Jak skutecznie zarobić na nieruchomości?

Od zakupu do wynajmu

Inwestowanie w nieruchomości od zawsze było jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Jest ona stabilna, ze względu na wiele możliwości, jakie otwierają się przed nami, gdy posiadamy mieszkanie czy dom. Jedną z opcji zysku na tej inwestycji jest wynajem, jednak by na nim zyskać, wymagana jest nie tylko gruntowna wiedza, ale także odpowiednia, opracowana strategia. W tym artykule przyjrzymy się kluczowym aspektom, które każdy inwestor powinien rozważyć rozpoczynając swoją przygodę na rynku wynajmu.

Po pierwsze – lokalizacja

Jeśli mowa o rynku najmu, lokalizacja gra kluczową rolę. Nie tylko pozwoli Ci to na maksymalizację zysku, ze względu na dogodniejszą cenę – będziesz miał mniejszy problem ze znalezieniem lokatorów.

Zastanów się, z jakimi lokatorami chciałbyś podpisywać umowę. Studenci szukają mieszkań blisko uczelni, ale też z łatwym dojazdem do centrum, z uwagi na bogatsze (z reguły)  życie towarzyskie. Rodziny z dziećmi stawiają na pierwszym miejscu dobre placówki edukacyjno-wychowawcze, parki i place zabaw. Młodzi dorośli zwykle wybierają lokalizacje z dobrym dojazdem do pracy. Wybierz na tej podstawie, w jaką część miasta celować, aby sprawnie znaleźć lokatora, który Ci odpowiada.

To, na co musisz więc zwrócić szczególną uwagę, to rozbudowanie sieci komunikacyjnej. Jeśli w okolicy jest sporo przystanków autobusowych, dzięki którym łatwo dostać się w inne części miasta, to już bardzo duży plus.

W kontekście lokalizacji i sprawnego przemieszczania się, nie w sposób nie wspomnieć o takim aspekcie, jak miejsce parkingowe. W dzisiejszych czasach zatłoczone miasta borykają się z ogromnym problemem, jakim jest brak miejsc na samochody, których stale przybywa coraz więcej. Miejsce postojowe w parkingu podziemnym bądź garaż to nieocenione “dodatkowe udogodnienia”, na które zwraca uwagę mnóstwo posiadaczy aut.

Następnym ważnym aspektem lokalizacji jest standard i bezpieczeństwo dzielnicy. Wiadomo, że są takie miejsca na mapie miasta, które najchętniej człowiek ominąłby szerokim łukiem. Może cena takich nieruchomości jest okazyjna, jednak na poprawkę trzeba wziąć, czy nie będzie dużym problemem znalezienie odpowiedzialnego lokatora, który zdecyduje się na mieszkanie we wspomnianej okolicy.

Odpowiednie przygotowanie

Analiza rynku lokalnego to niezbędny krok, który wykonać musi każdy inwestor planujący zakup nieruchomości pod wynajem. Na sukces finansowy inwestycji może znacząco wpłynąć rozumienie aktualnych trendów, cen oraz preferencji potencjalnych najemców.

Co dokładnie polecamy sprawdzić? Przede wszystkim średnie ceny najmu w danej okolicy. Pozwoli to na zobrazowanie realnego zysku, uwzględniając koszty utrzymania i zakupu nieruchomości. Warto zbadać rynek dokładnie, z podziałem na różne osiedla, ze względu na duży rozstrzał cenowy w zależności od obszaru.

W zależności od wybranego profilu potencjalnego najemcy, powinniśmy zwrócić uwagę na standard oraz typ mieszkania. Oczywistym jest, że student nie wynajmie dużego mieszkania, a raczej pokój bądź mieszkanie typu studio. Rodziny z dziećmi natomiast nie będą szukać małego dwupokojowego mieszkania bądź kawalerki. Ponadto, zrozumienie rynku pozwoli na zoptymalizowanie naszej oferty do oczekiwań lokatorów i tym samym – przyspieszy proces znalezienia najemcy.

Ważne jest również zrozumienie, z kim będziesz konkurować na rynku wynajmu. Analiza ofert konkurencyjnych nieruchomości pomoże zidentyfikować, jakie cechy czy udogodnienia są oferowane przez innych wynajmujących i jak można się wyróżnić, aby przyciągnąć najemców. Czy konkurencja oferuje nieruchomości lepiej wyposażone lub w niższej cenie? Jakie strategie marketingowe są stosowane?

Kalkulacja zwrotu z inwestycji

Zwrot z inwestycji (ROI) to jedno z najważniejszych kryteriów opłacalności inwestycji w nieruchomości. Precyzyjne obliczenie przewidywanego ROI wymaga uwzględnienia szeregu czynników finansowych, które wykraczają poza samą cenę zakupu.

Pierwszym krokiem w tym wypadku będzie zsumowanie wszystkich kosztów związanych z zakupem i przygotowaniem nieruchomości do wynajmu. Będzie to więc: cena zakupu (plus prowizje dla agentów nieruchomości, jeśli z takiej pomocy korzystaliśmy, koszta notarialne itd), podatek od nieruchomości, ewentualne koszty remontu i modernizacji (a także mebli, sprzętu AGD i RTV), a także koszt ubezpieczenia nieruchomości – jest to niezbędne do ochrony inwestycji przed potencjalnymi szkodami.

Kolejny krok to obliczenie przewidywanych przychodów – miesięcznego zysku z wynajmu oraz możliwego rocznego zysku, uwzględniającego ewentualne przestoje w wynajmie, które bez wątpienia wystąpią.

Trzeba również obliczyć bieżące koszty utrzymania nieruchomości, które będą odliczane od przychodów. Na przykład opłata za protektora nieruchomości, który będzie zarządzał w Twoim imieniu nieruchomością (jest to dodatkowy wydatek, jednak oszczędność czasu), konserwacje i naprawy oraz opłaty eksploatacyjne.

Po uwzględnieniu wszystkich wyżej wymienionych kosztów i przewidywanych przychodów, można obliczyć ROI jako stosunek rocznych zysków netto do całkowitych kosztów początkowych. Wzór na ROI wygląda następująco:

ROI = (Roczny zysk netto/całkowity koszt inwestycji) x 100%

Gdzie roczny zysk netto to różnica między rocznymi przychodami a rocznymi kosztami operacyjnymi.Jak zwiększyć ROI? Inwestycja w modernizację mieszkania może pozwolić na zwiększenie czynszu. Skuteczne zarządzanie nieruchomością jest kluczowe – pozwoli na  minimalizację przestojów i obniżenie kosztów operacyjnych.