Analiza rynku nieruchomości

Dlaczego niektóre mieszkania nie mogą znaleźć kupca?

Na pierwszy rzut oka wszystko się zgadza. Cena kusząca, lokalizacja dobra, metraż odpowiedni. Zdjęcia poprawne, ogłoszenie grzeczne, kontakt bezproblemowy. A mimo to nieruchomość stoi pusta przez kolejne miesiące. Co odstrasza kupujących? Wydaje się, że wystarczy, by mieszkanie miało atrakcyjną cenę, a klient znajdzie się szybko. Tak bywa, ale nie zawsze. Niektóre nieruchomości nie potrafią się sprzedać mimo pozornej atrakcyjności, a każda kolejna wizyta potencjalnych kupców kończy się milczeniem. Warto się zastanowić, dlaczego tak się dzieje. Odpowiedzi bywają zaskakujące i rzadko są oczywiste.

Gdy wada ukryta staje się wyczuwalna

Czasem wystarczy wejść do mieszkania, by poczuć, że coś jest nie tak. Zapach stęchlizny, uczucie wilgoci, nienaturalna cisza. Nawet jeśli wszystko zostało odmalowane, a usterki ukryte, kupujący potrafi wyczuć, że ktoś chce mu coś przemycić. Grzyb na ścianie był zamalowany, ale nie da się ukryć zapachu. Podłogi delikatnie się uginają. Drzwi wejściowe skrzypią, a okno w kuchni otwiera się z trudem.

Choć mieszkanie wygląda ładnie na zdjęciach, jego techniczny stan budzi obawy, gdy zobaczy się je na żywo. Nawet jeśli nie są to problemy wymagające natychmiastowych inwestycji, zostają w pamięci i działają zniechęcająco. Ludzie szukają bezpiecznej przystani, a nie miejsca, gdzie ,,coś na pewno będzie do zrobienia”.

Atmosfera, której nie da się pokazać na zdjęciu

Są mieszkania, w których człowiek po prostu nie chce zostać. Nie chodzi o metraż czy rozkład, ale o aurę miejsca. Zbyt wiele mebli, ciemne zasłony, dywan pachnący kurzem. Przesyt rzeczy osobistych poprzednich właścicieli sprawia, że trudno się tam odnaleźć jako potencjalny nowy mieszkaniec. Jeszcze trudniej wyobrazić sobie własne życie w takim wnętrzu.

Niekiedy sprawa jest poważniejsza. Znana historia śmierci w mieszkaniu, plotki o rozwodzie czy głośne konflikty rodzinne. Nawet jeśli nie ma wpisów w księdze wieczystej, wieść niesie się po okolicy. Ludzie podchodzą do takich miejsc z dystansem, często podświadomym. Czasem nawet sprzedający nie zdaje sobie sprawy, że pewne rzeczy z przeszłości są wciąż istotne.

Lokalizacja, która wygląda dobrze… na papierze

Blisko centrum, obok przystanku, sklepy na wyciągnięcie ręki. Brzmi dobrze? Do momentu, w którym staniesz na balkonie i usłyszysz, jak przez całą noc młodzież imprezuje na stacji benzynowej naprzeciwko. Albo gdy okaże się, że w niedzielne poranki pod oknami odbywa się jarmark ze spikerem i muzyką.

Mikrolokalizacja, czyli to, co dzieje się dosłownie za oknem, potrafi całkowicie zmienić odbiór mieszkania. Nawet najlepiej wyglądający blok może graniczyć z warsztatem, boiskami szkolnymi albo nocnym klubem. I to sąsiedztwo nie zawsze wychodzi na jaw w ogłoszeniu.

Nieprzemyślany rozkład

Są mieszkania, których układ pomieszczeń zaskakuje – i to nie w pozytywnym sensie. Kuchnia bez okna, sypialnia z wejściem przez salon, pokój tak wąski, że nie mieści się w nim normalne łóżko. Choć cena atrakcyjna, a metraż się zgadza, rzeczywista użyteczność przestrzeni budzi wątpliwości.

