Przykład jak z pozoru prosta transakcja może przeobrazić się w żmudny i przeciągający się proces

Czy zakup działki to zawsze łatwa sprawa?

 Zakup działki na pozór wydaje się być prostą sprawą. Z punktu widzenia doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami doskonale wiem, że nie zawsze i często nie tak łatwą jak może się wydawać.

 Zanim postanowisz udać się do notariusza w celu podpisania aktu notarialnego, dobrze jest działkę dokładnie sprawdzić. Klienci często są w błędnym przekonaniu, że to rola Notariusza i o ile sprawdzenie nieruchomości pod kątem braku przeciwskazań do sporządzenia umowy notarialnej jest jego powinnością to pełna weryfikacja warunków technicznych, dostępności mediów, uzyskanie informacji w urzędach, sprawdzenie sąsiedztwa i zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy warunkach zabudowy już do jego obowiązków nie należy. Dodatkowo ilu klientów kupujących bądź sprzedających pomyśli np. o zweryfikowaniu czy na działce nie znajdują się śródlądowe wody płynące, szczególnie gdy z pozoru wyglądają jak zwykły rów melioracyjny?! Warto wiedzieć, że działka w takim stanie rzeczy nie podlega obrotowi prawnemu. Nim uzyskamy odpowiednią decyzję regulującą tę kwestię, czeka nas długa i dość kosztowna przeprawa. Dlatego też przy zakupie takiej nieruchomości należy kierować się dużą dozą ostrożności. Poniżej chciałbym jako przykład przytoczyć i opisać cały proces przeprowadzonej transakcji – jednej z trudniejszych z jaką kiedykolwiek miałem do czynienia.

 Przedmiotem umowy sprzedaży miała być działka położona w miejscowości nieopodal Białegostoku. Na „pierwszy rzut oka” wszystko wyglądało bardzo dobrze, księga wieczysta, droga dojazdowa, sąsiedztwo, działka objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, mogłoby się wydawać ideał. Dopiero przy głębszej analizie okazało się, że przy działce ma swój nurt niewielka rzeczka, której szerokość była nie większa niż urządzenie wodne – rów. Dla pewności mimo wszystko postanowiłem wystąpić do Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie – Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Białymstoku z wnioskiem o wydanie zaświadczenia czy na przedmiotowej działce znajdują się śródlądowe wody płynące. Odpowiedź uzyskałem po kilku dniach. Okazało się, że „niewinnie” wyglądający strumyk w rejestrze figuruje jako śródlądowa woda płynąca, dodatkowo w bardzo niewielkim stopniu przepływa przez działkę. Zgodnie z ustawą – Prawo Wodne, śródlądowe wody powierzchniowe płynące stanowią własność Skarbu Państwa i jako takie nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu. W związku z otrzymaną informacją już wiedziałem, że w celu zbycia takowej nieruchomości konieczne jest wydzielenie tych wód poprzez wyznaczenie linii brzegu. Jakby tego było mało w następstwie dalszego zgłębiania tej problematyki okazało się, że na sprzedawanej działce znajduje się również urządzenie wodne – rów, łączący się ze wspomnianą rzeką, który również należy rozgraniczyć od rzeki. Obie kwestie regulują artykuły 220 i 221 ustawy – Prawo Wodne a stosowne decyzje wydawane są przez Ministerstwo Infrastruktury.

 Wspomniane wyżej artykuły ustawy – Prawo Wodne, pomimo że w jasny i jednoznaczny sposób określają metodykę wyznaczenia linii brzegu oraz rozgraniczenia gruntów, to kryją w sobie ogrom pracy jaką trzeba wykonać, aby skompletować odpowiednie dokumenty. 

 Cała trudność polegała na tym, że na tym terenie od wielu lat nie przeprowadzano tego typu postępowania. Nie było gotowych wzorów wniosków, z których mógłbym skorzystać. Wszystko musiałem przygotować samodzielnie a co za tym idzie wymagało to ode mnie mnóstwa telefonów do Ministerstwa Infrastruktury w celu uzyskania wszelkich informacji. Albowiem jakiekolwiek niedociągnięcia co do kompletności wniosku i zawartych w nim treści skutkowało brakiem jego rozpatrzenia, odesłaniem do nadawcy z informacją o konieczności uzupełnienia co w następstwie znacznie mogło wydłużyć procedurę wydania stosownej decyzji.

 Wiązało się to również z problemem w znalezieniu firmy geodezyjnej, gotowej podjąć się takowych prac. Ponadto po wykonaniu dokumentacji geodezyjnej z uwagi na fakt, że wnioski miały trafić do Ministerstwa Infrastruktury, urzędnicy w Starostwie Powiatowym w Białymstoku byli bardzo skrupulatni i drobiazgowi w weryfikacji zgromadzonych dokumentów. Często nakazywano zmiany i uzupełnienia co w bardzo dużym stopniu wydłużało proces kompletowania dokumentów i następnie przesłania ich do Ministerstwa Infrastruktury. Finalnie po ponad rocznym postępowaniu udało się uzyskać decyzję ustalającą linię brzegu oraz decyzję rozgraniczającą grunty, które były pokryte wodami rzeki przed wykonaniem urządzenia wodnego. Pozwoliło to na pomyślne zakończenie transakcji zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i ku zadowoleniu obu stron transakcji. Dopracowanie w najdrobniejszych szczegółach całego przebiegu postępowania było na tyle istotne, gdyż działka była współwłasnością sprzedających zamieszkałych blisko 500 kilometrów od miejsca położenia tejże nieruchomości natomiast kupujący mieszkał w Stanach Zjednoczonych.

 Takie i inne tego typu transakcje pokazują jak skomplikowaną i czasochłonną procedurę trzeba przejść, żeby pomyślnie doprowadzić do umowy końcowej.

 Jeśli masz działkę na sprzedaż – sprawdź, czy możesz ją szybko i bezproblemowo sprzedać ! lub zadzwoń do naszego doradcy Adama Kartasińskiego.

wrzesień  2022

Adam Kartasiński

Korona Nieruchomości

Legionowa 28 lok. 103A

15-281 Białystok

tel. 786-199-777

tel. (85) 733-37-82