Szanse i pułapki rynku wynajmu poza metropoliami

Wynajem nieruchomości w mniejszych miejscowościach kusi niskim progiem wejścia. Ale czy rzeczywiście się opłaca?

W świadomości wielu inwestorów rynek najmu nieruchomości koncentruje się wokół dużych miast – Warszawy, Krakowa, Wrocławia czy Białegostoku. To tam występuje największy popyt, tam są uczelnie, centra korporacyjne, wysokie ceny nieruchomości i czynszów. Jednak w ostatnich latach rośnie zainteresowanie mniejszymi miastami. Powód jest prosty: niższy koszt zakupu lokalu. Ale za niższą barierą wejścia kryją się nie tylko okazje, lecz także ryzyka, o których mówi się znacznie rzadziej.

Dlaczego inwestorzy patrzą na mniejsze miasta?

Ceny zakupu mieszkania w dużych aglomeracjach od dawna przekraczają możliwości przeciętnego inwestora. Stopa zwrotu z najmu w Warszawie czy Gdańsku spadła poniżej 4% brutto, a ceny mieszkań są rekordowo wysokie. Dla porównania: w mniejszych miastach – np. Łomży, Suwałkach, Siedlcach czy Ełku – można kupić lokal o podobnym standardzie za połowę ceny, jaką trzeba zapłacić w stolicy. To otwiera pole do działania dla osób z ograniczonym budżetem lub tych, którzy chcą zdywersyfikować swój portfel nieruchomości.

W teorii wygląda to obiecująco: niska cena zakupu, niższe podatki lokalne, mniejsza konkurencja, łatwiejszy dostęp do ekip remontowych. Ale teoria nie zawsze pokrywa się z praktyką.

Podaż i popyt – największy hamulec

Wynajem opłaca się tylko tam, gdzie istnieje realny popyt. W mniejszych miejscowościach, w których nie ma uczelni wyższych, zakładów przemysłowych przyciągających pracowników z zewnątrz, ani znaczących ośrodków administracyjnych, popyt na wynajem mieszkań jest często bardzo ograniczony. Lokale stoją puste miesiącami, a jeśli już znajdzie się najemca – często negocjuje warunki do granic opłacalności.

W wielu przypadkach rynek najmu w małych miastach opiera się głównie na osobach w trudnej sytuacji życiowej – rozwodnikach, samotnych rodzicach, młodych dorosłych jeszcze bez zdolności kredytowej. To oznacza, że najemcy często nie są w stanie zaakceptować wysokiego czynszu, a rotacja lokatorów jest większa niż w dużych miastach.

Liczby nie kłamią: rentowność bywa złudna

Na pierwszy rzut oka wynajem w małym mieście może wydawać się atrakcyjny. Kupujesz mieszkanie za 250 tysięcy złotych, wynajmujesz za 1500 zł miesięcznie i kalkulacja wygląda nieźle. Ale wystarczy doliczyć okresy pustostanów, koszty remontów, czasochłonne poszukiwania najemców, podatki i inflację, by realna rentowność netto spadła poniżej 3%.

W dodatku brak płynności – czyli trudność w sprzedaży mieszkania – może zablokować kapitał na długie lata. Mieszkanie w mniejszym mieście nie sprzeda się „w tydzień”, zwłaszcza jeśli lokal nie ma unikalnych cech (np. widoku, balkonu, miejsca parkingowego). Inwestor zostaje z aktywem, które teoretycznie generuje przychód, ale w praktyce wymaga stałego zaangażowania i daje ograniczone możliwości manewru.

Jakie typy lokali się sprawdzają?

Nie każde mieszkanie nadaje się do wynajmu w małym mieście. Kawalerki i niewielkie dwupokojowe mieszkania cieszą się relatywnie większym zainteresowaniem – są tańsze w utrzymaniu i łatwiej dostępne cenowo dla lokalnych najemców. Trzy- i czteropokojowe lokale w blokach z wielkiej płyty to inwestycyjne samobójstwo – wysoki koszt zakupu w relacji do oczekiwanego czynszu, mały popyt, wysokie koszty eksploatacyjne.

