Jak sprawdzić działkę w ewidencji gruntów i budynków?

Przed zakupem działki należy dobrze zweryfikować jej stan prawny. Trzeba też sprawdzić jej przeznaczenie, aby mieć pewność, że będzie to odpowiedni grunt do realizacji naszych planów. Jeśli mamy wątpliwości, musimy je wyjaśnić jeszcze przed zawarciem ze sprzedającym umowy przedwstępnej.

Zakup działki, podobnie, jak w przypadku każdej innej nieruchomości trzeba poprzedzić jej dokładną analizą. Nie tylko jej lokalizacja jest ważna, ale także wielkość, kształt, stan prawny oraz przeznaczenie. Wszystkie te czynniki mogą wpływać na wartość nieruchomości, mogą decydować o rodzaju zabudowy i wpływać na projekt domu. Tym samym będą miały wpływ na nasz domowy budżet oraz komfort mieszkańców.

Ewidencja gruntów i budynków

Jednym z kluczowych źródeł informacji o działce jest ewidencja gruntów i budynków (EGiB). Jest to oficjalny rejestr publiczny prowadzony przez starostwa powiatowe. To właśnie tutaj znajdują się dane identyfikacyjne działek, ich właścicieli, granic, powierzchni, a także sposób ich użytkowania. 

Ewidencja gruntów i budynków to system informacji o nieruchomościach, prowadzony w formie zbioru danych opisowych i kartograficznych. Zgodnie z ustawą z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, ewidencja ta obejmuje:

• grunty – ich położenie, granice, powierzchnię, klasę (w przypadku gruntów rolnych) itp.,
• budynki – ich funkcję, liczbę kondygnacji, powierzchnię użytkową,
• lokale – jeśli zostały wydzielone,
• właścicieli i użytkowników wieczystych – dane osób fizycznych i prawnych.

Dzięki EGiB możliwe jest ustalenie, np. kto jest właścicielem działki, jaka jest jej dokładna powierzchnia, czy działka ma status budowlany, czy rolny itd.

Jakie dane można znaleźć w EGiB?

Sprawdzając działkę w ewidencji gruntów i budynków, uzyskujemy dostęp do następujących informacji:

• numer działki ewidencyjnej,
• identyfikator działki,
• obręb ewidencyjny i jednostkę ewidencyjną,
• powierzchnię działki z dokładnością do 1 metra kwadratowego,
• klasę gruntu i sposób użytkowania,
• dane właściciela lub użytkownika wieczystego,
• oznaczenie księgi wieczystej,
• dane o budynkach i lokalach (jeśli występują na danej nieruchomości gruntowej),
• numer operatu geodezyjnego (w przypadku zmian lub aktualizacji).

Co zawiera operat geodezyjny?

Podstawą do wprowadzenia zmian w rejestrach publicznych dotyczących gruntów (m.in. w EGiB) jest operat geodezyjny. To zestaw dokumentów i materiałów powstałych w wyniku wykonania prac geodezyjnych, które są składane do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (PZGiK). Operat stanowi formalne podsumowanie wykonanej usługi geodezyjnej.

W zależności od rodzaju prac geodezyjnych operat może zawierać:

• mapy i szkice pomiarowe – dokumentujące przebieg pomiarów w terenie,
• protokoły czynności geodezyjnych – np. protokół graniczny z rozgraniczenia działek,
• dzienniki pomiarów – dane z pomiarów wykonanych w terenie,
• wykazy zmian danych ewidencyjnych – np. zmiana powierzchni działki, nowy podział,
• wnioski i zgłoszenia do organów administracji,
• raporty techniczne – opis przebiegu prac, zastosowane metody, użyty sprzęt,
• informacje o wykonawcy prac – geodeta uprawniony, numer licencji, data wykonania.