Do tego dochodzą kwestie ,,adaptowanych” lokali. Mieszkanie na poddaszu, gdzie sufit ma 180 cm przy ścianie. Albo lokal po dawnym biurze, który z trudem przypomina przestrzeń mieszkalną. Dziś wielu kupujących myśli funkcjonalnie i nie chce przymierzać się do trudnej przestrzeni.

Ciemno, buro i ponuro

Brak światła dziennego to jeden z najczęstszych powodów rezygnacji z zakupu, nawet jeśli nie mówi się o tym się głośno. Ludzie potrzebują naturalnego doświetlenia – szczególnie w okresie jesienno-zimowym, kiedy ciemne wnętrza potęgują poczucie przygnębienia.

Ekspozycja na północ, parter z widokiem na ścianę lub drzewa zasłaniające okna. To wszystko sprawia, że nawet dobrze urządzone mieszkanie nie ma szans przykuć uwagi. Ludzie chcą żyć w jasnych przestrzeniach i nie mają ochoty rezygnować z dziennego światła.

Sąsiad, którego nikt nie chce poznać

Sąsiedzi potrafią być największym atutem lub największą zmorą mieszkania. Gdy podczas oględzin dobiega hałas z góry, szczekanie psa lub głośne przekleństwa zza ściany, trudno się skupić na zaletach mieszkania. Niekiedy wystarczy jedno spotkanie na klatce, by potencjalny kupujący zrezygnował bez podania przyczyny.

Znane są przypadki, gdy w bloku mieszka osoba uzależniona, z zaburzeniami psychicznymi, agresywna lub wszczynająca awantury. Choć formalnie nie da się z tym nic zrobić, taka obecność może skutecznie zniechęcić do zakupu.

Cena budząca nieufność

Zaskoczy Cię to, ale zbyt niska cena też może odstraszać. Ludzie coraz częściej mają świadomość rynku i potrafią ocenić, ile dane mieszkanie powinno kosztować. Jeśli cena jest nierealnie niska, pojawia się pytanie: ,,co z tym lokalem jest nie tak?”

Potencjalni kupcy kierują podejrzenia w stronę długów, konfliktów w dokumentacji, planów inwestycyjnych w okolicy lub problemów prawnych. To często odstrasza bardziej niż wysoka cena, bo sugeruje, że za ,,okazją” stoi ukryty problem.

Bez efektu ,,wow”

To, co widzimy jako pierwsze, ma ogromne znaczenie. Ogłoszenie z nieczytelnymi zdjęciami, bez rzutu mieszkania, bez opisu rozkładu, z lakonicznym ,,do remontu” lub ,,idealne pod inwestycję” – nie przyciąga uwagi. Albo wręcz odstrasza.

Brak szczegółów, zdjęcia zrobione przy sztucznym świetle, brak informacji o opłatach i stanie prawnym mieszkania. Tego typu ogłoszenia działają jak czerwona flaga. Kupujący oczekują przejrzystości i szczegółów. Chcą wiedzieć, co ich czeka, zanim zdecydują się na obejrzenie nieruchomości.

Co z tym wszystkim zrobić?

Kupujący powinni nauczyć się czytać między wierszami ogłoszeń, zadawać pytania, odwiedzać mieszkania o różnych porach dnia, a czasem rozmawiać z sąsiadami. Sprzedający zaś powinni postawić na szczerość, uporządkować przestrzeń i zadbać o uczciwe ogłoszenie. Lepiej przyznać, że mieszkanie wymaga remontu czy znajduje się przy ruchliwej ulicy, niż przekonywać na siłę, że wszystko jest jak z katalogu.

Bo mieszkanie to nie tylko metraż i cena. To przestrzeń, w której ktoś ma zbudować swoje życie. I nawet największa okazja nie zadziała, jeśli ktoś nie poczuje, że to miejsce może być jego własne.