Kredyty hipoteczne w czasie kryzysu

Mariusz Kochański: W ostatnich latach mieliśmy stosunkowo tanie kredyty, brane na potęgę. Co obecnie się zmieniło w kwestii stóp procentowych i liczenia zdolności kredytowej? Wiele osób straciło nawet o połowę zdolność w porównaniu rok do roku.

Joanna Sieńko: Tak, dokładnie, o połowę. Porównując do analogicznego okresu w 2022, widzimy drastyczny spadek zdolności kredytowej. Ten boom, który rozpoczął się wiosną zeszłego roku, był spowodowany w dużej mierze faktem, że praktycznie każdy miał jakąś zdolność kredytową, nawet osoby uzyskujące dochód w wysokości minimalnej krajowej. Na ten moment jest to…

Absurdalne?

Absurdalne i zarazem groźne. Dla wielu ludzi była to sytuacja nowa w życiu, że było ich nagle stać na zakup nieruchomości. Banki poluzowały dość mocno politykę kredytową, obniżyły wymagany wkład własny do 10% bez szczególnych warunków. To zachęcało klientów do tego, by podejmować ryzyko, mimo że było wiadomo, że zerowe stopy procentowe są sytuacją przejściową i wynikały z polityki zapobiegającej zapaści związanej z pandemią.  Jednocześnie spodziewany był moment, że stopy wzrosną co najmniej do poziomu sprzed wiosny 2020, gdzie mieliśmy sytuację kilkuletniej stabilizacji, WIBOR 3 i 6-miesięczny oscylowały na poziomie 1,7-1,8. Normalną koleją rzeczy jest, że średnio co dekadę przychodzi kryzys, ale obecny jest wyjątkowo trudny dla kredytobiorców, ponieważ następuje wzrost raty z wartości rekordowo niskiej na rekordowo wysoką. Zrozumiały jest szok i obawa przed dalszą spłatą kredytu.

Zatem lepiej brać kredyty ze stałym oprocentowaniem?

Oprocentowanie okresowo stałe na 5 lat proponowane przez banki jest zawsze nieco wyższe niż oprocentowanie zmienne oparte o WIBOR 3- lub 6-miesięczny, więc tu klient przede wszystkim musi ocenić indywidualnie swoją stabilność finansową, musi zdecydować, czy chce podjąć przejściowe ryzyko w oczekiwaniu na normalizację poziomu stóp procentowych, czy woli spokój i bezpieczeństwo, pomimo świadomości, że będzie płacił więcej. Można też przyjąć decyzję o zmianie oprocentowania zmiennego na okresowo stałe, jako pewną strategię, ponieważ takie kredyty nie generują kosztów związanych z wcześniejszą spłatą, a tymczasowo zabezpieczają przez realnym ryzykiem dalszego wzrostu oprocentowania zmiennego. Za jakiś czas, kiedy wskaźnik referencyjny zacznie spadać, można taki kredyt z oprocentowaniem stałym refinansować na korzystniejszych warunkach w innym banku na nowych warunkach cenowych, z niższą marżą. WIBOR prawdopodobnie wzrośnie jeszcze w tym roku, zależnie od kierunku inflacji. Aktualnie nie widzimy żadnych czynników poza podnoszeniem stóp procentowych przez RPP, które mogą wpłynąć na jej szybkie obniżanie. Wpływ wojny na Ukrainie na inflację w Polsce pojawi się prawdopodobnie w trzecim, czwartym kwartale tego roku co na pewno podwyższy inflację, zatem warto przeanalizować ten kierunek ochrony przed dalszym wzrostem kosztów kredytu.

Krążą opinie, że najlepiej brać kredyty, gdy oprocentowanie jest wysokie.

Kredyty mieszkaniowe są zwykle długoterminowe, więc okresowe wzrosty i spadki kosztów kredytu są przez ten czas rzeczą normalną. Teraz gdy kredyty są rekordowo drogie, składane wnioski przez kredytobiorców są bardziej przemyślane. W większości decyzja o kredycie jest podyktowana własną potrzebą mieszkaniową. Mamy również  klientów, którzy inwestują w nieruchomości, biorąc kredyt mieszkaniowy, ale w tych przypadkach wzrost raty rekompensuje zysk z najmu, zatem jest to sytuacja bardziej bezpieczna. To, że niskie koszty kredytu przez ostatnich kilka lat zachęcały kredytobiorców do zakupu własnej nieruchomości, jest zrozumiałe, ponieważ wcześniej wiele  z tych osób nie było na nie po prostu stać. Jest to też przejaw rozsądku i zaspokajania własnych fundamentalnych potrzeb bytowych, zwłaszcza że koszty najmu są również wysokie i porównywalne do kosztów miesięcznych rat kredytowych. Jest to ważna kwestia komfortu życia.