Główne zadania operatu geodezyjnego, to aktualizacja danych ewidencyjnych, np. po podziale działki lub zmianie granic oraz dokumentacja stanu rzeczywistego do celów projektowych i prawnych, m.in. do pozwolenia na budowę. 

Operat jest też wykorzystywany jako dowód w sprawach spornych, np. przy rozgraniczeniach lub sporach o przebieg granicy.

Kto sporządza operat geodezyjny?

Operat może przygotować tylko geodeta posiadający odpowiednie uprawnienia zawodowe, który zgłosił prace geodezyjne do starosty. Taki geodeta działa zgodnie z przepisami prawa geodezyjnego i musi prowadzić dokumentację zgodnie z obowiązującymi standardami technicznymi.

Gdzie i jak sprawdzić dane działki?

Dane interesującej nas działki możemy sprawdzić w urzędzie lub przez internet. Najprostszą i najszybszą metodą jest skorzystanie z publicznego portalu mapowego Geoportal.gov.pl, który oferuje dostęp do danych ewidencyjnych i mapowych. Po wejściu do serwisu wybieramy mapę ewidencyjną, na której wyszukujemy interesujący nas adres lub numer działki. Nie znając szczegółowych danych, możemy je uzyskać, przybliżając mapę w interesującym nas obszarze.

Po kliknięciu na wybraną działkę pojawi się okno z jej podstawowymi danymi: numerem działki, obrębem, powierzchnią i rodzajem użytkowania. Geoportal nie udostępnia jednak danych osobowych właścicieli.

Dane z ewidencji gruntów i budynków są formalnie dostępne w wydziale geodezji i kartografii właściwego starostwa powiatowego. Można w nim złożyć wniosek o wypis z rejestru gruntów, który zawiera dane opisowe działki lub wniosek o wyrys z mapy ewidencyjnej, który będzie przedstawiał część kartograficzna.

Dokumenty te mogą być potrzebne np. do zawarcia umowy sprzedaży, podziału nieruchomości czy budowy. Dostęp do danych osobowych właścicieli mają wyłącznie osoby mające interes prawny lub notariusze, sądy, organy administracji.

Wniosek o wydanie dokumentów można również złożyć za pośrednictwem elektronicznej platformy e-usług geodezyjnych: ePUAP lub Geoportal lokalny. Niektóre powiaty prowadzą własne portale geodezyjne, na których można online złożyć wniosek o wypis/wyrys z EGiB. Konieczny w tym przypadku jest profil zaufany lub e-dowód.

Dodatkowa weryfikacja gruntu

Sprawdzenie działki w ewidencji gruntów i budynków to kluczowy krok przed zakupem nieruchomości, planowaną budową czy rozstrzyganiem sporów sąsiedzkich. EGiB dostarcza informacji o granicach, właścicielach, sposobie użytkowania i powierzchni działki. 

Niezwykle istotną rolę odgrywa operat geodezyjny, na podstawie którego aktualizowane są dane w ewidencji. 

Choć część informacji można znaleźć online, dla pełnego obrazu warto skorzystać z usług geodety lub złożyć wniosek w starostwie powiatowym. Przeprowadzenie dokładnej analizy działki może uchronić przed kosztownymi pomyłkami i zapewnić bezpieczeństwo transakcji.

Warto jednak pamiętać, że są jeszcze inne źródła informacji o nieruchomości. Przed podjęciem decyzji o jej zakupie warto sprawdzić zapisy w księdze wieczystej oraz poprosić sprzedającego o dokument potwierdzający jego prawo własności.

W razie wątpliwości, niezgodności lub rozbieżności między dokumentami a stanem faktycznym należy je wyjaśnić ze sprzedającym. Na jego zlecenie geodeta może odtworzyć znaki graniczne lub przeprowadzić ponowne wytyczenie granic. Dzięki temu będziemy mieli pewność, że po zakupie nie będziemy musieli prowadzić sporów z sąsiadem i będziemy mogli postawić dom zgodny z naszymi oczekiwaniami.