Znacznie lepszym rozwiązaniem okazują się czasem lokale usługowe – o ile miejscowość posiada ruchliwą ulicę, gabinety, sklepy czy punkty usługowe. Najem komercyjny w małym mieście bywa stabilniejszy niż mieszkaniowy, choć też wymaga rozeznania i odpowiedniego przygotowania lokalu.

Kto najmuje w mniejszych miastach?

Profil najemcy różni się od tego znanego z metropolii. Zamiast studentów i pracowników korporacji mamy osoby lokalne, często z niestabilną sytuacją zawodową lub kredytową. Umowy najmu okazjonalnego są rzadkością – większość relacji opiera się na prostych umowach cywilnoprawnych, często bez notarialnych zabezpieczeń. To zwiększa ryzyko problemów z windykacją, zaległościami czy zniszczeniem lokalu.

W dodatku wiele osób w małych miejscowościach wciąż preferuje kupno mieszkania – nawet kosztem kredytu na 30 lat – niż wynajem. Posiadanie „własnego” jest silnie zakorzenione kulturowo, a ceny zakupu nie są tak zaporowe jak w metropoliach. To powoduje, że popyt najmu nie rośnie w takim tempie jak podaż mieszkań inwestycyjnych.

Na co uważać przed zakupem?

Najważniejsza kwestia to lokalizacja – w małych miastach różnice między dwiema dzielnicami potrafią być kolosalne. Mieszkanie położone zbyt daleko od centrum, szkoły czy przystanku autobusowego będzie niemal nie do wynajęcia. Trzeba też brać pod uwagę sąsiedztwo – mieszkania w blokach z lat 70. z zaniedbanym otoczeniem mają niższą atrakcyjność, niezależnie od standardu wykończenia.

Równie ważna jest analiza konkurencji. Warto sprawdzić, ile mieszkań na wynajem jest dostępnych w danej okolicy, jak długo utrzymują się ogłoszenia i jakie są średnie ceny. Jeśli lokalny rynek jest nasycony, każde nowe mieszkanie obniża potencjalną rentowność innych. W takich warunkach tylko mieszkania wyróżniające się ceną lub jakością mają szansę na powodzenie.

Kiedy to się opłaca?

Inwestycja w najem w małym mieście ma sens w kilku konkretnych przypadkach. Po pierwsze: jeśli inwestor zna lokalny rynek i jest w stanie szybko reagować – np. sam mieszka w danym mieście i może osobiście zarządzać najmem. Po drugie: jeśli kupuje lokal w wyjątkowo atrakcyjnej lokalizacji lub z potencjałem adaptacyjnym (np. do podziału na mikrokawalerki). Po trzecie: gdy inwestuje w ramach większej strategii dywersyfikacji – traktując nieruchomość jako uzupełnienie portfela, a nie jego podstawę.

Dużym atutem może być też zakup okazyjny – np. od spadkobiercy, który nie zna realnej wartości nieruchomości, lub poprzez licytację komorniczą. W takich sytuacjach inwestor ma większy margines bezpieczeństwa i może zaoferować atrakcyjny czynsz przy zachowaniu satysfakcjonującej rentowności.

A więc… czy warto?

Rynek najmu w małych miastach nie jest ani eldorado dla inwestorów, ani rynkiem skazanym na porażkę. To przestrzeń o ogromnych różnicach lokalnych, gdzie liczy się nie tylko cena zakupu, ale przede wszystkim realny popyt, profil najemców i elastyczność inwestora. Wysoka rentowność jest możliwa, ale pod warunkiem głębokiego rozeznania i aktywnego zarządzania.

Dla inwestora z dużego miasta, który chce zarabiać na nieruchomości „na odległość”, to często ślepa uliczka. Dla mieszkańca regionu, który dobrze zna lokalny kontekst i nie boi się samodzielnej obsługi – może być to realna szansa. Tylko pod jednym warunkiem: że decyzja zostanie poprzedzona dokładną analizą, a nie oparta na optymistycznym założeniu, że „tanie mieszkanie zawsze się wynajmie”. Bo nie zawsze.