Na jakim poziomie zatrzymają się stopy? Poniekąd mają ratować przed inflacją, ale można polemizować czy w istocie ratują, bo są głosy, że jednak rząd robi wszystko, żeby inflacji nie zatrzymać.

Każdy, kto rozumie choćby podstawy ekonomii, polemizowałby z aktualną polityką rządu w kwestii zwalczania inflacji. Nie chcę wchodzić we wróżbiarstwo i analizy, ponieważ w pierwszym kwartale analitycy bankowi prognozowali maksymalny wzrost stóp do poziomu 4-4,5%, a dziś widzimy, że te prognozy się nie sprawdziły, ponieważ aktualnie stopy procentowe przekraczają już 5%. Najnowsze spekulacje maksymalnego wzrostu oscylują w granicy 7-7,5%. Cokolwiek byśmy prognozowali, prawdopodobnie się nie sprawdzi. Wszystko będzie zależało od przebiegu wojny na Ukrainie, od dostaw żywności, logistyki, cen ropy. Wiele czynników wpływa na to, na jakim poziomie i kiedy  zakończy się cykl podwyżek stóp procentowych. Jak wspomniałeś, podnoszenie stóp procentowych ma zasadniczy cel – kontrolę inflacji. Natomiast jeśli jest to jedyne narzędzie stosowane na ten moment, który ma ją zwalczać, gdy w dalszym ciągu drukowane są pieniądze, a nie są one ściągane z rynku, do niczego poza recesją nie doprowadzi.

A co z WIBOR-em?

Od co najmniej roku wiemy, że WIBOR przestanie być publikowany. Oficjalnie rząd podał, że od stycznia 2023 r. zostanie zastąpiony nowym wskaźnikiem referencyjnym. Nie wiemy jeszcze, w jaki sposób będzie się kształtował. Na razie rząd pozostawia bankom kwestię opracowania tego wskaźnika, w jaki sposób ma być kształtowany. Na pewno będzie bardziej reprezentatywny w stosunku do stóp procentowych, więc niższy niż dotychczasowy stosowany wskaźnik. WIBOR jest wartością nie do końca zrozumiałą dla kredytobiorców i może powodować roszczenia.

Wspomniałaś, że rząd interweniuje. Czy wakacje kredytowe są odpowiedzią na kryzys na rynku kredytowym?

Wakacje kredytowe jest to narzędzie, które istniało już wcześniej, kredytobiorcy korzystali z niego przy okazji pandemii i nie tylko. Klienci zawsze mogli z tego korzystać. Teraz gdy raty są bardzo wysokie i jeśli ktoś nie ma poduszki finansowej, to warto skorzystać z tej opcji. Daje ona łącznie możliwość odłożenia łącznie kwoty w wysokości 8 rat. Można też oszczędzony kapitał przeznaczyć na częściową spłatę kredytu, co daje realną korzyść w postaci skrócenia okresu kredytowania, dzięki czemu odsetki będą niższe, albo obniżyć raty. Myślę, że dla wielu kredytobiorców jest to rozwiązanie korzystne.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy też jest dobrym rozwiązaniem?

Na ten moment głównym problemem kredytobiorców  nie jest brak wkładu własnego, lecz brak zdolności kredytowej. Program ten będzie wymagał od kredytobiorców znacznie większej zdolności kredytowej niż do tej pory, ponieważ mówimy o kredytowaniu całości inwestycji. Nie ma buforu, który klient musi wnieść w postaci własnych środków. Można zaciągnąć kredyt na całość zakupu, ale mamy kilka obwarowań. Minimum 10%, maksymalnie 20% wkładu, a i kwota gwarantowana nie może przekroczyć 100 tys. zł. Od gwarantowanej kwoty kredytu płacimy dla BGK 1%. Duży problem z tym programem może wynikać nie tylko  z samej zdolności kredytowej, ale również  z cen maksymalnych, które dopuszczają daną nieruchomość do tego programu, ponieważ są dosyć ostrożnie ustalane. Dla Warszawy jest to około 10 tysięcy, dla Białegostoku 6600 zł dla rynku wtórnego, 7100 zł dla rynku pierwotnego, gdy takich cen już od dawna nie mamy. Praktycznie większość mieszkań na rynku białostockim nie kwalifikuje się do tego programu. Poza tym, na ten moment żaden bank nie podpisał z BGK umowy. Kilka banków prowadzi rozmowy, ale nie ma żadnych konkretnych ustaleń. Prawdopodobnie w planowanym terminie 27 maja program nie ruszy. W teorii ma to sens, jest wszystko super, w praktyce, póki co jest to rozwiązanie martwe.

