia się wśród właścicieli. Najem mieszkania obywatelowi Ukrainy nie różni się niczym od najmu obywatelowi polskiemu pod względem prawa cywilnego. Umowa, prawa i obowiązki stron, procedura wypowiedzenia – wszystko to regulują te same przepisy Kodeksu cywilnego. ODmowa najmu ze względu na narodowość najemcy jest natomiast sprzeczna z polskimi przepisami o równym traktowaniu.

Praktyczne trudności, jeśli się pojawią, dotyczą głównie komunikacji – przekazania zasad korzystania z instalacji, regulaminu budynku, procedury zgłaszania awarii. Można im zapobiec, przekazując te informacje na piśmie przy podpisywaniu umowy. Część właścicieli i pośredników stosuje już umowy z kluczowymi zapisami w dwóch językach – to prosta praktyka, która eliminuje wiele nieporozumień.

Trudniej jest po drugiej stronie

Jeśli właściciele mieszkań korzystają na obecnej sytuacji rynkowej, to osoby szukające mieszkania – bez względu na narodowość – mają trudniej niż kilka lat temu. Dla mieszkańców przybyłych z Ukrainy trudności bywają jeszcze większe: wchodzą na rynek bez historii najmu w Polsce, bez referencji od polskich właścicieli, nierzadko z barierą językową przy czytaniu umów.

Część właścicieli wciąż odmawia wynajmu cudzoziemcom. To zjawisko trudno zmierzyć, bo rozgrywa się w sferze prywatnych rozmów, ale organizacje pomocowe działające w Białymstoku potwierdzają, że jest obecne. Osoby, które nie mogą znaleźć mieszkania na wolnym rynku, trafiają do lokali organizowanych przez pracodawców, do inicjatyw organizacji pozarządowych lub do nieformalnych rozwiązań zbiorowych. Standard tych miejsc bywa bardzo różny.

Jest w tym pewna sprzeczność: rynek, który z jednej strony chętnie korzysta z ukraińskiej siły roboczej, z drugiej niejednokrotnie utrudnia tym samym ludziom dostęp do podstawowego dobra, jakim jest mieszkanie. To nie jest problem tylko białostocki – ale w mieście, gdzie co trzeci pracujący cudzoziemiec pochodzi z Ukrainy, warto go dostrzegać.

Co dalej?

Przyszłość jest tu szczególnie trudna do przewidzenia, bo zależy od zmiennych, nad którymi nikt w Białymstoku nie ma wpływu – przede wszystkim od tego, jak i kiedy zakończy się wojna.

Jeśli dojdzie do trwałego zawieszenia  działań zbrojnych i pojawią się realne perspektywy bezpiecznego powrotu, część osób wróci. Skala tego zjawiska jest jednak niemożliwa do oszacowania – badania prowadzone przez różne instytucje pokazują duże rozbieżności między deklaracjami a rzeczywistymi decyzjami migracyjnymi. Nawet znaczący odpływ nie musiałby jednak cofnąć wszystkich zmian, jakie zaszły na rynku: zakorzenione rodziny, dzieci w polskich szkołach, umowy o pracę – to zobowiązania, których nie zrywa się z dnia na dzień.

Jeśli konflikt będzie trwał, zakorzenienie będzie się pogłębiać. Popyt na najem pozostanie stabilny, a z czasem część obecnych najemców może nawet zacząć rozważać zakup własnego mieszkania – co byłoby kolejną zmianą, tym razem odczuwalną już nie tylko na rynku najmu.

Niezależnie od scenariusza, rynek mieszkaniowy w Białymstoku jest dziś inny niż w 2021 roku. I każdy, kto podejmuje dziś decyzje związane z tym rynkiem, powinien ten kontekst brać pod uwagę.