Czy ceny mieszkań w Polsce kiedyś spadną?

Prognozy na rynku nieruchomości

To pytanie zadaje sobie dziś bardzo wiele osób. Jedni dopiero zaczynają myśleć o własnym kącie i z niepokojem patrzą na rosnące ceny. Inni obserwują rynek od miesięcy, czekając cierpliwie na ,,ten moment”, gdy mieszkania zaczną tanieć. Czy ten moment nadejdzie? Warto przyjrzeć się temu bliżej i zrozumieć, co naprawdę wpływa na ceny nieruchomości w Polsce.

Dlaczego mieszkania drożeją?

Ceny nieruchomości nie rosną dlatego, że komuś się to opłaca czy dlatego, że tak zdecydowały banki. Ich wzrost to wynik wielu nakładających się na siebie zjawisk. Przede wszystkim coraz więcej osób chce mieć własne mieszkanie, a nie każda lokalizacja może im to zapewnić. W dużych miastach wolnych gruntów pod zabudowę jest coraz mniej. To naturalnie ogranicza liczbę nowych inwestycji.

W tym samym czasie rosną koszty budowy. Materiały takie jak cement, stal czy drewno są coraz droższe, a firmy budowlane muszą podnosić wynagrodzenia, żeby zatrzymać pracowników. Do tego dochodzi inflacja, która wpływa nie tylko na ceny towarów w sklepach, ale również na całą gospodarkę, w tym sektor nieruchomości.

Nie można też zapominać o inwestorach. Część mieszkań kupowana jest nie po to, by w nich zamieszkać, ale by je wynajmować lub po prostu trzymać jako bezpieczną lokatę kapitału. To zjawisko zwiększa popyt, a on z kolei winduje ceny.

Czy jest szansa na spadki cen?

Teoretycznie tak. Każdy rynek ma swoje cykle i nieruchomości nie są tu wyjątkiem. Ceny mogą spaść, jeśli wydarzy się coś, co znacząco ograniczy popyt lub zwiększy podaż. Tylko, że to nie dzieje się z dnia na dzień.

Podaż mieszkań nie wzrośnie magicznie. Potrzeba lat, by zaprojektować, wybudować i oddać do użytku nowe inwestycje. Tymczasem dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że liczba wydawanych pozwoleń na budowę systematycznie spada. Deweloperzy nie ryzykują rozpoczęcia budowy w niepewnych czasach.

Jeśli chodzi o popyt, to wiele osób liczyło na to, że wysokie stopy procentowe i trudności z uzyskaniem kredytu ograniczą liczbę kupujących. I rzeczywiście, liczba udzielanych kredytów hipotecznych spadła. Ale w ich miejsce pojawił się nowy impuls: programy rządowe, które zwiększyły dostępność finansowania dla młodych ludzi. To znów podkręciło popyt.

Demografia, która miała pomóc

Jednym z argumentów zwolenników teorii o przyszłych spadkach cen jest demografia. Mówi się, że Polska się starzeje, że rodzi się coraz mniej dzieci, że młodych będzie coraz mniej. To prawda. Ale trzeba pamiętać, że równolegle zmienia się styl życia. Dziś młodzi ludzie częściej żyją samotnie, często zmieniają miejsce zamieszkania. To wszystko sprawia, że potrzeba mieszkań wcale nie maleje.

Nie możemy też zapominać o migracjach. Napływ obywateli Ukrainy w ostatnich latach pokazał, jak nagle może wzrosnąć zapotrzebowanie na mieszkania. Jeśli Polska pozostanie krajem względnie stabilnym i bezpiecznym, może przyciągać kolejnych pracowników z zagranicy. A oni również potrzebują dachu nad głową.

Czy mamy do czynienia z bańką?

Wiele osób porównuje dzisiejszą sytuację do tej sprzed kryzysu z 2008 roku. Mówi się o „bańce” na rynku nieruchomości, która w końcu musi pęknąć. Ale sytuacja jest dziś zupełnie inna. Wtedy banki rozdawały kredyty na prawo i lewo, dziś są znacznie ostrożniejsze. Wtedy wielu kupowało mieszkania ponad swoje możliwości, dziś decyzje są bardziej przemyślane.

Poza tym nie mamy do czynienia z masowym bezrobociem ani załamaniem rynku finansowego. Przeciwnie, pensje rosną, bezrobocie jest niskie, a gospodarka – mimo licznych wyzwań – nadal się rozwija.

Co mówią liczby i eksperci?

Z danych firmy JLL wynika, że w 2024 roku ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 12 procent. W Krakowie i Gdańsku wzrosty były tylko nieco mniejsze. Jednocześnie popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, zwłaszcza w segmencie mieszkań do 50 metrów kwadratowych, które najczęściej kupowane są z pomocą programów wsparcia.

Ekspert rynku mieszkaniowego, Marcin Krasoń, zwraca uwagę, że ceny mogą się chwilowo zatrzymać lub lekko skorygować, ale nie ma dziś przesłanek do gwałtownych spadków. Z kolei analitycy HRE Investments podkreślają, że mieszkania w Polsce są wciąż tańsze niż w wielu krajach Europy, a różnica w cenach metrażu powoli się zaciera.

Inflacja, a realna wartość mieszkania

Trzeba też pamiętać, że nawet jeśli ceny mieszkań nie rosną, to wciąż może zmieniać się ich wartość realna. Jeśli inflacja wynosi 10 procent, a cena mieszkania stoi w miejscu, to realnie ono tanieje. Podobnie z pensjami. Jeśli Twoje zarobki rosną, a ceny mieszkań nie, to w praktyce stać Cię na więcej.

To nie oznacza, że mieszkania nagle staną się dostępne dla każdego. Ale zmieniają się proporcje. I warto je śledzić, zamiast opierać się tylko na liczbach podawanych w ogłoszeniach.

Czy warto teraz kupować?

To zależy. Jeśli masz stabilną sytuację finansową, potrzebujesz mieszkania dla siebie i masz dostęp do kredytu – czekanie może wcale nie przynieść oszczędności. Rynek nieruchomości rzadko premiuje tych, którzy czekają zbyt długo.

Ale jeśli czujesz, że obecne ceny są poza Twoim zasięgiem, a wynajem daje Ci poczucie bezpieczeństwa – to też jest dobre rozwiązanie. Własne mieszkanie to nie tylko inwestycja, to przede wszystkim odpowiedzialność. I warto ją podjąć dopiero wtedy, gdy jesteś na to gotowy.

Ludzka perspektywa

Na rynku nieruchomości nie ma prostych odpowiedzi. Możemy analizować dane, prognozy i wskaźniki, ale na koniec dnia decyzję podejmujesz Ty – ze swoją historią, możliwościami i planami na życie. Dobrze mieć świadomość, że rynek się zmienia, że nic nie trwa wiecznie, ale też nie należy czekać na cud. Jeśli coś ma sens dziś, to może być to właśnie dobry moment.

Bo przecież mieszkanie to nie tylko metraż, lokalizacja i cena za metr kwadratowy. To miejsce, w którym się żyje, odpoczywa, buduje wspomnienia. A to, co ma dla nas największą wartość, rzadko da się dokładnie wycenić.