Wspomniałaś jeszcze o refinansowaniu kredytów hipotecznych. Opowiedz więcej o możliwości zredukowania kosztów odsetek czy zamrożenia oprocentowania na 10 lat.

5 lub 10. Mamy dwie opcje. Jeżeli spłacamy kredyt na oprocentowaniu zmiennym, możemy złożyć do banku wniosek o zmianę oprocentowania na okresowo stałe na  60 lub 144 miesiące. Można potraktować to jako zabezpieczenie na wypadek dalszych podwyżek stóp procentowych. Wiemy, że teraz oprocentowanie nie jest korzystne, ale w perspektywie 3-miesięcznej czy półrocznej, tak jak zmienia się WIBOR, możemy je zamrozić z ewentualną możliwością przeniesienia kredytu do innego banku, pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej w momencie, gdy oprocentowanie zacznie spadać. Jest to istotne  zabezpieczenie przed rosnącą ratą.

Nie bawimy się we wróżbiarstwo, ale jak sądzisz, jak obecna sytuacja z kredytami wpłynie na rynek, w tym rynek nieruchomości?

Deweloperzy nie rozpoczynają nowych inwestycji, bardziej skupiają się na sprzedaży mieszkań, które im pozostały w ofercie z inwestycji z ubiegłego roku. Co zrozumiałe, bo część deweloperów korzysta z kredytów deweloperskich, które są oparte o ten sam WIBOR. Rentowność rozpoczynanych inwestycji jest trudna do oszacowania ze względu na rosnące koszty materiałów i presje płacowe. Jest to moment, gdy rynek mieszkaniowy wyrównuje. Przez najbliższe miesiące, znaczną część klientów będą stanowić ci zdecydowani na zakup na własny cel mieszkaniowy i inwestorzy dysponujący gotówką. Ze studiów ekonomii: znaczne podnoszenie stóp procentowych w perspektywie kolejnych miesięcy realnie grozi utratą płynności finansowej firm, które finansują działalność kredytami obrotowymi, wzrostem bezrobocia, falą upadłości, ponieważ niestety nie da się całości podwyżek kosztów działalności gospodarczej przerzucić na konsumentów.

Co radzisz obecnym i przyszłym kredytobiorcom?

Myślę, że nie jest idealnym rozwiązaniem, że sytuację należy wyłącznie przeczekać, choć takie słowa padają ze strony rządzących. Kryzys przychodzi średnio co dekadę, kredyty mieszkaniowe są zawierane na wiele lat, gdzie kryzysów może być kilka, nie tylko wynikających z inflacji, ale też osobistych, zdrowotnych. Jest takie powiedzenie, że od bankructwa dzielą nas trzy wypłaty. Osoby już spłacające kredyty, które napotykają problemy ze spłatą, zawsze mogą zgłosić się do banku z wnioskiem o restrukturyzację kredytu i omówić nowe warunki, zawnioskować o karencję w spłacie rat, skorzystać z doradztwa finansowego. Jest dużo rozwiązań na trudne czasy , nie tylko propozycji rządowych. Banki też chcą pomóc klientom, by mogli spłacać terminowo raty, ponieważ jest to w obopólnym interesie. Uważam poza tym, że inwestycja w nieruchomości na ten moment jest nadal jedną z lepszych i stabilnych lokat kapitału.

 Lepiej wakacje czy praca? (śmiech)

(śmiech) Zdecydowanie w czasie kryzysu należy szanować pracę.

Dziękuję za rozmowę. Bardzo miło się rozmawiało.

Również dziękuję.

——————————————————————–

Chcesz wziąć kredyt? Odezwij się:

Joanna Sieńko, Grupa ANG S.A. email: joanna.sienko@grupaang.pl, tel:889987894

Na hasło „DrBroker” i po zrealizowanym kredycie, niespodzianka!

Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży lub wynajmie, zadzwoń:

Mariusz Kochański, DrBroker Nieruchomości, tel. 729 992 870, mariusz@drbroker.pl