Kogo tak naprawdę chroni umowa notarialna najmu?

Eksmisja bez sądu

Wynajem nieruchomości wiąże się z ryzykiem po obu stronach – zarówno dla właściciela, jak i dla najemcy. Jednym z coraz częściej stosowanych zabezpieczeń jest zawarcie umowy najmu w formie aktu notarialnego, często wraz z dodatkowym oświadczeniem najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Dla jednych to praktyczne rozwiązanie chroniące przed stratami, dla innych forma nacisku, która może odebrać prawo do obrony. W tym artykule dokładnie wyjaśniam, czym jest umowa najmu w formie aktu notarialnego, jak ją zawrzeć, co daje każdej ze stron i czy warto zdecydować się na takie rozwiązanie.

Czym jest umowa najmu z aktem notarialnym?

W typowej sytuacji strony sporządzają umowę najmu na piśmie bez udziału notariusza. W niektórych przypadkach właściciel nieruchomości decyduje się jednak na skorzystanie z usług kancelarii notarialnej, aby uzyskać silniejsze zabezpieczenie swoich interesów. Kluczowym elementem jest tu nie tyle sama forma aktu notarialnego dla całej umowy, co zawarcie w jej ramach oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Takie oświadczenie sporządza się na podstawie art. 777 §1, pkt 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce oznacza to, że najemca zgadza się na to, by właściciel mógł skierować sprawę bezpośrednio do egzekucji komorniczej, jeżeli pojawią się zaległości w płatnościach albo w przypadku, gdy najemca nie opuści lokalu po zakończeniu umowy. Bez procesu, bez wielomiesięcznego oczekiwania na orzeczenie sądu. Właściciel może działać znacznie szybciej.

Procedura krok po kroku

Pierwszym etapem jest spisanie samej umowy najmu. Może być ona przygotowana przez strony samodzielnie lub przez prawnika, nie musi mieć od razu formy aktu notarialnego. Następnie strony udają się do kancelarii notarialnej, gdzie najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W tym dokumencie powinien jasno wskazać, że godzi się na natychmiastową egzekucję należności czynszowych lub obowiązku opuszczenia lokalu, jeżeli nie spełni warunków umowy.

Gdy pojawi się problem – na przykład zaległość w opłatach albo zajmowanie lokalu po zakończeniu umowy – właściciel nie musi kierować sprawy do sądu w trybie pozwu cywilnego. Wystarczy, że złoży wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego. Sąd jedynie sprawdza, czy dokument jest prawidłowy formalnie i nadaje mu tzw. klauzulę wykonalności. Na tej podstawie właściciel może natychmiast zlecić egzekucję komornikowi.

Różnice między najmem zwykłym, okazjonalnym i instytucjonalnym

Umowa najmu z aktem notarialnym występuje w różnych wariantach. W przypadku najmu okazjonalnego właścicielami są osoby fizyczne, które wynajmują mieszkanie prywatnie, bez prowadzenia działalności gospodarczej. W takim wariancie najemca oprócz oświadczenia o poddaniu się egzekucji musi wskazać lokal zastępczy, do którego się wyprowadzi, oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu.

W przypadku najmu instytucjonalnego, który dotyczy firm zajmujących się zawodowo wynajmem, nie ma obowiązku wskazywania lokalu zastępczego. Wystarczy samo oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, co upraszcza formalności, a także daje wynajmującemu podobny poziom zabezpieczenia.

Bezpieczeństwo właściciela – pełna kontrola

Z punktu widzenia właściciela umowa najmu zawarta z aktem notarialnym to bardzo skuteczne narzędzie ochrony. Pozwala uniknąć długich i kosztownych sporów sądowych. W przypadku zaległości czynszowych może od razu ruszyć procedura ściągania należności przez komornika. Jeśli najemca nie opuści mieszkania po zakończeniu umowy, również można szybko zlecić eksmisję, bez oczekiwania na wyrok.

To rozwiązanie pozwala właścicielowi spać spokojnie, nawet jeśli nie zna dobrze najemcy lub obawia się problemów z wyegzekwowaniem warunków umowy. W sytuacjach, gdy nieruchomość jest inwestycją, a każda zwłoka w jej zwolnieniu oznacza straty, czas staje się kluczowym czynnikiem. Umowa notarialna pozwala go zaoszczędzić.

Słabsza pozycja najemcy – zredukowana ochrona prawna

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda z perspektywy najemcy. Podpisując oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, rezygnuje on z wielu praw przysługujących mu na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów. Przede wszystkim nie ma możliwości ubiegania się o lokal socjalny, który w standardowej procedurze eksmisyjnej może zostać przyznany przez sąd. Nie ma również możliwości przeciągania sprawy w czasie ani korzystania z innych środków obrony.

Dla osoby, która zawiera taką umowę świadomie i rzetelnie wywiązuje się ze swoich obowiązków, to może nie mieć znaczenia. Jednak życie pisze różne scenariusze – wystarczy utrata pracy, choroba lub inna sytuacja losowa, by wpaść w kłopoty finansowe. Wówczas, zamiast negocjacji lub sądowej batalii, lokator może w bardzo krótkim czasie stracić dach nad głową.

Problemem jest również to, że wielu najemców podpisuje takie oświadczenie bez pełnego zrozumienia jego konsekwencji. W kancelarii notarialnej wszystko odbywa się szybko i formalnie. Mało kto pyta notariusza o wyjaśnienia, a jeszcze mniej osób decyduje się na konsultację prawną przed podpisaniem.

Formalności, koszty i dokumenty

Koszt sporządzenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji zależy od kancelarii i regionu, ale zwykle wynosi od dwustu do czterystu złotych. Jeśli cała umowa ma mieć formę aktu notarialnego, koszt może wzrosnąć do kilkuset, a nawet ponad tysiąca złotych, zwłaszcza jeśli umowa opiewa na wysoką wartość czynszu.

W przypadku najmu okazjonalnego należy pamiętać, że umowę trzeba zgłosić do urzędu skarbowego w terminie czternastu dni od jej podpisania. Brak takiego zgłoszenia sprawia, że umowa traci charakter okazjonalny i nie daje wynajmującemu żadnej przewagi.

Czy warto zawrzeć taką umowę? Wnioski dla obu stron

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości – zdecydowanie warto. To jedna z najskuteczniejszych form zabezpieczenia przed nieuczciwym lub problematycznym najemcą. Dzięki niej właściciel nie musi latami czekać na odzyskanie lokalu, nie naraża się na stratę czynszu, a także nie musi prowadzić kosztownych procesów sądowych.

Najemca powinien natomiast rozważyć, czy taka forma umowy jest dla niego korzystna i czy sytuacja życiowa pozwala mu na poniesienie ryzyka, jakie niesie ze sobą podpisanie oświadczenia egzekucyjnego. W przypadku osób młodych, nieposiadających stabilnej sytuacji zawodowej lub rodzinnej, może to być zbyt ryzykowne. Jeśli jednak umowa dotyczy krótkiego najmu lub osoba ma pełne zaufanie do właściciela, umowa notarialna może również dla niej stanowić jasny i przejrzysty sposób regulowania zobowiązań.

Ostateczna decyzja powinna wynikać nie tylko z poziomu zaufania, ale też ze zrozumienia konsekwencji prawnych. Umowa najmu z aktem notarialnym to potężne narzędzie – może chronić lub szkodzić, w zależności od tego, w czyich rękach się znajdzie.